北京土拍“貨架”上新，多宗優質地塊等待買家

北京土拍市場近期泛起了水花。先是一宗79億元的高價地順利出讓，隨即2024年度第二輪擬供應商品住宅用地清單發佈，其中涉及多個核心優質地塊，引發市場關注。

成功出讓的這宗地——永豐產業基地（新）0411街區地塊，位於北京市海淀區西北旺鎮，地塊吸引了海開控股、瓊海南洋瑞華（八大處控股集團）兩家房企參與，最終於6月4日以79.17億成交，由海開控股斬獲，溢價率1.5%，銷售指導價9.3萬元/平方米。

永豐產業基地這宗地，地理位置及配套資源較好，首先緊鄰地鐵16號線永豐南站，向中關村地區及主城核心區通勤十分便利，永豐路東側即是永旺超市，一站地鐵即可抵達西北旺萬象匯。同時，臨近永豐產業基地、中關村軟件園、航天軟件園等研發基地，大量高新技術企業坐落於此。

不僅如此，該地塊土拍規則也有所調整，溢價率打破了15%上限。如果溢價率低於15%，項目銷售指導價格爲9.3萬元/平方米；若觸及地價上限，溢價率最高可達20%，銷售指導價格則爲9.6萬元/平方米。

不過，因該地塊配有大量自持和無償移交的建設面積，對房企持有及開發能力形成考驗。據中指研究院監測信息，該地塊由2個住宅地塊捆綁2個商業地塊共同出讓，商業部分需要開發商全部自持，自持年限爲最高土地出讓年限，因此僅吸引了兩家企業參與，最終以低溢價率成交。

再看“取地”的海開控股，該公司創立於1982年，是北京市海淀區國資100%出資的區屬一級監管企業，是“中關村高新技術企業”。此前，海開控股還以42.3億元競得了海淀區清河站一綜合開發地塊。

如今海開控股在永豐片區再拿地，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，當前該區域缺少優質的商品住宅項目，永豐地塊的推出，將更好地滿足該地區工作人羣對優質住房的新期待。

今年來，北京土拍市場出現了新特徵，爲適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，北京在土地供應上，更加堅持規劃引領、堅持以需定供，均衡有序做好信息發佈與供應工作。同時，不少優質或高價地被擺上貨架，以調節市場供需關係，提升對企業的吸引力。

在土地公佈制度方面，去年自然資源部要求各地建立擬出讓地塊清單公佈制度，清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月。清單內的地塊，在公開擬出讓時間段內可一次或多次發佈出讓公告，有序組織出讓。

今年2月，北京公佈今年第一批擬供地清單，共涉及23宗用地，這些地塊在前幾個月陸續供應。6月4日，北京再發布年度第二輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及23宗用地，將於6月4日至9月6日供應。

據清單信息，第二輪推出的23宗宅地中，有4宗位於通州區，豐臺、大興、順義區各有3宗，朝陽、昌平、房山區各有兩宗，海淀、石景山、門頭溝和延慶區各有1宗。

值得注意的是，按照城市總體規劃“梯次承接、有序疏解”要求，本輪供地加大了向城市副中心及多點地區的供應力度，佔比達七成，共14宗87公頃。同時，23宗用地中，八成以上位於軌道站點周邊等交通便利及配套成熟的地區，更加促進站城融合、產城融合與職住平衡。

備受市場關注的是，朝陽區永安裡舊改項目也在名單中。公開資料顯示，該項目位於東二環建國門橋和東三環國貿橋之間，長安街二環外段的建國門外大街南側，緊鄰地鐵永安裡站，距國貿地區的CBD核心區很近，被市場稱爲“寸土寸金”的好位置。

在4日成交的永豐產業基地地塊附近，也有地塊上新。第二批擬供應的永豐地塊位於地鐵永豐站北側，該地塊用地面積8.56萬平方米，建築規模16.29平方米，同樣是規模不小的地塊。

截至目前，北京還有多個住宅項目掛牌在進行中，比如朝陽區十八里店朝陽港一期地塊，掛牌起始價63.8億元，該宗地設定土地合理上限價格73.37億元，地塊掛牌競價起始時間爲6月11日。

再如朝陽區酒仙橋舊城區改建項目地塊，建築控制規模爲282977.15平方米，掛牌起始價112億元，該宗地設定土地合理上限價格128.8億元，地塊掛牌競價截止時間爲6月13日。

據悉，該項目首次採用了“住宅+產業用地+商業配套”組合供應的模式。其中，住宅部分掛牌起始價爲91.7624億元，公建部分掛牌起始價爲20.2376億元，項目設定土地合理上限價格128.8億元。

業內認爲，北京推出首宗“住宅+產業+配套”組合用地，不僅對補足北部地區教育、養老、居住功能配套有顯著提升作用，也能夠促進片區職住平衡，滿足民生實際需求。土地組合供應，也是通過市場化手段，引導具有資金及開發經驗優勢的房企向城市運營商轉變的一種新探索。