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一見傾城;華燈初上,璽見精彩
預計6批次入市！首推約98-166㎡精裝3-4房！3.1米建築層高、寬廳神戶型...
【佳運·瑞璟灣】
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上海現在更吃香的是什麼產品？
無疑是改善戶型，尤其是120㎡以上四房！
從大虹橋到古美再到唐鎮，已一次次在熱點板塊得到印證，改善戶型買家積分更高，在選房時號碼靠前的購房者也多半衝着改善房源而去。
道理很簡單，一是房票珍貴，儘量一步到位；二是市場確實漸漸步入改善階段，現在的剛需客戶將來也會換房，那一定也是買大戶型。
然而環顧市場，大部分開發商選擇打安全牌，90㎡段緊湊三房是主流，改善戶型只是“配菜”，佔比只有約10-20%，這就導致改善難的問題。
那現在就有一個好機會，可遇不可求：
全系產品幾乎都是改善房源，購房者不僅有機會買到，選擇面也更大，而且項目地段很好，位於外環內，周邊雙軌交環伺。
關鍵是它的產品力，用“誠意”或許都不足表達，“匠心”更貼切，品質劍指大寧北標杆，也完全匹配項目改善定位和客羣層次。
寶山外環內，1&18號線雙軌交
佳運·瑞璟灣
首批房源預計六批次入市
將推出建面約98-166㎡精裝3-4房
3.1米建築層高+寬廳神戶型+中央空調、全屋地暖
單價預計6字頭，600萬級買進外環
項目可步行至18號線二期大康路站（在建）
或者1號線呼蘭路站，5站直達大寧
示意圖
項目售樓處、樣板間已開放
對項目感興趣的小夥伴
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產品力炸場
從社區、景觀到層高、裝修，皆是標杆水準
先看產品，這幾年限價，坦白說大部分產品只是及格線水平。
但佳運·瑞璟灣是這幾年少有的，真正讓人眼前一亮，拉高人居標準，打出差異化的精品。
小胖君認爲，在同質化嚴重的市場，現在買房就要買差異化的產品，價值才能跳脫市場。
首先，佳運·瑞璟灣容積率1.8，市面上大部分開發商面對這樣的容積率更傾向於做利潤更高的高低配。
但佳運·瑞璟灣卻選擇了清一色的小高層，那有什麼區別呢？
這張示意圖會告訴你：
示意圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 簡單來說，同樣1.8容積率，高低配的小區，無論從樓間距、樓棟數等，高層住戶都是要向低密住戶讓步，高層容積率變成了2.4，公共空間和綠化率在被壓縮的同時，可能也都集中在低密區域，多多少少存在一種“分攤不均、區別對待”的感覺。
但純小高層就不一樣，樓棟均好性強，樓間距更寬，公共空間和景觀綠化的面積更大，更容易打造出中心景觀。
據悉，佳運瑞璟灣樓間距達到約30-38米。
項目效果圖
另外，售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎很重要的一點是，相比高低配，純小高層社區客羣層次相對統一，更容易管理也更和諧。
其次，售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎佳運·瑞璟灣小高層爲14層，那14層有個好處：得房率更高，不管是中間套還是邊套，舒適性、隱私性都更好。
因爲根據住宅規劃消防要求，14層以上必須增加一部消防樓梯，爲此市面很多16層的小高層都做了消防連廊，連廊的缺點除了不太美觀，還拉長兩邊套的南北進深，而中間的戶型又像在天井中，增加了公攤，得房率低，影響居住舒適度。
項目效果圖
第三，售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎佳運·瑞璟灣的建築層高達到約3.1米。
我一直在說層高是住宅的第一要素，因爲裝修不滿意你大可重裝，但層高你花再多錢也無法改變。
更高的層高意味着更寬闊的居住空間，也意味着投入更多的建築成本，這背後是開發商不惜代價爲業主一步到位的考量。
示意圖
事實上，售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎項目建築層高比市面常規戶型高足足約15公分，即使裝完中央空調和地暖也不顯壓抑。
而且，項目戶型各功能間的門框都拉到頂，尤顯氣派。
項目樣板間實景圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎裝修是品質的直接體現，佳運·瑞璟灣不僅是表面看起來品牌好，關鍵它是真的骨子裡用料紮實、用料誠意，也很注重人性化細節處理。
細節見真知，開發商打造大寧北標杆的決心，展現得淋漓盡致。
事實上，現在你去看各項目的樣板房，品牌都大差不差，但這裡面其實有很大區別。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎你要知道一個進口好品牌，它的高端產品和普通產品，就像同款汽車的頂配和丐版，價格甚至質量都有很大差距。
據瞭解，大部分項目採用的都是進口品牌的工程款，品牌好，但檔次屬於該品牌內的中低端款。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎而佳運·瑞璟灣選用的都是各大進口、國產品牌的中高端零售款產品，質量等方面遠優於工程款。
日立（或同檔品牌）中央空調、菲斯曼（或同檔品牌）地暖；方太（或同檔品牌）的側吸油煙機、燃氣竈、蒸烤一體機，歐派（或同檔品牌）櫥櫃；科勒（或同檔品牌）潔具，摩恩（或同檔品牌）龍頭、淋雨花灑都是交付標準。
項目樣板間實景圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎細節更值得點贊！客廳和主臥都標配懸浮吊頂、無主燈設計，背景牆採用皮革和鋁合金拼接，也都是交付的。
廚房拉門採用上軌道設計，地面沒有卡槽方便清洗，而這扇門也採用金屬鑲邊，提升質感。
甚至就連踢腳線這種容易被忽視的部位，都使用了極窄邊鋁合金，真的誠意滿滿。
項目樣板間實景圖
第四，售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎一個樓盤能不能成爲改善，人車分流是重要指標。
市面大部分高低配的樓盤，低密區能做到人車分流，但高層區大概率是半人車分流的，存在一定的區別化管理。
而佳運·瑞璟灣做到完全人車分流，安全無汽車尾氣，居住品質更好。
示意圖
當然，完全人車分流的小區還有一個好處，更容易打造出優質的園林景觀。
那說到景觀，開發商佳運置業向來就很注重，也是拿手好戲。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎如在浦東的仁和都市花園，嚴選各類名貴的進口苗木。據悉，未來小區建成後，佳運·瑞璟灣同樣會選用名貴苗木給業主們帶來移步異景的園林級景觀。
項目效果圖
總結一下，能這麼不惜代價砸品質，在當下非常少見，也非常難得。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎這背後一方面是有着佳運置業充裕資金作爲保障；另一方面是打造標杆的決心與信念，在這麼一個浮躁的市場下，佳運置業卻能夠沉下心來精心雕琢品質，把業主居住體驗放在首位，甚是難得。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎事實上，佳運置業深知品質和口碑纔是房企發展的根基，所以一向穩健發展，注重品質。據瞭解，對於產品的打造都是董事長親力親爲，眼界、標準絕非操盤者是一般職業經理人的企業可比。
所以這是一家小而美，有着很強品質信念的房企，是當下開發商中的一股清流，值得尊敬和信賴。
物以稀爲貴
中外環王牌改善戶型，得房率78%以上
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎戶型也是品質的表現之一，我把它單獨拎出來，是因爲戶型設計格外優秀，我想讓大家能更清新地看到。
首先，項目主力戶型是建面約98-102㎡3房2衛，此外還有123㎡4房2衛、136㎡4房2衛、149㎡4房2衛，166㎡4房3衛。
改善型產品豐富，選擇面大。
項目戶型分佈圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎也統計了寶山中外環2020年至今的120㎡房源的佔比：非常稀缺！特別今年以來大戶型只有約8%，物以稀爲貴，將來進入二手房市場，會更佔優勢！
數據來源小胖看房數據庫
其次，項目得房率約78%以上。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎相比市面常規戶型約72-75%得房率，項目有約3-6%的優勢。這是是實實在在的多出來的面積，事實上對實際單價也有很大影響：
若按100㎡房型，6%得房率差異，約6.6萬元/㎡聯動價計算，光得房率一項，就有約4000元/㎡的單價差價。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎那得益於高得房率，項目建面約98-102㎡3房2衛餐廳位置都能放下圓桌，客廳面寬也比一般百平米戶型強，重要的是三個房間舒適度均衡，不會出現兩大一小很影響功能性、體驗感的現象。
項目樣板間實景圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎
整體三面寬朝南，入戶玄關的設置既避免了視線上的“一眼看穿”，更讓出入皆有生活儀式感，同時便於收納隨身物件。
項目樣板間實景圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎板式戶型格局，客餐廚陽臺一線聯通，南北通透，每個房間均有良好的獨立性、私密性。
值得一提，陽臺不封閉。
此外，北次臥都有約3.15米的面寬，主臥面寬約3.3米。
項目樣板間實景圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 同時雙衛配置，避免早高峰如廁困擾，主衛更是做到乾溼分離。
另外還有諸多細節，比如餐廳特設餐邊櫃，很實用，增加收納，這在現在戶型設計中往往被忽視。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 其它戶型皆爲四開間朝南大面寬設計。
什麼是改善戶型？更多的開間，更寬的面寬，更短的進深！
效果圖示意圖
比如建面約123㎡，客廳面寬達到約6.2米；建面約136㎡整體南向面寬約14.2米，而建面約166㎡這一數據更是達到約16.2米。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 四開間朝南+寬廳設計也增加了採光面和通透度，陽光滿溢。
戶型上還有很多細節，比如建面約166㎡擁有獨立入戶門廳，大家可以到售樓處進一步瞭解。
外環內、雙軌交
尤其18號線二期（在建），串聯楊浦、虹口...
在地段上，項目標籤是“外環內、雙軌交”。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 無需懷疑，如果你預算600多萬，佳運·瑞璟灣就是地段更好、離市中心更近的項目。
同環線，桃浦聯動價都要8.3萬/㎡了，而項目單價預計6字頭。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 何況在大家認知上，買進外環就相當於買進了市區，於購房者，這既是一種“我住在市區”的身份感，又能緊握板塊發展勢能，畢竟項目還位於2035主城區內。（信息來源上海市城市總體規劃（2017-2035年））
示意圖
此外，項目還佔據雙軌交勢能。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 1號線5站到大寧，目前的大寧已是大家公認的上海北區新的商業、產業中心。
約56萬平大寧音樂廣場、約25萬平大寧國際商業廣場、約30萬平大寧久光百貨，靜安大融城等商場一路連綴。
示意圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 更重要的是，項目距離18號線二期大康路站（在建）直線約760米，未來可步行至站點。
18號線二期（在建）是寶山第一條東西向動脈，可串聯虹口、楊浦、陸家嘴北濱江、龍陽路等重要節點。
示意圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 兩條地鐵連接的都是市區高階板塊，可以預見將來會有更多高知人羣、財富匯聚到佳運·瑞璟灣周圍。
地塊西南角規劃幼兒園、中學
生活方式兼具煙火氣和時尚潮流
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 在生活配套上，項目周邊很便捷、充滿煙火氣，同時時尚潮流氛圍也在逐漸興起。
教育配套上，項目西南側規劃建設15班幼兒園、東側規劃建設24班中學。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 另外，項目周邊有紅星幼兒園，往北約600米的共富實驗學校是一所九年一貫制公辦學校，也是目前寶山區設施更先進的學校之一，周邊還有貝貝佳雙語幼兒園、共富小學等學校，全齡教育資源一站式配齊。
（預售房屋不劃分學區，項目周邊學校等教育資源的介紹僅爲提供相關信息參考，開發商不對項目交房後所屬學區、學校做任何承諾，教育資源分配或學校/學區劃分以及學校的具體招生規則等請以政府相關主管部門、教育機構公開的最新信息爲準。）
示意圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 商業上，從項目出發步行便可達場北商業廣場、聯華超市、吉買盛等商業配套。
自駕經康寧路共康路可達共康美食一條街、寶山萬達和綠地新都會商業廣場，周邊配套完全能滿足日常生活所需。
值得一提，項目南側連接薀藻浜濱水綠地（規劃中），公園、河流、綠林縱橫交錯。
項目效果圖
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 同時薀藻浜濱水發展帶，更是作爲一條集生態、科創、活力爲一體的“河濱連廊”，發展帶勾連南大、吳淞兩大轉型板塊，將打造成爲集科技要素集聚、創新活力涌動的科創之河。(規劃信息來源:上海市寶山區顧村鎮國土空間總體規劃 2019-2035)。
比如智慧灣科創園，裡面有專業的健身房游泳池以及餐飲、網紅店等衆多設施。
薀藻浜沿岸實景圖
最後，大家買房會關注周邊二手房價格。
售樓處電話：400-8558-334【預約熱線】☎ 得益於大寧的輻射以及板塊近幾年品質住宅的雲集，佳運·瑞璟灣周邊其實是大寧以北的一個居住價值高地。
西北側的的融創玉蘭公館成交價已奔約7.3萬/㎡，央璽二手房，兩年前的一套高層成交價就已達到約7.12萬/㎡（價格信息來源鏈家）。
更別說南側的共康，掛牌普遍在7.5萬+，甚至8萬+/㎡。
而項目單價預計6字頭，入手性價比高。
價格來源於鏈家，2023.5.27
不多說了，佳運·瑞璟灣
首推建築面積約98-166㎡精裝3-4房
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「大資管」加速
變革的關鍵性節點已經出現
今年，助推地產行業從大開發走向大資管的政策，相當密集。基本上在住宅、商業、租賃各個領域，都有了關鍵性的突破。
首先，是大大加強了對租賃住房和住宅產品投資的金融支持。
3月20號，證監會宣佈開啓不動產私募投資基金的試點，把住宅也納入了投資範圍，包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。
並且，不動產私募基金20%的部分可以由自然人投資，相當於開放了過去限制性的投資主體入場，機構和個人可以通過私募基金的方式，合理地持有投資房產，同時免除房產稅開徵的顧慮。
針對租賃住房，3月24日，央行和銀保監會又發佈了住房租賃“金融 17 條”。
從建設、購買、運營、退出全方位，一攬子給長租公寓企業的投資，掃除了所有障礙。
對租賃運營企業的信貸支持，已經超過以往對居民住房貸款的支持力度。
同時，也允許租賃企業發債，和進行資產證券化。也就是將保租房REITs的範圍，擴容到了市場化租賃住房領域。
其次，是將公募REITs範圍首次拓寬到了商業地產領域。
3月底，國家發改委發佈的“236號文”，將公募REITs拓展到了百貨商場、購物中心、農貿市場等商用不動產領域。
僅僅8個月後，首批申報的華潤青島萬象城、萬科印力西溪印象城、金茂長沙覽秀城等商業資產公募REIT，就已經正式獲批發行。
公募RIETs擴容到商業地產和市場化住宅租賃領域，標誌着我國公募REITs市場發展已經邁出實質性的一步，開始與全球REITs市場對齊。
這不僅爲開發商融資打開了巨大的想象空間，也意味着地產行業「運營時代」已經正式到來。
地產行業的投資經營邏輯，將發生深刻的轉變。
02
「住房雙軌制」成型
二次房改成未來發展主線
這兩年，我們一直在強調，當前的地產行業，正處於新、舊模式轉換的節點。
這是目前整個行業的真正主線，也是所有政策制定，一定會考慮的基礎。
這一輪，由政策端引導，主動刺破行業泡沫的一步棋，承擔的風險和代價都是巨大的。最終的目的，就是要推動行業朝着更可持續的新模式發展。
在住房領域最重要的一項，就是加大保障性住房的建設和供給。也就是今年引起全社會高度關注的「二次房改」。
此前，我們國家一直以來都有保障房的供給，但是各地方保障房體系分類複雜，管理原則也不統一，並且和商品房體系沒有完全分開。
很多保障房持有一定年限後，就可以轉爲紅本，上市交易，流入商品房系統。
這不僅導致大量買房者通過保障房實現超額套利，權力尋租空間也很大，真正的低收入羣體更難得到保障；也讓保障房越建越少，不能持續提供社會保障。
今年，在體系建設方面，有了巨大的突破。
一是明確了保障性住房體系的運作原則。也就是房子的建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則。回答了保障性的房源從哪裡來、誰能買/租、怎麼轉讓這些具體的問題。
二是首次明確提出「讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原則進行配售，提供社會保障；商品房，則該漲就漲，該跌就跌，不再通過政策對市場進行過多幹預。
並且保障性住房嚴格實施封閉管理，在「保障房體系」和「商品房體系」之間，劃出了一條清晰的界限，徹底分開。
「住房雙軌制」的明確，意味着我國住房制度改革正式從“探索期”，進入了“發力期”。這將徹底改變行業未來的供需關係，和商品房的開發思路。
03
「千億房企退市潮」
行業出清進入到新階段
年底，又有幾家千億房企面臨退市，也再次吸引了全行業的注意。
其實，作爲前兩年房企“暴雷潮”的後續影響，從今年上半年開始，就一直陸續有房企退市。甚至可以說，掀起了一股千億房企退市潮。
在這兩年不破、不立的改革浪潮中，這些被“破”掉的高槓杆房企的退市，一方面，宣告了一個狂飆時代的結束，另一方面，也預示着行業出清正在進入到新階段。
從下半年開始，高層對民營房企和優質房企進行保護的表態，越來越明確，措施也越來越具體。
7月份，國務院發佈《中共中央 國務院關於促進民營經濟發展壯大的意見》。
11月，金融監管機構又出臺了更加具體的指導政策。提出了涉房貸款的「三個不低於」，要求金融機構定量給房企，尤其是民營房企融資輸血。
12月13日，住建部副部長再次表示：支持暫時資金鍊緊張的房企解決短期現金流緊張問題。部分房企在新增融資的過程中，已經不再受到“三道紅線”的限制。
相較此前，“救項目不救房企”的態度，已經發生本質轉變。
保房企、保銷售，將成爲明年房地產行業的主旋律。政策從嚴苛轉向呵護後，行業也將逐漸從衰退週期，轉入復甦週期，進入一個觸底反彈的新階段。
04
「五限徹底放開」
大分化時代正式啓幕
12月底，隨着全國購房政策最嚴厲的超一線城市——北京、上海，迎來政策鬆綁，調控的最後一塊堅冰，終於也開始融化，給今年全行業「五限放開」的基調，劃上了一個圓滿的句號。
屬於今年的一個標誌性事件，就是：過去樓市過熱時期出臺的調控手段，正式全面退出市場。
包括且不限於，限購、限貸、限價、限商、限售……9月份，全國範圍內執行“認房不認貸”，核心城市扎堆取消限購、限售政策，行業正式進入了購房政策最寬鬆的時期。
五限的放開，尤其是大範圍的限購取消，將激活跨區域/跨城市的購房需求，進一步放大核心城市、核心區域對人口的虹吸效應。
輸血高能級城市的同時，進一步利空三四線。
地產行業也將進入到真正的「大分化時代」。這種分化，將體現在土地價格、銷售價格、成交量等方方面面。
事實上，目前土拍市場已經揭開了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地塊大量流拍的情況輪番上演。甚至在同一個城市的同一場土拍中，就不斷出現冰火兩重天的局面。
2024年，土拍市場和銷售市場的“溫差”，將會更加戲劇化，並逐漸成爲行業未來的常態。
05
「供給側結構性改革」
新的市場機會正在涌現
其實，不管是購房政策放開，還是保障房體系和資產管理政策的破局，歸根結底，大的背景都是由於房地產市場供求關係發生了根本變化。
中央政治局的這個定調，也是今年發生的最重要的一個轉變。將徹底影響行業未來的政策引導方向。
供求關係變化，並不是簡單的供不應求，或者供過於求，而是從整體性的短缺時代，進入到結構性的過剩和短缺。
也就是：
① 中小城市相對過剩，大城市相對短缺；
② 外圍城市過剩， 中心城區短缺；
③ 低品質住房過剩，改善型住房短缺；
④ 商品房過剩，保障房短缺。
因此，地產行業今年的政策主線，可以總結爲：調結構。
過剩的地區，由政府發行專項債，收儲市面上的過剩房屋，轉爲保障性住房。
一方面，開啓逆週期調節，穩定資產價格。另一方面，在全球化解體的大背景下，保證城市返鄉人羣有地方住，減少不穩定因素。
今年下半年，不少城市已經在推行「以舊換新」政策。開發商或政府機構，通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。釋放出改善“房票”和資金。
短缺的地區，則增加多主體、多維度的供應。
一是推進農村集體用地入市，豐富土地供應主體，穩定地價。
今年租賃住宅的熱度快速上升，很大程度上，也依賴於集體土地入市，釋放出大量存量土地和房屋，用於大規模集中式租賃住房建設。
今年華潤有巢規模最大的租賃社區潤堂·瀛海店，和北京萬科泊寓成壽寺社區，都是由集體土地建設而成。給租賃賽道打開了更多的可能性。
二是推動城中村和老舊小區改造，提高土地利用效率，滿足改善需求。
7月份，國務院通過了《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，在8個超大城市、11個特大城市啓動大範圍的城中村改造。通過大城市棚改，來平衡市場的供需關係。
這也將是明年拉動房地產投資、挖掘潛在內需，非常重要的手段。
三是增加改善型土地供給，放開土地供應的價格和容積率限制。
9月底，自然資源部下發文件後，不少城市都已經對土地供應規則進行了更新：
① 取消了土地拍賣中的地價限制、配建和自持限制，以及銷售價格限制。
② 取消了遠郊區容積率1.0限制，即取消了執行已久的“禁墅令”。
從政策層面上，開始鼓勵成交高價地，打造高價格的高端改善型產品。徹底從土地供給層面上，對產品形態進行鬆綁。這將深刻改變未來住房產品的供應結構。