住房“以舊換新”大利好！多地加碼
中國商報（記者 王彤旭）9月5日，重慶市住房和城鄉建設委員會發布通知，支持住房“以舊換新”，調整購房補貼政策。每套新購住房的補貼不低於總房款的0.5%，並鼓勵各區加大補貼力度。
專家表示，重慶市的新政，只是在推動消化存量商品住房的目標下，各地優化房地產交易政策、撬動住房需求的一個縮影。
近期，多地加碼住房“以舊換新”，通過優化房貸利率、加大補貼力度、減免稅費等政策進一步鼓勵居民積極參與“以舊換新”。
多地真金白銀支持
住房“以舊換新”，是指由政府指定的機構或房地產企業通過收購、代售（幫賣）、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。
8月23日，廈門市啓動商品住房“以舊換新”活動，時長暫定爲期一年。
其中，換房人可享受一系列優惠政策，包括：補貼舊房交易中介費、當前市場最優個人住房貸款利率、裝修貸款等大宗消費支持、減免物業服務費、贈送購房大禮包等。
江蘇淮安市此前明確，對“以舊換新”業主給予購買新房所繳納契稅100%的購房補貼。
北京市也明確，將組織開展住房“以舊換新”活動。指導行業協會搭建開發企業、經紀機構、購房家庭三方對接平臺，鼓勵開發企業、經紀機構提供優質服務，實施優惠措施，支持購房家庭“以舊換新”。
此外，在有些地方，政府已直接“下場”展開收購。例如，杭州市臨安區發佈公告稱，將在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。雲南大理也明確，鼓勵收購存量房作爲保障性租賃住房或人才住房，去化週期超24個月的縣市不再新建保障性租賃住房。
農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥對中國商報記者表示，多地加碼住房“以舊換新”政策是當前房地產市場調控的重要舉措之一，能夠激活市場需求、促進市場去庫存並推動房地產市場的平穩健康發展。未來，隨着政策的深入實施和市場環境的不斷變化，“以舊換新”政策有望發揮更加積極的作用，併爲房地產市場注入新的活力。
“以舊換新”頻出新招
在推進住房“以舊換新”政策舉措方面，部分地區還推出創新政策支持措施。在江蘇無錫市，住房甚至還能異地“以舊換新”。
8月9日，無錫市樑溪區商品房“以舊換新”3.0版本發佈，由無錫市樑溪城發集團公司承接的商品房“以舊換新”範圍逐步擴大，增加對蘇州市、常州市存量二手房商品住宅的收購。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受記者採訪時表示，該政策是目前全國100多個城市中創新力度最大的政策。
“後續蘇州市和常州市的房主，可以換掉所在城市的二手房到無錫市認購新房，這樣做也有助於此類區域的房主優化不同區域的房產，尤其是對於希望到無錫市安家的購房者來說，參與此類‘以舊換新’計劃具有積極作用。”嚴躍進說。
此外，還有江蘇南京市、太倉市、山東青島市西海岸新區、浙江溫州市蒼南縣等地，均已規定在住房“以舊換新”實施過程中，還能保留舊房所在學區學校的入學資格，時限基本爲兩年或三年，解決了家長在換房時擔心孩子學區問題的後顧之憂。
積極成效已經顯現
近期，成都市住房“以舊換新”活動加碼，追加第二批新房項目及經紀機構。
成都市房地產經紀協會表示，成都市住房“以舊換新”活動反響熱烈。活動推出後，報名超千人項目的客戶到訪明顯增加，二手房掛牌、成交量均有上漲。截至9月3日，110個新房項目、64家房產經紀機構加入。
而今年4月，無錫市陸續推出兩批次商品房“以舊換新”項目，當時規定所收購房源必須同城。首批次有超過40位換房人完成交易。截至7月底，相關諮詢超過2000組，完成“以舊換新”登記的超過600組，最終成交的超過140組。
同樣在今年4月，鄭州市住房“以舊換新”工作正式啓動。根據鄭州市住房保障和房地產管理局發佈的信息，住房“以舊換新”工作開展3個月以來，換房羣衆與城發公司已簽訂二手房收購協議3927套，已認購商品房1180套，羣衆通過市場化交易“以舊換新”完成1628套。
“在‘以舊換新’等利好政策帶動下，我市房地產市場出現了一系列積極變化，開發企業售樓部到訪量增加約30%，二手房帶看量增加約40%，4、5、6月商品房銷售量環比連續增長，有效提振了市場信心、穩定了市場預期。”鄭州市住房保障局黨組書記、局長趙凱在近期舉辦的“2024鄭州市商品房團購活動啓動儀式暨專題房展會”上如此表示。
挑戰仍存問題待解
專家認爲，儘管各地住房“以舊換新”取得了一定成效，但仍面臨一些挑戰。如對於“代售購新”模式而言，最大的挑戰就在於如何在約定期限內“換舊”。
嚴躍進表示，調研發現，很多城市都在“以舊換新”中設定了新房鎖定期限，即與新房開發商簽訂認購合同的業主，在鎖定期限內如果沒有將二手房賣掉，則可以無條件要回新房認購金。但是，目前二手房掛牌量處於高位，在這樣的行情下，樓層、戶型、學區就顯得格外重要。現實情況是，即便通過中介優先幫賣模式，一些老房子也很難賣出，除非以“白菜價”出售。
“有的城市‘以舊換新’中設定的鎖房期限過短。部分三、四線城市反饋的情況是，開發商參與‘以舊換新’協議約定的鎖房期限爲60天，但從實際來看二手房60天內很難賣出。”嚴躍進說。
未來，“以舊換新”政策仍有優化之處。
嚴躍進認爲，一些地方，住房“以舊換新”的底層邏輯或源頭矛盾其實並沒有得到徹底解決，即二手房最終誰來消化的問題。
“國企收購二手房的市場容量相對有限。從源頭出發，各地要持續解決二手房消化的問題，擴大‘以舊換新’的市場容量，包括保障房房源由此類二手房來充當、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。”嚴躍進說。
中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，當前“以舊換新”的配套政策更多是給予舊房業主支持，而當舊房進入二手房市場後，需要有新的購房者購入，“以舊換新”的鏈條才能更暢通。因此，未來政策還可以針對舊房的購買者給予一定政策支持，例如對購買“以舊換新”舊房的購房者給予購房補貼、中介費優惠等。另外，擴大地方國企收舊換新的力度和範圍，也有望進一步打通“以舊換新”鏈條，更好發揮“以舊換新”政策對於市場的帶動作用。