10月25日起存量房貸利率批量調整，客戶“固轉浮”要儘早提出申請
9月29日，中國人民銀行發佈公告〔2024〕第11號，提出完善商業性個人住房貸款利率定價機制，以適應房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待。同日，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》）明確，各商業銀行原則上應於10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。這是繼2023年8月中國人民銀行會同金融監管總局引導商業銀行採用協商變更合同利率等方式批量調整存量房貸利率後的又一次重磅調整。
針對《倡議》提出的具體事項，國慶長假前，各家銀行已發佈公告明確將通過對符合條件的存量房貸開展調整，將利率下調至接近全國新發放房貸利率。10月12日，已有中國銀行（601988.SH）、工商銀行（601398.SH）、建設銀行（601939.SH）、農業銀行（601288.SH）、交通銀行（601328.SH）、郵儲銀行（601658.SH）等多家銀行發佈公告稱，自10月25日起，將對存量個人房貸利率進行統一批量調整。值得注意的是，“統一批量調整”即無需提出申請或提供材料，客戶“不跑銀行”即可享受利率下調，但採用固定/基準利率定價貸款的客戶，須先主動申請轉成浮動利率，再納入本輪存量房貸利率“普調”。
關於本輪存量房貸利率調整，銀柿財經就客戶關心的常見問題梳理了銀行“解碼版”。
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一問：本輪調整範圍是什麼？
答：所有已發放的首套房貸款、二套房貸款均在本輪調整範圍內，只針對存量商業性個人住房貸款、存量公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款部分；但不包括：住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款部分、購買商鋪或商住兩用房等商業用房的貸款。
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二問：何時開始批量調整？
答：10月25日。目前，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄六大國有商業銀行已明確將於10月25日起，對存量個人住房貸款利率進行統一批量調整。調整完成後，銀行方面會通過短信告知客戶利率調整結果，客戶也可在手機銀行APP“房貸利率調整”欄目查詢利率調整結果。
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三問：本輪利率調整的執行標準是什麼？
答：最多可下調至LPR-30BP，若貸款人的存量房貸利率已低於LPR-30BP，將不會進行調整。LPR是指貸款市場報價利率，一般房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的。現行LPR包括1年期、5年期以上兩種類型，2024年9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈：1年期LPR爲3.35%，5年期以上LPR爲3.85%。
目前除北京、上海、深圳執行二套房貸政策的住房貸款調整爲目前執行的新發放房貸利率政策下限以外，其他大部分地區的存量住房貸款均可調整至不低於LPR-30BP。換言之，大部分利率較高的存量商業性個人住房貸款都將納入本輪調整範圍內，且只要是符合調整條件的貸款，無論是首套還是二套，都將統一批量調整爲LPR-30BP。
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四問：利率下調後，房貸會降低多少？
針對客戶最關心的問題，工商銀行通過兩個簡單的案例進行說明：
小張在某二線城市有一套住房，當前房貸利率爲LPR不加點，即3.85%，調整後房貸利率爲LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價後利率爲3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸爲例，調整前每月還款約爲4688元，調整後每月還款約爲4518元，小張每月可節省支出約170元，總共節省利息約6.1萬元。
小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率爲LPR+55BP（貸款發放時首套房貸利率政策），即4.4%，調整後房貸利率爲LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價後利率爲3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸爲例，調整前每月還款約爲5502元，調整後每月還款約爲5033元，小李每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。
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五問：採用固定/基準利率定價貸款的客戶是否需要申請？
答：必須提交申請。採用固定/基準利率定價貸款的客戶須在銀行開展統一批量調整（即10月25日）前，主動向銀行申請將貸款轉爲浮動利率，辦理“固轉浮”業務或可按照線上系統提示自助辦理，或聯繫貸款經辦機構申請辦理。銀柿財經特別提醒：該項申請必須儘早提交！以建設銀行爲例，該項申請須於2024年10月23日（含）前完成提交。
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六問：如何查詢個人貸款利率是否符合本輪調整條件？
答：目前各家銀行已在手機銀行APP上陸續上線“房貸利率調整”功能，可查詢或辦理相關業務。如，中國銀行某客戶想通過線上渠道申請二套房轉首套房，可進入中國銀行手機銀行APP“貸款”—“房貸利率調整”功能，選擇想要調整的名下房貸，然後點擊“申請認定爲首套房貸”，並提交相關證明材料，具體所需佐證材料請諮詢貸款經辦機構。另外，自10月12日起，客戶可通過所在貸款銀行APP的“存量房貸利率調整”功能查詢個人房貸是浮動利率還是固定利率，並提交“固轉浮”申請。
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七問：爲何同城且同爲首套/二套房利率的貸款調整後會有所不同？
答：由於此次利率調整僅調整LPR加減點，並不調整貸款重定價日，並且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款採用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整後可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價後，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。
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八問：北京、上海、深圳二套房貸款利率目前按照什麼標準執行？
答：按照當前二套房貸款政策下限，調整後利率值爲：北京五環外LPR-25BP、五環內LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳全轄區LPR-5BP。
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九問：已預約提前還款的客戶能否享受此次利率下調的政策優惠？
答：若截至目前尚未完成扣款，客戶可撤銷提前還款申請，只要符合此次調整條件，即可進行利率調整；若已完成部分提前還款扣款，只要符合此次調整條件，剩餘本金部分可進行利率調整；若全部貸款已結清，則無法進行利率調整。
本文源自：銀柿財經