等待降息 REITs多頭穩步向上

過去三次聯準會停止升息後至開始降息期間，美國REITs漲幅均超過15％，今年開紅盤後REITs多頭格局有望延續。圖／美聯社

REITS相關基金今年來績效前10名

去年底市場已醞釀降息預期，並使對利率敏感度高的房地產股迎來反彈，法人表示，即使今年美國聯準會啓動降息時間恐會延後，但一啓動降息後，REITs多頭走勢將愈走愈穩。

野村投信指出，根據歷史經驗，過去三次聯準會停止升息後至開始降息期間，美國REITs漲幅均超過15％，今年開紅盤後REITs多頭格局有望延續。儘管今年成長動能與企業獲利仍尚未明朗，但多數經濟學家仍預期會是金髮女孩的溫和增長格局，加上未來若降息有助於資產價格上揚，可望引導經濟狀況逐步好轉，有利工業用、辦公用、零售類等不動產資產價格後市收斂至合理本益比。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝認爲，今年經濟環境與2019年類似，美國經濟成長將緩步下行，貨幣政策開始降息轉寬鬆，REITs產業成長則會落底。美國REITs長期NAV（資產淨值）折溢價區間在正負20％內，觀察當緊縮政策，美國REITs長期NAV多半偏折價；貨幣寬鬆時則偏溢價，今年Fed政策將由緊轉鬆，溢價空間將擴大。

自2022年開始，REITs因Fed升息導致評價下修而大跌32％，預期今年不再升息，超賣REITs評價將大幅升，目前美國REITs整體NAV折價19％，已是近年來低點，未來一年的本益比不到17倍，股利率近4％，評價上極具吸引力，建議震盪中分批佈局，未來一年將穩健上漲。

市場已提前反應降息訊號，使REITs走勢開始回升。日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊分析，未來FOMC會議將繼續成爲市場關注的焦點，在升息確定見頂轉向降息預期，將有利REITs收益資產接棒表現。整體高齡住房來看，當前租金的增長彌補通膨的負面影響，由於老年人住房需求持續強勁，預計租金增長可維持；反觀美國，通膨持續降溫中且升息已進入末升段，這背景對長照REITs有利，加上從基本面來看，高齡住宅迴歸長期供不應求議題，預期入住率將不斷回升。