2024年樓市企穩收官:四季度新房銷售扭轉下滑態勢
21世紀經濟報道記者張敏 北京報道在去年三季度末以來的一系列穩樓市政策作用下,房地產市場終於以市場回穩、預期提振的狀態迎來2024年的收官。
1月17日,國家統計局發佈數據顯示,2024年全國新建商品房銷售面積9.7億平方米,銷售額9.7萬億元,同比分別下降12.9%和17.1%。最近三年(2022年至2024年),新房銷售規模迎來三連降。但與去年年初時相比,年末的降幅已大幅收窄。
其中,去年末出現的樓市翹尾行情,明顯促進了市場回穩。國家統計局局長康義透露,去年四季度,新建商品房銷售面積和金額都實現正增長。
房價方面,自去年10月以來,一線城市的二手房價格連續三個月環比上漲,新房價格則於去年12月出現近一年多來的首次上漲。
在當日的新聞發佈會上,康義將近期的樓市總結爲“積極變化增多,市場信心在逐步提振”。
他還指出,隨着存量政策和增量政策的有效落實,下階段房地產市場有望繼續改善。從中長期來看,我國新型城鎮化還沒有完成,剛需和改善性住房需求還有潛力,更多安全舒適、綠色智慧的好房子的需求還會增加,房地產市場發展的新模式也將逐步的構建,這有助於房地產市場平穩健康發展。
一線城市止跌回穩信號明顯
近些年,隨着房地產業邁過供需平衡點,新房市場的體量也在衝高後逐年回落。
2021年,全國新建商品房銷售面積、銷售額分別達到18億平方米、18萬億元的歷史性高點。但隨後三年,這一規模不斷下滑,到2024年降至9.7億平方米、9.7萬億元的水平。
2024年的樓市,整體出現低開高走的行情。開年以來,市場交易規模比上年同期有較大幅度的下滑。上半年的“517新政”出臺後,市場有所回溫,但並未形成持續性效果。
9月26日的中央政治局會議明確提出“促進房地產市場止跌回穩”。隨後,多個部門抓緊完善土地、財稅、金融等政策,取消了限購、限售、限價和普通住宅與非普通住宅的標準,住房貸款首付比例、存量貸款利率以及換購住房的稅率,合力打出一套政策組合拳。各地也因城施策,推出多項政策措施。
受此影響,市場於去年第四季度以來實現持續回溫。
康義表示,去年第四季度,新建商品房銷售面積和金額都實現正增長。從監測的40個重點城市銷售情況看,12月當月新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長了0.3%、4.1%。
在成交量的支撐下,價格也出現止跌。去年12月,70個大中城市中有23個城市的新房價格環比上漲,有9個城市二手住宅價格環比上漲。
在本輪市場回溫中,一線城市的引領作用較爲明顯。
2024年12月,一線城市的新房價格環比上漲0.2%,這是從2023年6月以來的首次上漲;二手房銷售價格環比上漲0.3%,連續三個月環比上漲。
同期,二線城市新房價格環比由下降轉爲持平,三線城市新房價格連續四個月環比降幅收窄。
58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示,一線城市的房價已經連續3個月總體持續向上趨勢,尤其是二手房價格向上的同時,伴隨着成交量保持高位,體現出明確的“止跌回穩”信號。
張波指出,從安居客線上的數據來看,2024年四季度二手房找房熱度同比上升了50%。一線城市中,北上表現的尤爲明顯。二線城市也呈現出點狀復甦格局,廈門、武漢、成都、天津等城市二手房價格呈現出弱復甦態勢。
“小陽春”值得期待
市場交易層面的回溫,加之一系列金融支持政策的推出,使房地產業的現金流得到改善。2024年,房地產開發企業到位資金10.8萬億元,同比下降17.0%,降幅爲去年以來最低。
2024年12月份,房地產開發景氣指數爲92.78,爲當年最高。
但值得注意的是,由於房地產市場仍處於去庫存週期中,投資並未完全恢復。去年全國房地產開發投資10.0萬億元,同比下降10.6%,跌幅擴大。新開工面積、施工面積、竣工面積等指標的跌幅同樣有所擴大。
好消息在於,樓市量價表現的持續改善,正在潛移默化地影響預期。
康義表示,去年12月份,對70個大中城市開展的月度房價問卷調查顯示,預期未來半年新建商品住宅價格保持穩定或者上漲的受訪從業人員佔比69.3%,比上月提高0.8個百分點。
他還指出,房地產市場的回暖,帶動了相關行業的改善。12月份,建築業業務活動預期指數比上月回升1.5個百分點,連續三個月回升。同期,限額以上單位傢俱類商品零售額同比增長8.8%,連續四個月正增長;建築及裝潢材料類增長0.8%,連續兩個月增長。
在實現了去年末的翹尾行情後,此輪樓市行情的可持續性值得關注。其中,春節樓市及其後的“小陽春”期間,市場表現最爲關鍵。
張波表示,成交量是房價穩定的基礎,只要春節後二手房成交量依然處於榮枯線之上,市場的熱度就能保持。從目前態勢來看,春節後熱點一線城市的“小陽春”是值得期待的,如果在節後政策可以適當助力,“小陽春”的確定性就會更強。
“2025年是樓市止跌回穩的關鍵之年。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,今年一季度,市場會迎來季節性的反彈,即由返鄉置業、年後返城、春節前後結婚等帶來的需求反彈。這將對銷售穩定形成支撐。
李宇嘉表示,在存量政策應出盡出的情況下,下一步市場期待增量政策儘快落地,通過推動存量盤活、去庫存、城中村改造等,給交易帶來源頭活水。更關鍵的是,當前樓市在售、在建庫存壓力較大,增量政策能否推動庫存去化,是2025年樓市止跌回穩的關鍵。