深圳優質地塊上“貨架” 中海華潤聯手185億元拿下後海宅地

房地產市場正在築底回穩，超級地塊在各地頻現，這次是深圳。

12月2日，深圳南山粵海街道一宗地塊掛牌出讓，吸引了兩個競拍主體的參與，分別是中海地產、華潤置地聯合體和招商蛇口。最終中海地產、華潤置地聯合體以185.12億元斬獲這宗地塊，樓面價約7萬元/平方米，溢價率約46.32%。

由於這宗地塊區位的稀缺性，市場對之也有較高的關注度。這宗地塊最終的成交結果也中規中矩，在市場的預料之中。

中指研究院的統計數據顯示，這宗地塊起始價鎖定南山區宅地總價TOP1、深圳宅地總價TOP3的位置；成交價則刷新了深圳涉宅地塊成交總價TOP1位置，同時也刷新深圳涉宅地塊成交樓面單價TOP2位置，僅次於2015年拍出的寶安區尖崗山片區地塊。

後海片區已經是深圳環境以及配套最爲成熟的區域之一，打破各項紀錄並不令市場意外。這宗地塊雖然沒有重現往日超過十家以上的房企參拍、央國企以及民營房企同臺競爭的盛景，但它的成功出讓也在一定程度上爲市場再度注入信心。

“強強聯合”拿下優質地塊

中海、華潤聯合體拿下的這宗地塊，周邊配套已經算得上是深圳的頂級水平。

公開資料顯示，這宗地塊位於深圳後海金融總部基地，是總部企業最爲密集的區域之一，擁有頂級配套，包括深圳灣萬象城、海岸城等商業配套，深圳灣人才公園、地鐵2號線、地鐵11號線等市政配套，以及春筍、春繭等城市地標。

由於規劃爲總部基地，因此這一片區鮮少有住宅用地供應。此次出讓的地塊原規劃也並不包含住宅，而是商服用地。

今年7月，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發佈通告稱，計劃將深圳後海片區兩宗商業服務業設施用地的性質調整爲“商服用地+居住用地”。調規後的地塊業態包含17.69萬平方米商品住宅、7萬平方米商務公寓、1萬平方米商業等。這是後海片區時隔12年後再度有宅地上架。

這宗地塊周邊在售的二手房有華潤深圳灣悅府，這一項目於2012年出讓，2017年開盤。悅府目前在掛牌的房源並不多，貝殼找房平臺披露的信息顯示，悅府一期目前僅有1套公開房源掛牌，掛牌價格爲26.7萬元/平方米，二期則有6套公開房源在售，掛牌價格是18.4萬元/平方米。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿預計，這一項目未來單價會超過15萬元/平方米。以此看來，中海、華潤聯合體以約7萬元/平方米的樓面價拿下這宗地塊，應該存在較大的利潤空間。

即便地塊本身各方面素質出色，但市場卻也相對審慎冷靜。最終由中海、華潤聯合體拿下，也在市場的意料之中。

21世紀經濟報道記者從多家深耕深圳的房企瞭解到，深圳官方對此次調規後的地塊出讓寄予厚望，其間也曾與深圳的龍頭房企進行接洽，但由於總價較高會佔用較高的資金量，加上開發週期較長的緣故，大部分房企只能“望而止步”。

一位深圳國企的人士告訴21世紀經濟報道記者，深圳市場是其看重的，但是今年他們也主動降低了投資的規模，這種百億元地塊最終還是有實力的企業去拿。

最終的成交結果看來，的確也可以印證這一點。

中海在土地市場上鮮少聯合拿地，這是因爲中海對項目施工水平以及流程管控相對嚴格，它更信賴自身的開發節奏。此次選擇與華潤聯合，雖然屬於央企之間的“強強聯合”，但也說明面對當前土地市場動輒百億元的地塊，中海也只能選擇折中的方式。

樓市已漸企穩

深圳後海這宗宅地的成功出讓，爲深圳土地市場注入了信心，符合各方的期望。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，這宗地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件，以“價高者得”爲原則確定競得人和成交價，不限制建成後的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。取消土地限價或有利於穩房價、穩預期，有助提升優質地塊成交溢價率，進而對房價預期形成支撐。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，地方政府想通過推出超級地塊，來吸引關注，從而提振土地市場的信心；此外，超級地塊通常位於城市中心或核心地段，擁有優越的區位優勢和配套設施。這些地塊往往能夠吸引更多的開發商和購房者，成爲市場上的熱點。

從近期深圳樓市的表現來看，無論是土地市場還是商品房市場，均有明顯的企穩態勢。樂有家研究中心發佈的數據顯示，今年11月深圳新房住宅認購量9986套，預售網籤8076套，加上現售總網籤量近10000套；二手房成交量維持在“繁榮線”水平，錄得量8500套，網籤7125套，成爲近4年的最高點。

不僅是在成交量上，成交價上也有所回升。深圳中原研究中心統計的數據顯示，今年11月，深圳二手成交價穩定在“6字頭”，環比上漲2.1%，目前爲6.43萬元/平方米。

也有部分樓盤在以價換量的策略下實現“日光”。11月24日，深圳龍崗深鐵閱雲境首批214套住宅不足2小時全部售罄，銷售額達10.77億元。這是“9·29”樓市新政後，深圳出現的第三個“日光盤”，也是龍崗區今年來首個“開盤即售罄”的項目。

一位深圳房企的營銷負責人告訴21世紀經濟報道記者，今年9月底新政以來，深圳樓市“爆發”得非常明顯，10月賣得非常好，非限購區的盤走量特別快，都快斷貨了，一個月賣了之前幾個月的量。11月這種趨勢也有延續，雖然比10月有回落一些，但也賣了30多億元。

孫紅梅續稱，在一系列樓市優化政策發佈後，購房需求釋放，深圳樓市活躍度持續提升。短期內市場銷售在政策帶動下逐漸企穩回升，這或將帶動房企投資熱度上升。同時，土地市場中優質地塊的火爆競拍，也將進一步提振市場信心。