戴德樑行黎慶文:回顧過往16年 親歷廣州城市格局變遷

廣州——無數人的尋夢鄉，無數人的掘金地。誰能在這裡找到財富？如何在這裡找到財富？2017廣州《財富》論壇開幕在即，本站房產攜手本站廣州頻道，打造《廣州財富人物誌》系列人物專訪，尋找各行各業的“創富密碼”。

記者：王田歌

2001年，黎慶文第一次踏入中信廣場，辦公室南側的落地窗，成爲他觀察這座城市的絕佳樣本。

如今的落地窗外，天河體育場、珠江新城、小蠻腰依次排開，城市中軸線盡收眼底。這偶爾讓他感到恍惚——16年前，窗外一片荒蕪，沒有高樓，沒有人羣。也正是在這16年裡，廣州城市格局迎來了前所未有的高速變遷，城市重心東移，黎慶文親眼目睹了珠江新城乃至整個天河的崛起，財富涌流的新時代，開始了。

16年，平地造出一座CBD

雖是地地道道的廣州本地人，但黎慶文曾在新西蘭讀書工作，2001年回到廣州時，離鄉已有六年。“我回國的時候，覺得廣州的樣子和我離開時變化不大。”黎慶文回憶，2001年時，廣州的城市重心依然在老城區，繁華區域的版圖最遠到達中山一路附近，過了廣州大道往東，基本就是郊區。

當時的天河是什麼樣子？他記憶猶新。

十六年前，珠江新城基本沒有成型，花城廣場、東塔、西塔、小蠻腰、大劇院，全都是工地。相比之下，體育中心一帶初見規模，但也僅有幾棟寫字樓。往東是員村、駿景花園，再往東，則是一大片農田。

當時，戴德樑行已經開始研究廣州的甲級寫字樓市場，存量大部分位於老東山區。在當時的廣州人看來，老東山區就是廣州財富資源的聚集地。時移世易，誰也沒有料到，昔日的“有錢有勢住東山”很快就不復存在。一場亞運會，讓珠江新城快速崛起。

一開始，人們對珠江新城的態度並不樂觀。2001年時，珠江新城有地塊出讓，樓面地價在2800元/平米左右。“當時大家都覺得這個價格太貴了，不划算。”黎慶文回憶，直到西塔成功出讓，才真正爲市場注入了一劑強心針。

2005年9月20日，恆大、富力、新世界、新鴻基、城建和上海長峰六家地產巨頭參與西塔競標，最終，越秀與城建以總價10億元成功突圍，樓面地價2856元/平方米。

西塔的誕生，可以說是珠江新城建設的標誌性事件。黎慶文表示，西塔出讓後，珠江新城的商業環境開始快速發展。到2008年底，東塔也成功出讓，“廣州第一高”已是板上釘釘。

此後，市場對珠江新城的信心攀至頂峰。廣州經濟中心發生了明顯變化，財富資源也隨之轉移。

據戴德樑行統計，珠江新城早已取代老東山區，成爲目前甲級寫字樓最爲集中的區域，佔比超過全市總量的60%。其中，有15棟寫字樓號稱“垂直印鈔機”，營業收入超過100億元，稅收超過10億元。在珠江新城的強力帶動下，天河已成爲“廣州經濟第一區”。2017年上半年，天河GDP總量位居全市第一，實現“十連冠”——廣州的CBD在哪？這個問題已經沒有第二個答案了。

珠江新城步入成熟期 城市財富向南轉移

“這十六七年，是廣州發展最快的時期，城市面貌一天一變。我每天往外看，看着城市天際線建起來。先是花城廣場，然後是小蠻腰，再到東塔西塔，再到一棟棟高樓，最後建成世界有名的CBD區域。你能看着一座城市成長，這種體驗是很珍貴的。”

回顧過去，黎慶文認爲自己是個幸運兒，不僅親眼見證了這個過程，也參與了這個過程。

黎慶文介紹，1997年起，戴德樑行進駐廣州，自此開始在各個層面參與廣州城市建設項目，尤其是在房地產市場領域，完成了多個重要案例。2003年，戴德樑行與香港大學聯手，參與編制廣州經營性土地供應機制。作爲全國第一個相關機制，它直接影響了廣州房地產市場的後續發展，直至今天仍在發揮效用。

小蠻腰、東塔、西塔、天河城、西城都薈、金沙洲、亞運村……長長的客戶名單，囊括了廣州重要的商業地標與板塊。戴德樑行曾爲其提供發展策略顧問、商業營運管理等服務。此外，已發行的國內資產支持專項計劃中超過一半由戴德樑行提供物業評估和市場調研服務。

如果展開地圖，把戴德樑行服務的項目標註出來，不難看出城市財富的流向。往東，城區延伸得越來越遠。往南，珠江新城已經進入成熟期，市場開始往琶洲轉移，預計3-5年內逐步完善。再往南，番禺南沙的經濟活動越來越頻繁。

衆多區域齊頭並進，黎慶文認爲，如果以5-10年爲週期，最看好南沙。隨着粵港澳大灣區的建設，南沙的配套服務，尤其是內部管理體制，可能進一步做出調整。屆時，南沙會迎來更加自由開放的環境，財富吸引力大大增強，形成一個類似“小香港”的自貿港，有利於廣州在世界經濟圈中的地位躍升，從而對標全球城市。

“廣州《財富》論壇是一場積極的全球營銷”

根據全球化與世界城市研究組織GaWC發佈的2016年世界城市體系排名，廣州與墨爾本、華盛頓、舊金山等城市，一同位列Alpha級。與此同時，廣州政府明確提出，要對標全球城市，在全球城市體系中謀劃提升廣州戰略定位。

“廣州想要做世界城市，那你必須要有自己的聲音和定位，全球營銷非常重要。”黎慶文認爲，即將舉辦的廣州《財富》論壇，就是一場積極主動的全球營銷。《財富》論壇之後，廣州很可能爭取其他大型論壇，保持廣州在世界上的知名度。

而全球營銷的前提，是要發掘與世界對話的話題。黎慶文認爲，廣州要找準在世界上的角色，尤其是在世界經濟圈中的角色。比如貿易，廣州擁有上千年的商貿基礎，廣交會已成爲“廣州名片”之一。推動貿易升級，讓全球貿易成爲廣州特色，這是可以期待的。

從過往經驗來看，《財富》論壇能夠顯著提升一座城市的國際知名度。黎慶文坦言，大型企業爲分支機構選址時，主要看中經營潛力，城市形象並非決定性因素。但是，《財富》論壇等活動，能夠讓大企業的高管、CEO直接感受廣州的魅力，有利於廣州在商業決策中增加砝碼。

“最關鍵的是，《財富》論壇能夠爲廣州大範圍召集人才。年輕人會把自己的夢想與城市掛鉤，這種大型活動，象徵着城市有大量機會，從而吸引人才。G20峰會與杭州就是最好的例子。”

除此之外，《財富》論壇能否爲廣州的營商環境帶來改變？

黎慶文指出，戴德樑行在中國有近20個分公司，橫向對比會發現，廣州的營商環境在國際上評價較高，廣州官員開放、親和，但具體政策不如深圳、北京、上海有特色，工商登記、外國人簽證、稅務政策等等，突出之處都不明顯，政府的靈活性依然有待提升。

如果要給外國友人推薦一個你在廣州最喜歡的地方，你會選擇哪裡？

黎慶文：我會推薦廣州的寺廟，廣州寺廟的歷史軸線，就是廣州發展的軸線。