博鰲特稿 林卓延：芭蕾雨已具備IPO條件

從最初品牌折扣店的尾貨產品，到如今專門爲奧特萊斯生產產品的工廠訂貨系統，奧特萊斯的轉變不過才幾年時間。在中國急遽增長的財富下，這種國際品牌折扣店的模式，也迅速在中國落地、開花。

據不完全統計，國內目前打着“奧特萊斯”名號的商場不少於200多家，但倒閉速度和擴張速度一樣快，僅有那麼幾家爲業內所熟知，北京燕莎、上海青浦及天津意大利人創辦的奧特萊斯。

在這種市場環境中，奧特萊斯(中國)公司期冀通過制定國內奧特萊斯的標準來優化行業環境，希望用“芭蕾雨”這一城市新中心的模式，爲行業的發展帶來新的契機。

根據奧特萊斯(中國)的規劃，公司旗下首個項目廣州芭蕾雨宣佈將於今年10月完成品牌落地並將於12月試營業。

該項目位於廣東佛山三水，目前在談的國際品牌有500多家，國內品牌達到2000多家。奧特萊斯(中國)主席林卓延預計，到年底試營業的時候，會有150家國際品牌出現。

即便如此，林卓延也指出，項目開業準備並不是很充分，但芭蕾雨的準備時間已經足夠長了。

就佛山項目而言，該項目於09年拿地，原計劃於亞運會前開業，但之後因爲種種原因而推遲至今。

就此，林卓延在接受觀點地產新媒體採訪時解釋道，主要是爲佛山項目專門開通的品牌大道因爲雨水等原因一直未能竣工，而隨着這條12車道的大路在今年年底的開通，佛山項目也會同時開業。

當然，奧特萊斯·芭蕾雨遲遲未能落地，這只是原因之一，更多的是關於商業招商與運營方面的問題。林卓延稱，由於芭蕾雨是與法國運營商合作的，在項目規劃、裝修等初始階段，需要大量時間來碰撞、探討。

而與品牌商的商談不但涉及佛山項目，還會涉及北京房山、浙江湖州、海南萬寧等項目，因此，整個招商工作也需要一定的期限。

與此同時，在奧特萊斯(中國)層面，兩大股東中國基建和首創置業也在合作方式上有所調整，在內部分工上作出明確的任務與目標。在項目開拓方面，雙方也從最開始的4個項目均投資，轉化爲分別用芭蕾雨、首創芭蕾雨之名分別開拓新的項目。

在將上述問題一一解決後，芭蕾雨·奧特萊斯的落地速度也將加快。公司計劃明年將北京房山、浙江湖州、海南萬寧三個項目開業，“未來我們希望從明年開始每年不低於三家奧特萊斯開業。”林卓延透露稱。

而新項目的拓展速度也不遜色。“今年我們考慮再拓展四五個項目，如果明年情況好，考慮拓展八到十個，如果情況不好就做四五個”。

目前，在建的芭蕾雨項目有7個，跟政府已經簽約項目有16個。而與奧特萊斯(中國)聯繫的地方政府有70多個，也就是有70多個地塊可供挑選。

在規模不斷擴張的同時，芭蕾雨在資本市場上也有着一番不小的計劃。林卓延稱，“按照香港最新的證券條例，我們目前已經具備了IPO的條件，但我們會選擇一個比較好的時機。”

此外，公司還可以通過奧特萊斯產權交易所將奧特萊斯物業部分的股權稀釋，將它份額化，從而籌到一部分錢支持商業發展。

另外，奧特萊斯(中國)現在正在構想一個大的私募基金，預計年底將會落實大的私募基金公司。

以下是觀點地產新媒體對奧特萊斯(中國)董事局主席兼總裁林卓延的專訪：

觀點地產新媒體：國內的奧特萊斯多以購物中心或商場的形式出現，在貨源上，有國際一線品牌也有小部分自營品牌，這是否符合國際標準？

林卓延：

我們從去年開始成立奧特萊斯協會，當時就考慮到國內的奧特萊斯管理比較混亂，要把奧特萊斯這個產業管理好，怎樣使它快速地發展，所以行業管理非常重要。

從前年開始，我們跟商業部王部長談這個問題。他覺得我們這方面做得很好，後來他提議成立奧特萊斯協會，讓我擔任會長。

去年我就代表奧特萊斯協會去了很多國家，拜訪了所有奧特萊斯商會的主席。跟他們交流，吸收了很多先進的東西，也知道奧特萊斯要在中國發展，作爲一個行業管理應該怎麼去管理，現在我們也在做一些行業標準，還有一些行業管理辦法，希望今年年底能夠出來。

觀點地產新媒體：您怎麼看現在中國奧特萊斯的發展情況？

林卓延：

首先，市場非常大，從整個奧特萊斯來講，這幾年全球經濟都下滑，但是奧特萊斯仍然增長得很厲害。英國的奧特萊斯去年增長了28%，最低在歐洲，奧特萊斯也有百分之十幾的增長，像波蘭、北歐這些比較貧困的國家奧特萊斯的年增長平均都超過20%。

它的上漲得從幾個方面來講：第一，奧特萊斯發展的數量，每年要建的奧特萊斯有很多；

第二，從營業額來講；第三，從奧特萊斯運營商的利潤來講，這三方面增長都很厲害。中國更不用說了，中國是人口大國，而且這幾年我們經濟快速發展，在全球經濟衰頹的情況下，中國還能夠保持8%到10%的增長。所以，中國的市場非常巨大。

但是，要做好這個事情不容易，在中國有那麼多奧特萊斯，做得好的不外乎那幾家。北京燕莎、上海青浦，杭州下沙開了一家，經營得也還可以，規模小一點。北京也做了一家比較小的，兩萬多平方米，但是總體的經營狀況比較好。

還有意大利的一個投資者在天津開了一個奧特萊斯，那個目前是在中國做得最好的，但是規模比較小，第一期只有兩萬平方米，總共有四萬平方米，我認爲那個比較正宗一點。

但是，它也有一個問題。因爲老外不太懂中國。在中國要做奧特萊斯，未來做得最好的肯定不是老外，肯定是中國人。在日本也一樣，美國人做、歐洲人也做，但最後還是日本本地企業三井做得最好。

觀點地產新媒體：佛山項目正式定名爲廣州芭蕾雨了，確定於年內開業？

林卓延：

對，因爲佛山的知名度不如廣州。廣州芭蕾雨今年年底會試營業，因爲時間比較緊，現在只剩下幾個月的時間了，我們考慮第一期先做個試驗，因爲有很多品牌原定的是今年要開業，不能再拖了，其實這個準備工作還不是很充分，到時候我們可以叫試營業。

觀點地產新媒體：試營業的時間大概有多久？試營業期間會有哪些國際品牌出現？

林卓延：

大概半年。我們希望到明年五一左右第二期全部開完，奧特萊斯部分一、二期兩個部分全部開業。

試營業期間有很多品牌出來，國際品牌大概是150家。十月份我們有一個品牌落地發佈會。到時候會推出些一線國際品牌，具體的事情現在商管OOM那邊在做。

像Prada、Gucci、傑尼亞、LV這五六個幾個比較知名的品牌現在還在談，其他基本上都談好了，因爲這幾家要求的條件比較高。引進品牌進來要付出代價，要給裝修補貼費，免租期多久，每平方米多少錢，分成、提點都要談。品牌越大，要求越高，這是慣例。

觀點地產新媒體：佛山項目配有住宅產品是什麼類型？佛山項目先開商業部分，然後再推住宅產品，是不是也跟政府的要求有關？

林卓延：

住宅部分不是別墅，第一期推的是聯排，後面還會開一些公寓產品。當時我們跟政府是這樣談的商業試營業之後再賣住宅。因爲我們考慮到佛山比較偏，我們就考慮怎樣把人引過來。我們覺得，如果商業氛圍做不起來，就把住宅推出來，有可能賣不了。即使賣出去了，價格也會很低，這就達不到我們的目的，所以還是覺得先開商業部分。

觀點地產新媒體：佛山項目準備期很長，2009年拿的地，原計劃在亞運前開業，後面就一直延遲，爲什麼？

林卓延：

佛山項目主要是道路原因。當時選址的時候就擔心這個問題，因爲路都是一些彎曲的小路，來奧特萊斯的人可能像走迷宮一樣找不到地方。所以，當時我們跟政府籤協議有一個硬性的要求。就是，第一要修一條12車道的品牌大道，這樣，從西二環收費站下來直接上品牌大道就可以到達我們這個項目。

品牌大道能夠在年底建完通車，一定要讓品牌大道跟我們的試營業進行聯動，如果它們不開通我們也不能開業。因爲開業了後效果出不了，別人也很難找到這個地方。

觀點地產新媒體：佛山項目推遲除了這個因素外，還有哪些原因？

林卓延：

主要是這個原因，還有另外一個原因。因爲我們這是第一個奧特萊斯，我們的每一個規劃設計提出來都要法國運營商碰撞、探討。

作爲一個運營商，他們覺得要建一個奧特萊斯，把土地推平項目建起來就可以了。但是，我們和政府都不同意，我們覺得要做一個比較有特色的奧特萊斯，這麼好的自然資源應該保留。現在，我們項目後面還有兩座山，是後來有意地避開了，在原來的平面規劃裡，那兩座山是計劃被推掉。後來，我們說服了運營商。

這是規劃設計階段遇到的問題，另外，裝鋪圖的這個經歷的時間比較長。在規劃設計的時候，基本上確定哪個區域是什麼品牌，比如說運動品牌在哪個區域，奢侈品牌、服裝，皮具在哪個區域，在規劃設計的時候我們就要定位。這樣以後就不會出現頻繁改動的問題。

所以，在裝鋪、品牌選擇鋪位的時候我們花了很多時間。項目前期會慢一點，但是換來的結果是後面的運營會很順利。

觀點地產新媒體：佛山項目位置比較偏，你們如果要開業怎樣才能保證客流量？

林卓延：

佛山其實不偏，我們過去只要40分鐘。品牌大道開通以後絕對不會超過40分鐘。歐洲的奧特萊斯有的開車需要兩三個小時，況且我們項目還不止一個奧特萊斯，還有很多吃喝玩樂的元素在裡面。來回一個半小時到兩個小時，這應該是一個非常理想的消費目的地。

觀點地產新媒體：現在你們在談的國際和國內品牌大概是怎麼一個情況？

林卓延：

目前，在談的國際品牌有500多家，國內品牌談了2000多家。

觀點地產新媒體：現在跟這些國際品牌談的合作是否只限於佛山項目？同一品牌去不同的項目，如何凸顯項目特色？

林卓延：

我們談的都是合起來談的，有佛山、北京、浙江、海南的。包括我們目前正在建設的遼寧、成都、江西項目，這些我們都一起談。

當然，我們是有重點地談，重點的就是馬上就要開的，比如說今年明年要開的。現在重點的就談佛山的，比如說北京明年開，浙江年底開也會順便談一下，但主要還是談佛山的。

但我們的項目在產品結構、運營模式方面也會有所創新。比如說要買一件冬季的產品，去東北最齊全，在南方就可能少一點。東北人要買南方的衣服就要到南方來，這樣就形成了一個互動。國際上的奧萊都是一樣。

我們芭蕾雨3+x也是這樣一個模式，因爲每一個地方資源特色不一樣，這個地方資源特色就是吸引他們來的一部分。

現在，佛山項目奧特萊斯份額佔比稍微大一點，未來慢慢進行優化。就像我們在遼寧的芭蕾雨項目，除了有有購物中心、酒吧、婚禮教堂外，還融入了上海世博會的元素，增加了旅遊諮詢、商務諮詢，還增加一些國家的特色酒店。奧特萊斯只佔了10%。

觀點地產新媒體：奧特萊斯(中國)的曾介紹的奧特萊斯有四種業態，產業區、產業園、風情小鎮和購物村，這些跟芭蕾雨是什麼關係？

林卓延：

我們原來制定的方案是有四種規格，一是產業區，二是產業園，三是風情小鎮，還有一個購物村。購物村裡面有一個風景名勝地，裡面就純粹賣一百或者幾十個品牌，規模比較小，主要是爲風景區提供配套。情小鎮規模大一點，產業園的規模就更大。

其實，這個概念我們已經在慢慢轉變，只是針對奧特萊斯這一塊，現在我們叫芭蕾雨，這是個城市新中心的概念。我們現在也正在制定未來新的芭蕾雨的開發模式，可能會改變之前所說的產業園、風情小鎮、購物村的概念。

觀點地產新媒體：現在在建的芭蕾雨總共有多少個？奧特萊斯(中國)的資料顯示，現在發展的有10個項目？

林卓延：

現在在建的項目有七個，北京房山、浙江湖州、海南萬寧、廣東佛山、遼寧鐵嶺，還有山東泰安和江西共青城。

跟政府籤協議的項目都算在內，但是有一些我們沒有動工，現在跟政府籤的協議不止十個，有十六個。當時我們跟政府籤協議，我們都有開發的計劃，政府也是一樣，有要供地計劃，這就需要時間。

觀點地產新媒體：佛山項目開業以後，接下來是哪個項目開業？你們希望以後可以保持怎樣的開業速度？

林卓延：

我們明年考慮開三個項目，北京房山、浙江湖州，還有海南萬寧，這幾個都具備條件開業。我們希望從明年開始每年不低於三家奧特萊斯開業。

前面三四年，中國有七十多個地方政府跟我們有過聯繫，我們都去過他們當地考察，有七十多個地塊供我們選擇，我們也在挑選。現在不能說是哪個城市，但我們會有一個計劃。

今年我們考慮再拓展四五個項目，明年要看形勢。我們的速度也是跟國內政策和世界經濟環境相結合的。如果明年情況好，我們考慮拓展八到十個，如果情況不好就做四五個。我們希望明年能夠確定選址的項目可以做到八到十個。

觀點地產新媒體：芭蕾雨對選址的有什麼標準？在規模方面有沒有規定？

林卓延：

我們考慮的標準包括：離市區距離、人口覆蓋、GDP、人均收入，還有人均消費，消費習慣，這些我們在選擇的時候都要了解得很清楚。

芭蕾雨也有產業園等很多小項目，也有特別大的規模，像遼寧項目差不多有10平方公里。小一點的就是兩三千畝，芭蕾雨有不同的規格，會根據不同的城市定位。

項目越大挑戰越大，而且我們芭蕾雨也是在摸着石頭過河，肯定有挑戰。但是我認爲，商業業態集中，集中消費、集中經營的吸引力肯定比這些分散型的綜合體要有吸引力。不只是在中國，在全世界都一樣。

觀點地產新媒體：廣州芭蕾雨現在叫五彩奧萊，以後所有項目是不是都命名五彩奧萊？

林卓延：

佛山項目，芭蕾雨·奧特萊斯是一個叫法，芭蕾雨·五彩奧萊也是個叫法。因爲，芭蕾雨英語的意思跟芭蕾沒什麼意思。後來我們有一些想法，就叫五彩。另外，因爲離最後決定還有幾個月的時間，到底叫芭蕾雨·奧特萊斯還是叫芭蕾雨·五彩奧萊，現在還沒有最終確定。

觀點地產新媒體：五彩奧萊以後是不是奧特萊斯(中國)的一個品牌或產品線？

林卓延：

我們也有一個想法，因爲國內山寨版的奧特萊斯太多了，我們想跟它們作些區別。當然，我們項目名前面有“芭蕾雨”，我希望大家以後說去芭蕾雨，不是講去奧特萊斯。到芭蕾雨可以買折扣產品，但五彩奧萊不只是奧特萊斯，芭蕾雨只是我們項目的名稱而已。

觀點地產新媒體：芭蕾雨項目剛開始是中國基建與首創置業合作，在這個過程中，外界有猜測說你們跟首創在運營上意見不合，所以導致了項目開業延遲了這麼久，是這回事嗎？

林卓延：

任何一個企業，股東有不同的意見是很正常的。在運營過程中會有這樣那樣的意見，但我們大的方向不會有分歧。

本身這個模式是奧特萊斯(中國)模式，後來劉曉光看好這個模式，就入股跟我們一起做。在實施過程中，我們確實有一些意見不太一致，在大的戰略沒有改變的情況下，我們考慮的是怎麼樣把這個項目做好，這就是前段時間大家所說的我們跟首創置業分家了。

其實，我們不存在分家這回事。因爲我們跟首創置業之間是項目合作，是一個總體發展的合作，未來我們有一些項目跟首創合作。

觀點地產新媒體：你們在項目上具體是怎樣分工的，首創置業負責基礎設施建設，中國基建負責運營招商，還是其他？

林卓延：

當時我們跟首創置業的合作是優勢互補的關係，它的優勢在於：第一，是大國企，也是一個知名企業，本身有一個品牌效益。另外，在開發上它有團隊優勢，有材料供應資源，有客戶。

跟首創置業合作時，我們也成立了開發團隊，但我們發現利用他的開發團隊可以事半功倍，在開發建設的過程中成本也會低一些。所以，我們中途做了一些調整。最開始，從全方位的業務拓展、項目拓展，到項目開發、運營、管理全過程我們都做。後來我們就把開發這塊分給首創置業去做。

比如說，奧特萊斯這一塊多少錢一平方米，我們委託首創置業建好，就像代建。我們現在採用的這種模式，外面就覺得奧特萊斯(中國)裡面有一些開發團隊是首創置業的，就猜測我們分家了，其實不是，只是我們的一個戰略調整。

觀點地產新媒體：整個芭蕾雨項目都是由中國基建負責奧特萊斯部分，只是把項目開發交給首創置業負責建設？那芭蕾雨以後的運營中，首創置業是否會介入？

林卓延：

商業運營這塊我們做了一些分工，因爲我們奧特萊斯一年內可能要開幾個。按照我們原來的模式，靠一兩家運營商是做不到的。另外，還有南北方水土不服的問題。

所以，我們要多找具有影響力的運營商，譬如歐洲的、日本的、美國的，希望能找到六家運營商。一個運營商一年幫我們開一個項目，這樣一年就可以開六個，按照原來的計劃一年只能開一兩個。

另外，運營商是幫我們把品牌帶進來，我們需要國內有一個運營商來配合，所以原來國內運營管理公司是OOM。在北京有一個奧特萊斯商業運營管理公司，我們將它分成兩個體系，一個是中國基建張毅在負責，一個是首創置業萬文英在負責。但是，我們這是分工，不是分家。

現在萬文英負責北京項目國際國內品牌的招商，張毅負責佛山方面的招商，這樣效率就會快。我們把責任、義務、目標定下來給他們，項目開不了怎麼罰，開到什麼程度獎勵怎麼樣，都有一個明確的規定。

兩個商業公司中，我們跟首創置業都是股東。我們只是內部進行了分工和戰略上的調整。外界不瞭解情況，就認爲我們是分家了。所以，不是像外面講的房山項目是首創置業負責，廣州這邊是由中國基建負責。

觀點地產新媒體：目前有多少芭蕾雨項目是首創置業參與的，有哪些是沒有參與的？

林卓延：

北京房山、浙江湖州、佛山三水、海南萬寧，這4個項目首創置業都參與了，遼寧鐵嶺是首創集團下面的首創股份(600008,股吧)參與的，不是首創置業。山東項目和江西共青城首創置業也沒有參與。

觀點地產新媒體：如果首創自己也做奧特萊斯，他們也用芭蕾雨這個名字嗎？在產品上你們怎麼區別？

林卓延：

我們之間進行過溝通，比如說他要做哪個項目，我們一起開會定下來。這個項目我們不投他們自己投，就叫首創芭蕾雨，如果我們一起投就叫芭蕾雨。

還有一個，比如說我們現在的項目也會問首創置業投不投，它不投我自己投，或者說我再找其他投資者投。

總的來說，芭蕾雨是奧特萊斯(中國)的品牌，首創芭蕾雨是跟首創合作的，五礦芭蕾雨是跟五礦合作的，天津泰達芭蕾雨是跟天津泰達合作的，萬科芭蕾雨是跟萬科合作的。

觀點地產新媒體：五月份首創置業在崑山要建芭蕾雨，那個中國基建有沒有參與？爲什麼？

林卓延：

崑山是首創置業自己做的，我們沒有參與崑山這個項目。我們投資有我們的觀點，他有他的觀點。我們更多地看重商業方面，他們更多地看重房地產方面，因爲崑山房地產市場相對比較好。

觀點地產新媒體：跟首創置業合作的四個項目，股權分佈是否相同？雙方股權各佔多少？

林卓延：

每個項目我們股權佔比都不一樣，商業部分我們的股權大一點，住宅部分，他們的股權大一點。

具體的股權佔比這個很複雜，一下子講不清楚。比如說佛山項目，佛山項目有七家公司來共同開發，每一家公司的結構都不太一樣。我們每一家公司上面有一個BVI，是香港公司，這家香港公司還有一個BVI，下面還有一家香港公司，等於這家公司有四家公司，等於一個項目有20多家公司，這裡面就很複雜。我們也考慮到爲這個項目將來資本化而努力，很多上市公司都是這樣。

觀點地產新媒體：那你們認爲項目經營到什麼程度就可以上市，譬如規模或營業額？

林卓延：

按照香港最新的證券條例，我們目前已經具備了IPO的條件。但對投資者和股東來講，我們會選擇一個比較好的時機，現在肯定不是一個最好的時機，要等全球金融形勢和環境比較好的時候再上市。

另外，這個項目做得越成熟，這個PE就越高。所以，我們希望把項目做好，再考慮資本化，前期該準備的工作我們先準備好。一旦金融形勢非常好，上市就很快。

觀點地產新媒體：你們的上市是不是想做越秀房託、匯賢房託這一類？

林卓延：

越秀房託是做房地產信託，我們房地產信託這部分也可以做，這也是一種資本化的手段。我們現在也沒有定下來一定要走哪種模式，要看情況再決定。

觀點地產新媒體：按照你們的計劃，芭蕾雨項目從開業到成熟，中間的培育期大概有多長？

林卓延：

像北京、上海、廣州這些區域經濟發展比較快一點，培育期也比較短，我們預計是三到五年，其他經濟落後的地方培育期比較長，大概是五到八年。

觀點地產新媒體：在培育期，芭蕾雨的資金怎麼解決？

林卓延：

北京房山項目基本上是通過住宅銷售完成培育期，也就是以住養商。現在佛山項目住宅這塊還沒有賣，主要還是靠股東的資本。另外，我們商業部分建完以後，可以做經營性貸款。因爲前期是我們股東投錢進來，後面再做一些運營性貸款可以補充一些資金。

最近，我們在佛山又成立了奧特萊斯產權交易所，這樣可以將奧特萊斯物業部分的股權稀釋，將它份額化，通過交易所進行交易，像買股票一樣，可以讓投資者買一些奧萊物業的股票，我們也可以籌到一部分錢支持商業發展。

觀點地產新媒體：你們計劃未來五年內投600億在中國、所有直轄市，打造15個芭蕾雨項目。這600億資金怎麼籌集？

林卓延：

一部分肯定是靠股東自有資金，另外，奧特萊斯(中國)現在正在構想一個大的私募。按照國際慣例發起人要給2%，比如說我要發行100億的私募基金，作爲發起人，我就要給2億，我要做500億，我就要給10億，這是一個最好的方法。從去年開始我們就已經在策劃了，最近私募基金法的出臺，就爲我們私募提供了更加有利的條件。

另外，我們也在考慮引進一些國際資本，跟私募差不多，我們叫PIPO，也就是IPO之前的私募，稀釋一部分股權給他，我們可能就做一個基金專門投芭蕾雨的項目。

前年中石化想跟我們合作100億，中國菸草也在跟我們談。但當時因爲國家政策方面的原因，我們覺得它們提出來的條件比較苛刻，所以後來沒談成，但要繼續保持溝通，因爲我們希望通過多種資本通道把幾百億的問題解決。

觀點地產新媒體：大概什麼時候可以看到你們私募基金的落地？

林卓延：

今年年底我們會落實大的私募基金公司，現在已經和好幾家公司在談，跟資本運營中心也在談。

（審校：劉滿桃）