貝殼研究院2020年報：房地產市場保持復甦，核心城市及城市圈穩中向好
12月29日消息，貝殼研究院舉辦了2020年度報告發佈會，發佈了《數字化居住：2021年新居住展望》爲題的年報，以數據覆盤2020年的市場變化。報告認爲，2020年房地產市場在特殊衝擊之下保持較高的韌性，土地、新房和二手房市場交易規模再創新高，對我國宏觀經濟復甦發揮了積極作用。
貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑表示，“我們已進入品質提升的新居住時代，下一個五年，是數字化技術對居住領域各行業、各環節重做一次的五年。”
在此次活動上，貝殼研究院還對房地產行業的走向進行預判，提出了2021年的七大展望：
趨勢1：2021年房地產市場穩中有升，城市分化，核心城市及城市圈穩中向好
回顧過去的2020年，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩增長態勢。根據貝殼研究院監測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規劃建築規模預計比去年增長9%，價格上漲15%左右。全國二手房交易規模達到7.3萬億，同比增長8.1%，成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價達到1.8萬元/平方米，同比上漲7 %左右。
貝殼研究院分析認爲，2020年土地、新房和二手房市場具有三個特點：
1、三級市場總體量平價漲，即成交量增長幅度較弱（2%不到），價格上漲成爲推動交易額增長的主要原因，其中地價漲幅高於房價；
2、土地、新房和二手房的增長主要受到高能級城市帶動，一、二線城市市場熱度升溫明顯，長三角城市羣、珠三角城市羣增長突出，在全國的佔比提升；
3、二手房交易規模走出2017年調控後低谷，開始小幅回升，今年二手房交易額是2015年以來最大值。新房交易規模增速進一步放緩，增速比去年回落2.3個百分點，爲近三年以來同期最低值。
貝殼研究院預計，未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步迴歸居住本質，由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產市場的主要驅動因素，未來房地產市場將會出現幾大趨勢：
第一，市場存量化程度加深；第二，區域市場分化加劇，馬太效應明顯，核心區域的價值會進一步凸顯；第三，從賣方市場進入到買方市場；第四，從對房屋數量的要求向對居住品質的要求轉變；第五，居住消費和服務在價值鏈的比重提升。
貝殼研究院分析認爲，今年房產的數字化主要是在銷售線上化方面的初步嘗試，最大的收穫在於讓行業認識到線上化的重要價值和發展趨勢。隨着政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數字化對房地產行業的改造將會更爲深入。
展望未來，在城鎮化深化、人口紅利消退的背景下，數字經濟成爲經濟高階發展和創新的核心驅動力之一。居住服務業進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，爲消費者提供更多的選擇權和更好的服務品質與體驗，同時也爲服務者的品質與效率賦能。
趨勢4：房企從速度擴張轉向穩速提質，圍繞上下游產業鏈轉型
貝殼研究院分析認爲，未來房地產開發行業將有幾大趨勢：
第一，行業集中度加速提升；第二，融資新規影響下房企投資意願降低，拿地意願明顯收縮，搶佔一、二線核心城市，高能級市場加速上行；第三，在融資新規廣泛適用後，債券融資境規模增速下滑，融資成本預期上升；第四，融資新規激活行業新邏輯，房企將處於中期基本盤與多元化的轉型關鍵期。
2020年，經紀人職業化升級顯著，表現爲經紀人職業資格認證滲透率增加、收入水平提升，高學歷人才正在涌入，經紀人職業認可度得到提升。貝殼研究院認爲，未來構建居住行業專業人才學歷教育及職業教育體系，服務者職業認證、職業教育、僱主品牌都得到更多重視。政府和行業要通過數字化手段形成房產服務行業信用評價機制，推動服務者職業化。
趨勢6：長租公寓在困境中轉型，重新平衡 “輕”和“重”的關係
2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據公開信息不完全統計，今年超40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鍊斷裂。
貝殼研究院對比國外租賃專業運營的經驗，提出未來中國長租房發展的兩點趨勢：第一，租賃機構化、專業化運營是發展趨勢，核心原因是幫助業主提供專業的管理服務，爲租客提供規範的租後服務。第二，託管方式可能更加適合當下中國的國情。
2020年是老舊小區改造的元年，儘管政策大力支持，但市場上仍以觀望爲主。老舊小區改造是一個上萬億的市場，但想進入這片藍海卻並不容易。對此，貝殼研究院建議，政策上還需要進一步加大支持力度。
第一，明確老舊小區改造後的持續服務和運營的保障機制。第二，支持社會力量通過質押老舊小區更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款。（一橙）