大學城10萬+萬博6萬+ 星匯文璽賣5萬/㎡香不香？
6月24日，越秀星匯文璽（標準地名：文頌華府）獲批一張預售證，貨量爲145套。
沒有售樓部，沒有樣板房，甚至沒有紙質樓書，越秀星匯文璽就要開盤了。
如此“渣男”操作，儼然爆款標配。
今年4月的廣州首批集中土地出讓中，越秀搖中國際創新城一期C居住地塊，樓面價達33599元/㎡，爲番禺樓面價TOP2，僅次於官堂村地塊（萬博的金地壹閱府，成交樓面價爲33660元/平） ，兩者價差不足百元/㎡。
而在C地塊東北側不到2公里，是去年8月越秀地產競得的華工國際校區二期001地塊，樓面價22081元/㎡，就是我們今天所說的星匯文璽。
星匯文璽位於華南理工國際校區東北角、暨南大學番禺校區西側，北面是南大幹線，與大學城一橋之隔，除了1棟人才公寓，其他7棟均爲33層高住宅，預計首推4#、6#，戶型爲94㎡三房和114㎡四房，每個面積段都做了兩種戶型設計。
值得提出的是，項目全房源朝南。94㎡做了A、B兩款戶型，其中A戶型緊湊實用，三開間朝南，有一個6米觀景陽臺連接客廳和次臥，採光充足。
114㎡四房則更注重居住的舒適度，B戶型五開間朝南，南北對流，還做了步入式衣帽間。
最好的是C戶型，單邊位，採光、景觀面爲四個戶型中最佳。
據銷售介紹，項目凍資5萬認籌，已經收籌約400多個，屆時將會採用線上選房的方式開盤。
目前星匯文璽吹風價在4.5-5萬/㎡之間。銷售委屈表示，如果不是因爲限價，5萬+6萬都是妥妥的。
這個價格，香嗎？
先來看同地段競爭對手，主要有兩個，一個是思科智慧城住宅項目12光年，另一個是全新盤奧園學苑壹號。
其中思科智慧城上週突擊開盤，推出四期2號地塊，240套112-183㎡四房，一線望江，精裝均價4.3萬/㎡，開盤已售罄。
而奧園學苑壹號還沒拿到預售證，也是一線臨江，目前吹風價6萬/㎡。
綜合而言，星匯文璽的優勢在於教育配套，華工國際校區內配建一所公立24班小學和9班幼兒園，附近還有廣二師番禺附小和廣二師番禺中學；但項目位於7號線板橋跟4號線新造站之間，距離兩個站都在1.5公里以上，需要接駁；
思科智慧城三分之二是商業，住宅較少，但樓下就是金光東隧道出口，還有北向望江的優勢，且距離新造站更近，步行約7分鐘左右。
奧園學苑壹號的優勢在於：一是地塊真一線望江，二是地塊南面有穗深城軌琶洲支線通過，且最近新化快速。
三大樓盤都靠近主幹道，有噪音影響。戶型基本都在110㎡以上，只有越秀有94㎡剛需戶型。
4.3萬/㎡精裝一線江景房VS 4.5-5萬/㎡學位房，看起來是有點貴了。
再來看周邊二手房。
一橋之隔的大學城，一手斷供已經10年，目前在售二手房均價7萬+/㎡。但大學城是一座孤島，新增供應幾乎爲零，有自己的價格體系，走的是一波獨立行情，參考意義不大。
還是來看距離星匯文璽最近的樓盤：時代傾城，距離華工正門很近，目前二手均價約3萬出頭；跟新盤價差在1-2萬/㎡之間，尚算合理。
而往北的萬博板塊，最近的指標盤：雅居樂劍橋郡，二手均價在4.4-4.8萬/㎡左右。但目前國際創新城整體還在起步階段，各項配套和資源還不能跟萬博相提並論，只能算是一個價格錨點。
值得買嗎？
先說說板塊。國際創新城前身是思科智慧城，後面將大學城、生物島等包含進去，集高教研發、科技服務、創新產業於一體，已經有思科智慧城、廣汽智聯新能源汽車產業園等，但整體還是在招商引資階段。
從地理位置來說，國際創新城具有明顯優勢，距離大學城、琶洲、黃埔臨港CBD等都很近。
在網路交通建設上，番禺政府也花了大力氣。有連接大學城的金光東隧道、金光東大道；有連接琶洲的新化快速路；連接老黃埔的沙魚洲隧道；有橫貫東西的大動脈南大幹線；還有南沙港快速、黃埔大橋等，通達全城都很方便。
但就目前來看，整個國際創新城還是一片工地的既視感，各項配套都欠缺，後續還有大片土地未開發，按現在的城建速度，起碼要5-10年。
而從番禺政府打造萬博的經驗來看，沒有十幾年，搞不出另一個新城CBD。況且番禺還有一個廣州南站嗷嗷待哺，政府所能傾斜的資源始終是有限的。買這裡，要等，等產業、等規劃、等落實。
對於買房者來說，還得考慮後期置換成本，你的房子能不能找到接盤俠，關鍵在於有沒有核心競爭力。具體到個盤，就是學位、地鐵、不可複製的資源等，即使以後產品同質化嚴重，也能賣個好價錢。
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