21深度｜重大信號，市場開始築底！五部委詳解穩樓市“組合拳”，兩項增量措施將落地

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道10月17日上午，國新辦舉行新聞發佈會，請住房城鄉建設部部長倪虹、財政部部長助理宋其超、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲、金融監管總局副局長肖遠企介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，並答記者問。

9月26日，中央政治局召開會議，明確要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

繼央行明確降準降息、國家發展改革委詳解一攬子增量政策，財政部介紹增量財政政策之後，10月17日這場發佈會介紹了促進房地產市場止跌回穩的“組合拳”。其中主要涉及兩項增量措施，一是年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元；二是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

此外，政策“組合拳”還涉及“四個取消”和“四個降低”兩大方面。

發佈會上，倪虹表示，一是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

二是降低住房公積金貸款利率；降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。

“中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始築底。”倪虹介紹，相關政策發佈以來，政策效果已經開始顯現，房地產開發投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續收窄，特別是9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續上升，市場出現了積極變化。

21世紀經濟報道記者根據發佈會釋放內容，梳理重點政策內容如下。

一、將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，年底“白名單”信貸規模將超4萬億

今年年初以來，金融監管總局會同住房城鄉建設部，建立了城市房地產融資協調機制，把合規房地產項目都納入“白名單”，推動金融機構增強對房地產“白名單”項目融資的支持力度。

截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款2.23萬億元。金融監管總局副局長肖遠企在發佈會上回應南方財經·21世紀經濟報道記者提問時表示，爲做好房地產項目融資，保障房屋建成交付，金融監管總局還將進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”；進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”；優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。

肖遠企預計，到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

二、以貨幣化安置爲主，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造

城中村安全隱患多、居住環境差，居民改造意願迫切。住建部統計和調查發現，在全國35個大城市，有170萬套城中村需要改造，全國地級城市有297個，其他城市也有改造的需求。全國城市需要改造的危舊房有50萬套。

倪虹在發佈會上介紹，將新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，並通過貨幣化方式，加大政策支持力度。

改造的項目需要具備兩方面條件，一是居民改造意願強烈、安全隱患比較突出；二是項目徵收安置方案紮實，能夠確保徵收工作順利推進，資金大平衡方案可以做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。

主要的支持政策主要有五方面，一是重點支持地級以上城市；二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款；三是允許地方發行政府專項債；四是給予稅費優惠；五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。各地還可以結合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。

三、抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相關稅收政策

黨的二十屆三中全會明確，允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準。

當前，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區分普通住宅和非普通住宅，一律免徵增值稅。在4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免徵增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要徵收增值稅。在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低於20%的普通標準住宅，免徵土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實施細則的有關規定，普通住宅標準由各省明確。

宋其超在發佈會上表示，目前財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。具體政策正在抓緊履行相關程序，經批准後會及時向社會公告。

宋其超進一步表示，財政部在對前述相關稅收政策做進一步的調整，主要有三方面考慮。 一是統籌把握相關城市房地產調控的節奏和地方財政收入形勢，作出科學合理的安排。二是賦予地方一定自主權，保持政策的穩定性和公平性。三是有效降低房地產企業和購房人負擔，促進房地產市場止跌回穩。

四、實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房用作保障性住房

爲促進房地產市場平穩健康發展，財政部擬會同相關部門實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。

在具體操作上，宋其超介紹，在專項債用於土地儲備方面，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關係，合理確定專項債券項目內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。

劉國洪表示，將優先回購企業無力開發或者不願繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。自然資源部還將會同相關部門，研究設立收購存量土地專項借款，作爲專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對於收回來的土地，再次組織供應用於房地產的，自然資源部將嚴格把控。市場確有需求的，纔可以優化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。

在盤活存量土地政策措施中，除了支持地方政府收回收購閒置存量土地以外，還有兩條路徑。劉國洪表示，一是鼓勵企業優化開發。對於企業有意願、市場有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任等，緩解企業資金壓力。二是促進市場流通轉讓。對於企業無力開發的，指導各地通過搭建交易平臺、支持預告登記和“帶押過戶”轉讓、助推司法處置和合作開發等，激發市場活力。

在支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房方面，宋其超表示，主要是由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

五、加大住房保障支持力度，適度增加保障性住房面積

今年1—9月我國已建設籌集保障性住房148萬套（間），到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。

保障性住房有配租型和配售型兩種。前者指的是保障性租賃住房和公租房，公租房保障也有兩種方式，一種是實物租賃，還有一種是貨幣化補貼。後者是配售型保障性住房，主要面向對於有一定經濟能力，暫時買商品房還有困難，但是可以購買保障性住房的羣體，以需定建、以需定購。籌集房源的方式有兩種，一是新建，二是購買符合條件的商品房用作保障房。

倪虹介紹，爲適應生育二孩及以上家庭的需要，要求和支持地方結合實際，適度增加保障性住房的面積。

六、10月31日前完成存量貸款利率批量調整，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%

9月29日，中國人民銀行發佈公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。同日，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發佈了自律倡議，各商業銀行也發佈了公告。10月12日，主要商業銀行發佈了操作細則。

陶玲介紹，預計大部分存量房貸將在10月25日完成批量調整，10月26日就可以通過貸款銀行的指定渠道查看調整結果。部分中小銀行完成調整的時間略晚，總體預計會在10月31日前全部完成。

對於房貸爲浮動利率的，借款人不用提出申請，商業銀行將統一批量調整，這部分存量房貸佔九成以上。對於房貸爲固定利率的，借款人可以通過商業銀行的網上銀行、手機銀行辦理。對於加點幅度高於-30個基點的存量房貸，將加點幅度統一降至-30個基點。

爲更好支持剛性和改善性住房需求，中國人民銀行統一房貸最低首付比例至15%。9月24日政策發佈後，人民銀行總行指導各地分行因城施策，配合城市政府迅速落實。目前，除北京、上海、深圳三個一線城市自主採取差異化安排外，全國絕大多數城市不再區分首套、二套住房，最低首付比例統一調整爲15%。