打好優化住房金融政策組合拳（政策解讀·促進房地產市場平穩健康發展）

本文轉自：人民日報

本報記者 吳秋餘

《 人民日報 》（ 2024年06月11日 第 02 版）

設立3000億元保障性住房再貸款，降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，取消全國層面個人住房貸款利率政策下限……近期，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈多項支持房地產的金融舉措，全國絕大多數城市快速跟進落實，多個一線城市調整優化限購政策和住房信貸政策，共同打好優化住房金融政策組合拳。相關金融政策將給市場帶來怎樣的影響？怎樣適應我國房地產市場供求關係的新變化和人民羣衆對優質住房的新期待，促進房地產市場平穩健康發展？記者採訪了相關部門和專家。

有效減輕購房者負擔，提振房地產市場需求

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低於15%和不低於25%。中國人民銀行同日宣佈，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率。

“最低首付比例優化後，可降低居民購房門檻，有助於提振住房消費。”中國人民銀行副行長陶玲表示，此次將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%、二套房貸最低首付比例從30%降至25%後，城市政府仍可據此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上，商業銀行可根據客戶風險狀況自主決定具體的首付比例。

相關金融舉措發佈後，湖北、廣西、雲南、山西、河北等省份快速響應，宣佈將首套和二套商貸的首付比例調整至全國下限，同時取消房貸利率政策下限。近期，政策落地城市進一步擴圍，上海、廣州、深圳等一線城市發佈了最新的房地產金融政策。有關部門的統計數據顯示，除北京、上海、深圳外，全國其他城市均已明確執行15%首套房首付比例，並明確取消房貸利率下限，新一輪房地產金融政策基本落地。

銀行是落地執行的重要一環。5月28日深圳宣佈調整住房信貸政策，中國農業銀行深圳市分行第一時間推動政策落地，首批執行新政策的房貸5月底已放款完畢。5年期以上首套、二套房貸實際執行利率分別爲3.5%、3.9%，均較此前下降35個基點。“此次調整有利於降低居民家庭購房門檻，減輕還款負擔，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”中國農業銀行深圳市分行相關負責人表示。

據測算，上海的二套房商貸利率從4.25%（非差異化地區）降低到3.9%後，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，利息總支出可減少約7.3萬元。

記者瞭解到，隨着相關金融政策落地實施，近期，多地樓市熱度有所回升，房產銷售和中介機構的看房量、諮詢量、下單成交量均有明顯增長。杭州貝殼研究院監測的數據顯示，相關政策推出後的5月18日至27日，杭州二手房諮詢量較4月份日均增長20.3%，帶看量日均增長29.7%，下定量日均增長41.3%。

“從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進行調整，有利於降低購房門檻，減輕居民住房消費負擔。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。

創設結構性貨幣政策工具，推動已建成商品房去庫存

爲落實4月30日中共中央政治局會議精神，消化存量房產和優化增量住房，中國人民銀行近日宣佈，擬設立3000億元保障性住房再貸款，按照“政府主導、市場化運作”的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

據悉，保障性住房再貸款規模爲3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪羣體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

“所收購的商品房嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用於滿足工薪收入羣體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和麪積標準。”陶玲表示，這項政策是中國人民銀行爲支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，有利於通過市場化方式實現多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購後的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入羣體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產企業出售已建成商品房後，回籠資金可用於在建項目續建，改善房企的資金狀況。

招聯首席研究員董希淼表示，設立3000億元保障性住房再貸款後，中國人民銀行按照貸款本金60%發放再貸款。金融機構根據地方國企申請，自主決策發放貸款，發放貸款後向中國人民銀行申請再貸款。

中國人民銀行明確要求，城市政府選定地方國有企業作爲收購主體，以市場化的方式運作。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。