從環市東到珠江新城 回顧廣州30年CBD“發家史”

本站房產訊 隨着今年兩會上“粵港澳大灣區”重新被提案，並作爲2017年的重要執行指標，廣州的核心城市地位再一次被肯定，大灣區的發展正式與世界級城市羣接軌。廣州作爲大灣區政治、經濟、歷史、文化、商務發展的中心，有着在2016年產值全國第一的中央商務區——天河CBD。天河CBD（天河北和珠江新城）目前擁有13家跨國公司總部，3家世界500強企業的總部，以及140家世界500強企業設立的184家項目機構和20家境內500強企業；是華南地區總部經濟和金融、科技、商務等高端產業高度集聚區。

CBD既是一座城市在經濟、科技、文化、商業等各行業領域發展歷程的縮影，也見證了身處CBD的企業在華南乃至中國的發展和進程。高力國際認爲，廣州CBD區域的發展與企業的發展密不可分。廣州CBD發展經歷了“環市東—天河北—珠江新城—琶洲—國際金融城”區域遷移；而珠江新城—琶洲—國際金融城三大區域的發展，則奠定了廣州CBD“黃金三角”的重要地位。

培育期：80年代—90年代初，在環市東一帶，以電子大廈、好世界廣場、花園酒店、63層等建築爲代表；見證了廣州寫字樓從無到有；客戶發展雛形企業，以外資公司初期入駐花園酒店設立辦事處，藉以進入國內市場。這時期的企業，辦公面積需求不大、硬件要求也算不上很講究，企業規模還沒形成，與同期的香港市場相比有較大的差距；行業集中爲貿易、採購行業及高端服務業，代表公司有：PwC普華永道會計師事務所和EY安永會計師事務所等。

爆炸期：90年代中後期，天河北商圈，國內企業逐漸成長，由前期作爲外資企業的下游企業爲其提供服務，業務隨着中國經濟的起飛得以飛速發展；同期也是外資企業在中國發展的黃金年代，外企爆炸性的增長，以P&G寶潔、Amway安利等外資公司爲例，寫字樓均由環市路及東風路一帶的商圈遷入天河北商圈；辦公面積則以兩倍、甚至三到四倍的幅度增長；天河北商圈集聚了大型的外企和本土企業，包括了金融、快消、貿易及服務業等。

成熟期：珠江新城從07、08年建成第一棟樓——發展中心大廈(臨江大道)，到隨後落成的ifp及黃埔大道的富力盈隆大廈等寫字樓陸續投入使用，發展時間迄今已超過10年；區域定位爲金融業、高端服務業及貿易類企業集聚的商圈；可以說珠江新城見證了廣州經濟發展與公司企業的轉型升級。從早期的環市東，廣州經濟發展的雛形和培育期，過渡到天河北，廣州經濟和企業蓬勃發展的爆炸期，再到珠江新城，企業經歷了汰弱留強後的成熟期；從寫字樓的外形設計、硬件配套、租金及定位都一一見證了廣州經濟和所在企業從騰飛到轉型升級再到與國際接軌的發展歷程；對企業而言，搬遷無非是由於擴張、收縮或形象升級；珠江新城寫字樓主要都是爲了滿足企業形象升級和擴充需求而存在的；廣州城市經濟發展配合着大數據的發展，一步一步，正如這些企業的發展和前景一樣，能跟隨城市經濟發展步伐的企業，也都已經趨向成熟穩定。

高力國際廣州董事總經理馮文光指出，珠江新城，琶洲和國際金融城，形成了廣州CBD的“黃金三角”，三大區域各自在市場和行業上有着不同的定位，三者相互協調發展，共榮共生，共同打造了廣州的核心競爭力。

國際金融城是廣州市政府、天河區政府打造的珠江新城升級版，定位爲“金融”。期望將廣州的金融企業聚集到金融城，而不再將高端服務、貿易、採購等類型企業再納入其中；目前，政策已向金融企業傾斜，起步區已全面進入建設階段。廣州國際金融城是一個無限大的使命，需要約8-10年的發展歷程才能進入成熟期，是廣州將來的一個願景。

琶洲定位爲電商、會展和實業總部經濟，這是一個非常好的概念；在2000年IT行業剛起步的時候，廣州的IT行業發展還是優於深圳的；但是在隨後的幾年裡，深圳IT行業發展突飛猛進，相比而言，廣州的發展就相對遲緩了。目前以琶洲商圈爲TMT(Technology互聯網科技，Media媒體，Telecom通訊)行業集聚地，有相應的政策扶持，政府近期也引入了騰訊微信總部、阿里巴巴華南運營中心及唯品會等多家著名的電商企業，有望成爲南中國IT行業第二商圈。

馮文光表示，目前每個城市發展的方向都期望在兩個範疇發展：金融、IT和IT+金融；城市建設定位的很多硬件可以複製，但是像核心競爭力這樣的軟件是不可複製的；廣州經濟發展、CBD升級發展、企業轉型升級和寫字樓市場需求四者關係如下圖：