川師板塊“爆改”，或將成東三環內高品質住區

2023年12月，成都老牌開發企業仁和春天置業經過70輪競價後，最終以23500元/㎡的樓面地價競得錦江區琉璃鄉金像寺29畝純住宅用地。該宗地塊靠近川師大TOD錦江府，溢價率高達43%，也因其單價成爲絕對焦點地塊。

錦江區，東三環內，川師TOD，相鄰的琉璃板塊改造在即，老牌開發企業仁和春天出手……

所有的條件都在指向一個問題——川師板塊能否成爲東三環內一個新興的高品質居住板塊？

如今，成都樓市土地成交價破2萬/㎡的樓面地價已屢見不鮮。2023年和2024年拍出的土地中，樓面地價最高的TOP3中，錦江區就有兩塊住宅用地。

其一是2023年仁和琉璃鄉29畝地塊，其二是2024年中鐵建競得的柳江街道31畝地塊。

△2023年和2024年成都土拍樓面地價TOP3彙總

錦江價值飆漲？爲何錦江的土地出圈率這麼高？

首先，錦江區的土地資源是較爲稀缺的。城東三環內，錦江多爲房齡十年以上的高容積率住宅。現有的成規模的連片土地極少。三環外，三聖鄉區域的開發也較爲飽和。於是，一旦錦江出現優質土地，開發商就蜂擁而至，積極舉牌；

其次，錦江現階段入市的優質土地大多是跟城南高新區接壤的部分。金融城三期以及目前熱度較高的金融城東板塊，地域屬性本就屬於錦江區。

中鐵建地塊、林家壩TOD等局部熱點區域在地圖上明明白白標註是“南三環外側”，這樣或許能夠幫助大家更正確地理解錦江這些區域的土地定價邏輯；

△錦江區區域內部分板塊分佈示意圖

第三，現階段錦江區的幾個熱門板塊中，以林家壩TOD爲代表是全新開發板塊，一方面有白鷺灣和生物科創谷的雙產業加持，另一方面錦江積極引入成師附小、鹽道街小學等區內優質教育資源完善配套。片區現狀正在快速改變已成市場共識，開發商對這一區域土地價值的看好也證明了這一點；

此次我們實地探訪的川師板塊，則是錦江高度成熟板塊“品質爆改”的代表。一些地塊的位置、規劃條件、土地價格和開發商的產業定位，或許將使川師板塊改變錦江高端只有攀成鋼的現狀，甚而在居住品質上成爲東三環內可與金融城PK的品質板塊——

△川師大板塊沙河實拍圖，圖據成都商報

從區域現狀來看，川師板塊內擁有極爲完善的交通、教育、醫療等城市生活配套。上一輪開發週期內，雖然有一些剛需樓盤略顯老舊，但總體上，川師板塊硬件夠硬，條件夠好。

先看交通，整個川師板塊被地鐵7號線橫向貫穿，西側與地鐵6號線接駁。同時，川師板塊南側緊鄰中環大道，板塊內靜安路與二環路銜接，經驛都大道又可直接連接東大路，以及出城龍泉方向，交通出行極爲便利。

不可忽略的是，天府機場高速路的入口，從川師板塊經中環路或三環，都非常便捷。從區域內到成都東客站交通樞紐，預計時間都在15-20分鐘以內。

△川師板塊區位交通示意圖

從成都城市發展的情況來看，兩條或以上地鐵交匯，環線交通與幹道兼具，到機場和客運中心順暢便捷，有這幾個條件的如金融城、如攀成鋼，皆成高端居住板塊，幾無例外！

教育資源上，錦江本就有多所優質的學校。目前川師板塊內已有嘉祥外國語高級中學、四川師範大學附屬第一中學、金蘋果愛彌兒幼兒園、嘉祥英卓恩幼兒園等，資源足夠豐富。

△成都市錦江區嘉祥外國語高級中學

△金蘋果愛彌兒幼兒園

城市商業上，目前片區內的商業主要還是街區底商，有華潤中環廣場社區級商業可滿足基本生活需求，城市大型商業則還是依託萬象城，抵達距離約5.5公里，自駕需20分鐘。

未來隨着林家壩TOD、白鷺灣科技生態園的建設，也可進一步豐富區域內的城市商業供應。

△四川師大校園廣場實拍，圖據成都建工七建

回顧近幾年川師大TOD所呈現的品質改善類住宅，川師大TOD錦江府、中建映錦江等項目的均價均已突破3萬元/㎡，產品基本爲140㎡左右的改善型戶型。

△仁和29畝地塊實拍

之前，川師大TOD錦江府入市，均價約3萬/㎡，總價約450萬，弧形流線立面設計、270°的環幕設計和現代潮流的建築形態受到衆多改善型購房者的認同。錦江府一期的售罄已充分證明區域內消費者對高品質改善產品的旺盛需求。

緊跟着，受市場關注度較高的仁和春天29畝項目也即將入市。

根據成都市自然資源和規劃局所公佈的信息來看，仁和春天項目採用1棟會所和4棟21F的高層住宅圍合式佈局，共計160戶，容積率2.0，總建築密度13.78，綠化率達35%。

△仁和29畝地塊報規圖

圖據成都市自然資源和規劃局

進一步瞭解，仁和春天項目4棟住宅戶型均超240㎡，且都採用了當下流行的270°玻璃幕牆全面採光，增強景觀視野，獨棟單元設計，1T1戶的私密性等指標和產品細節都大大提升了項目的品質。

市場禁不住紛紛打探，金融城三期華潤錦宸府均價爲44000元/㎡，川師板塊的仁和春天項目售價能達到多少呢？

對住宅產品品質的追求爲仁和春天置業奠定了不錯的市場口碑，城西的春天花園、仁和春天大道，城南的仁和春天國際花園都是其代表作品。而此次在川師板塊的29畝地塊上，仁和春天出品，又能夠給區域高品質居住帶來怎樣的驚喜呢？

隨着川師板塊的品質“爆改”，在錦江府、仁和春天項目之後，下一個高品質項目又會是誰呢？