多個城中村變身豪宅 千萬級別樓盤存在即合理？
有那麼一羣人，把看樓當做愛好，視幫別人買房爲己任。他們對各個區域的規劃利好密切關注，對每個月的新盤新貨如數家珍，對不同樓盤的優缺點了若指掌。沒錯，他們就是爲房生爲房死的房產小編。這羣每天房不離口的人，他們對於買樓又有什麼心水選擇呢？《談房論價》欄目將以小編個人的選擇出發，爲大家推薦心水板塊或心水樓盤。第十期——多個城中村變身豪宅 千萬級別樓盤存在即合理？
廣州的舊城改造如今是進行得如火如荼。在獵德村、琶洲村、林和村成功變身豪宅之後，楊箕村改造後開發的住宅項目富力東山新天地（資料、團購、論壇）也於日前正式亮相。
地處廣州的繁華地區——東山區核心，與CBD珠江新城僅一路之隔，佔盡“地利”；城央人文綜合體、國際一線品牌裝修、現代家居智能系統更達到“人和”。
據資料顯示，2011年新年伊始，廣州市第三個公開掛牌出讓的城中村改造地塊楊箕村，被唯一競買人富力地產以4.7265億元的底價拍得。加上18.8億元的全部改造成本，該地塊摺合樓面地價爲8592.59元/㎡。
兩年多時間過去，這個改造後的項目被富力地產視爲今年廣州市場重點推出的、位置最好的、最有潛力的城市綜合體項目。據瞭解，整個項目佔地11.51萬㎡，總可售面積約27萬㎡，其中規劃1棟233米高總建10萬平米的超甲級寫字樓，4棟45－49層高總建10萬平米高檔住宅，1棟38層高總建5萬平米的酒店式公寓，2萬平米獨立商業和裙樓商業形成的商業街區。
項目即將推售的F1棟樣板間已正式開放，爲三梯二戶（兩部主人梯一部工人梯）設計，貨量共計86套，主力戶型爲242㎡的四房、299㎡的五房。南北通透純板式大宅，擁有私家電梯廳，近9米闊景陽臺，5米超大客廳、餐廳一體化設計，可盡攬東山景色。此外，產品全套房佈局，私密性佳，並帶全屋豪華裝修，電器及廚衛設備均採用國際一線品牌，是富力系統裝修標準最高的項目之一。同時項目附贈了全套家居智能系統，實現了智能安防、智能燈光模式、自動呼叫電梯等功能。最值得一提的是，小區更將引入省一級小學，業主可以優先入讀……
所有所有這些均深深地打上了豪宅的烙印。據銷售人員表示，F1棟首批產品將於12月中上旬正式發售，預計售價去到5萬元/㎡，加上全部是大戶型產品，總價超過1200萬。然而，根據本站房產數據中心的統計，近半年以來，越秀區售價最高的豪宅盤愛羣薈景灣（資料、團購、論壇）網籤均價爲5萬元/㎡出頭，但僅售出兩套，而主打學位房的東方文德廣場（資料、團購、論壇）均價維持在4萬元/㎡左右，像駿文雅苑（資料、團購、論壇）、海景農林華府（資料、團購、論壇）、淘金峰璟等幾個熱盤，售價則在35000-38000元/㎡之間，富力東山新天地可以說是區域內數一數二的高價盤。
與此同時，據附近中介表示，此前楊箕村一帶樓齡較新的二手樓價多在3萬多元/㎡，楊箕村改造啓動後，附近的二手樓價開始上漲。現在，富力東山新天地吹風價去到5萬元/㎡以上，與之僅僅隔了幾百米、樓齡在十年左右的富力東堤灣二手放盤價就漲到4萬元/㎡。
項目開放當天，有看房客表示“現在限購限貸政策更加嚴厲，購買高端產品的買家大多擁有幾套房的投資客，這部分消費羣體受到調控的影響較大，加上市場前景不明朗，5萬元/㎡的起步價實在令人驚訝。”
有業內人士分析，城中村多變身成豪宅，主要因爲多數身處鬧市中，處於城市發展中很值錢的地段，此外由於改造的成本非常高昂，拆遷、物業補償、對村裡未來收入來源補償等等，均使得舊改項目成本居高不下，因此開發商只能開發高端豪宅，否則將是虧本的買賣。而從目前來看，廣州幾個城中村改造項目都比較成功。
再者，今年以來廣州土地市場也異常火爆，以5月的海珠區南洲路臨江地塊爲例，其樓面地價達34600元/㎡，刷新廣州地價最高記錄。此外，白雲區今年更一舉出現三宗區域住宅地王，樓面地價均在25000元/㎡以上，麪粉比麪包貴的特徵表露無遺，據業內人士預測，上述地塊預計售價更達到45000-60000元/㎡。因此，廣州中心城區項目保值升值潛力還是值得看好。而城中村改造項目也多位於中心城區，這些項目周邊配套完善、不少有名校或者景觀支撐，有做豪宅的先天優勢，叫出高價也有它合理之處。
而在一衆地王的帶動下，廣州核心區域的樓盤價格也一漲再漲。根據本站房產數據中心的統計，近半年廣州一手住宅網籤均價超過3萬元/㎡的樓盤足足有40個，其中超過5萬元/㎡的樓盤也達7個，珠江新城的僑鑫匯悅臺和凱旋新世界分別以91493元/㎡和71422元/㎡的網籤均價分列一二。板塊方面，除了一向被視爲廣州樓價天花板的珠江新城、天河北板塊外，越秀區、荔灣老西關、海珠濱江西等老城核心地段樓盤價格均4萬元/㎡起跳。此外，包括白雲新城、大學城、科學城、琶洲在內的幾個新興板塊樓盤紛紛上榜，廣州“豪宅潮”再度井噴，而城中村變身豪宅也不過是大浪裡面的一粒細沙，存在的也就是合理的。
廣州城中村改造項目回顧
獵德村：合景泰富、新鴻基地產、富力地產
有800多年曆史的獵德村是廣州市天河區街屬下的行政村，位於珠江新城南部，南臨珠江。2007年5月獵德村宣佈啓動城中村改造，爲廣州市首個啓動城中村改造的村落。2007年9月29日，獵德村商業地塊被富力與合景地產聯合以46億元競得，成爲當年的“地王”。2007年10月16日，獵德村正式開拆。
整個獵德村改造項目命名爲天匯廣場，由CBD行宮、國際名品shopping mall、希爾頓旗下康萊德酒店、超甲級寫字樓、天匯公園等五大都市頂級物業形態組成。
2011年10月28日，天匯廣場首期CBD行宮“天鑾”亮相，受了豪客的關注，雖然均價去到5萬元/㎡，但依然有價有市。目前樓盤僅剩635-818㎡的頂層複式“天籟行宮”，毛坯價格去到12-15萬元/㎡。此外，還有寫字樓部分天盈廣場在售，面積區間爲120-2000 ㎡，佈局自由靈動，是珠江新城唯一可售的超甲級臨江寫字樓，售價突破5萬元/㎡。
琶洲村：保利地產
2012年年初，琶洲村改造項目命名爲保利天悅，是目前廣州最大的城中村改造項目。琶洲村總面積達75萬平方米，據瞭解，在這次的琶洲村改造中，保利地產預計共投入超過170億元，其中有約47億元用於村民回遷安置、復建房建設等，另有約3億元用於琶洲地區的環境整治和改造，以及3億元用於道路、綠化等市政工程建設，其餘資金完全用於綜合體的建設。
保利天悅其所處的琶洲綜合體項目，是集江景豪宅、高端服務式公寓、超甲級寫字樓羣、300米“琶洲之眼”地標、超五星級洲際酒店亞洲旗艦店、大型shopping mall、商業名店街等多種業態於一身，承接琶洲高端居住的功能，承擔會展經濟和總部經濟的居住、商務、度假等各方面的需求。該項目現推出最後一棟260-280㎡江景板式大宅，均價達43000元/㎡，這個價格遠遠高於海珠區的樓市均價。
林和村：新鴻基地產
據新鴻基地產中國區總經理黃少媚透露，早些年林和村在與多家開發商進行接觸、溝通之後，最終選擇了與新鴻基地產合作。除了因爲新鴻基地產有雄厚的實力和充足的資金保障外，其改造方案也符合村民的利益，並能促進區域的發展。據悉，新鴻基地產的改造方案當時是獲得了林和村村委會全票通過。2010年，林和村正式拆遷。
林和村改造後命名爲“峻林”，項目位於天河區林和東路，緊鄰廣州城市中軸線東站廣場和天河商圈，佔地3萬平方米，建築面積約18萬平方米，提供7棟高層住宅及1棟寫字樓，配套園林泳池會所及優質幼兒園，還有帶華陽小學直升47中的9年省一級教育配套。目前一期產品已經全部售罄，推售二期125-450㎡的三房到五房，價格42000元/㎡。