摁住樓市過快上漲的“七寸”

加強金融管理，已經成爲當前我國房地產市場調控的突出特徵。加強對銀行信貸資金的管控，也就摁住了樓市非理性過快上漲的“七寸”。

最近，一些熱點城市的購房者開始擔心自己的購房計劃是否會受阻。有消息稱，買房不但需要有購房資格，可能還需要爭取貸款資格。一些城市部分銀行暫停了二手房貸款業務，有銀行甚至還暫停受理新房貸款業務。加之此前已有貸款利率上升的情況出現，意味着在個別熱點城市中，買房時間週期更長，成本也會更高。

當前熱點城市二手房貸款額度緊張與去年底出臺的房地產貸款集中管理制度密切相關。今年上半年，一些熱點城市房地產市場成交活躍，銀行房貸放量較大。與此同時，在主管部門的房地產貸款集中管理制度之下，貸款額度被嚴加管控。2020年底，央行和銀保監會出臺措施，將銀行金融機構分爲五檔，分別設置“房地產貸款餘額佔比上限”和“個人房貸餘額佔比上限”，被稱之爲“兩條紅線”。對照“個人房貸餘額佔比上限”已經出現超標或者臨近監管上限的銀行，自然將個人房貸額度收緊。

不難發現，房貸額度緊張的城市正是一段時間以來成交火熱、房價上漲較快的城市。推行房地產貸款集中管理制度，規範銀行貸款業務，有助於切實打擊房地產炒作投機行爲。

設立房地產貸款集中管理制度“兩條紅線”，是我國加強房地產市場金融管理的重要手段。加強金融管理，已經成爲當前我國房地產市場調控的突出特徵。除房地產貸款集中管理制度外，住建部、人民銀行去年還推出了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是針對房地產開發企業的“三道紅線”――“房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%”“淨負債率不得大於100%”“‘現金短債比’小於1”。今年3月份，銀保監會等部門又出臺多項舉措防止經營貸違規流入房地產領域。

信貸資金被視爲樓市的“七寸”。一系列房地產金融調控舉措的出臺，成爲擠出樓市泡沫的關鍵環節。加強對銀行信貸資金的管控，也就摁住了樓市非理性過快上漲的“七寸”。房地產行業是資金高度密集的行業，銀行貸款連接着房地產供需兩端。對於供給端開發企業而言，銀行貸款是其重要資金來源，房企高槓杆、高負債率的情況司空見慣。2020年末，我國房地產開發貸款餘額仍高達11.91萬億元。在需求端，對於大多數購房者而言，購房時貸款是必需流程。貝殼研究院在《2021新一線城市居住報告》中提到，“調查中僅31.8%的住房消費者無貸款，68.2%的受訪者購房時會選擇貸款”。在房價更加高企的“北上廣深”，需要使用貸款的購房者佔比會更高。值得擔憂的是，銀行貸款很多時候成了炒房客必不可少的依賴。如果任由信貸資金過度向房地產領域集中，樓市將不斷積累泡沫，集聚風險。

房地產金融調控的效果正在初步顯現。2020年，房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款佔各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。近日央行公佈的統計數據顯示，2021年5月住戶中長期貸款新增4426億元，較上月下降10%。居民中長期貸款主要以購房按揭爲主，這已經是居民部門中長期貸款新增額度連續兩個月下降。不過，儘管增速有所下降，房地產依然是佔用過多信貸資源的領域，對實體經濟發展仍有擠出效應。

房地產領域蘊藏的高風險始終值得高度警惕。房地產與金融深度關聯，房地產貸款規模龐大，牽扯範圍廣，對於宏觀經濟的影響可謂“牽一髮而動全身”。中國銀保監會主席郭樹清關於房地產金融風險的提示言猶在耳――“房地產是現階段中國金融風險方面最大的‘灰犀牛’。”當下，出現了個別房地產企業面臨高槓杆、高負債率導致的資金鍊嚴重吃緊的狀況，其中不乏知名大型房企，他們所面臨的狀況也足以佐證我國加強房地產金融調控的必要性和緊迫性。