升息壓力降 REITs有利

圖/美聯社

不動產證券化基金績效表現

美債殖利率連二週收斂,富時北美REITs指數近一週上漲8.9%,統計各項REITs行業,今年到11月3日正報酬的包括數據中心、長照、醫療保健和飯店住宿等REITs,商辦和基建REITs表現較落後,法人預期,隨升息壓力下降,利率持續走跌後,可望挹注REITs走勢。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示,由房地產財報觀察,行業狀況是否適應長期較高利率制度,及前景是否與上季相比有所改變。根據NIC統計,高齡住房入住率由疫情前的低點77.8%,緩步上升至今年第三季度84.4%,可見到入住率穩定成長中,今年以來租金增長平均超過5.5%,挹注高齡住宅業者租金升入。

對高齡住房REITs來說,當前租金的增長彌補通膨的負面影響,由於高齡住房需求持續強勁,預計租金增長可維持。此外,美國通膨持續降溫中,且升息已進入末升段,對長照REITs有利;基本面來看,入住率持續改善中,後市可多關注長照REITs。

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理林芷麒指出,這兩年因美債利率上揚,REITs表現落後美股,目前REITs交易價格較資產淨值折價約25%,但看好明年聯準會有望降息,REITs長期絕對回報率未來一年將可繳出雙位數表現。

但不同區域與類型的房地產差異大,加上購併活動的增加,更需要主動積極的管理優勢,建議REITs投資可聚焦高齡住宅與資料中心需求,特別是在人口與AI數位化趨勢發展,兩大需求將有增無減。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝認爲,根據歷史經驗,前三次聯準會停止升息後至開始降息期間,美國REITs漲幅均超過15%,目前美國REITs評價大幅回落至新低位置,折價幅度擴大至16%,已進入嚴重超跌區,評價極具吸引力,隨升息進入尾聲,美國REITs將迎接第四季多頭行情,現在正是進場甜蜜點,建議RMZ Index(美國REITs指數)1,050點以下分批佈局。