租金收入同比增16%，瑞安房地產的挑戰還看明年

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

8月30日，瑞安房地產（00272.HK）公佈2024年中期業績。據披露，瑞安房地產期內營收20.73億元（人民幣，下同），同比減少68%；淨利潤1.83億元，同比減少80%；公司股東應占溢利7200萬元，同比減少88%。

瑞安房地產董事會主席羅康瑞在業績會上感慨，目前市場充滿挑戰，瑞安房地產還能獲得盈利，已是非常難能可貴。

羅康瑞此言不虛。過去半年，瑞安房地產受市場大環境影響，住宅交付減少，結轉收入也隨之下降，導致淨利潤大幅減少。

但瑞安房地產的賺錢能力仍然跑贏同行，這要歸功於在2023年開業的兩個新商業項目——蟠龍天地及鴻壽坊。這兩個項目貢獻了上半年大部分商業物業租金收入。2024年上半年，瑞安房地產的商業物業租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）總額上升至17.64億元，同比增長16%。目前，瑞安房地產在上海核心地段的物業總體規模估值已達790億元。瑞安新天地行政總裁張斌認爲，這得益於上半年針對商業物業所推出的創新策略與積極的租賃策略。

不過，瑞安房地產的挑戰還在明年。財報數據顯示，瑞安房地產的淨資產負債率微升至53%，現金及銀行存款爲105.43億元。

截至2024年8月29日，自2021年以來，瑞安集團已償還境外債務合共406億元，其中包括於2024年8月24日到期的4.935億美元優先票據。目前，瑞安房地產整體境外負債比例從2021年接近80%降到了47%。

據瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝透露，公司償債高峰將出現在2025年，屆時大約會有86億元的負債到期。其指出，公司現金流短期內承壓，但相信隨着2025年公司總體財務情況的改善，到2027年、2028年的時候，負債規模將會減少，公司槓桿也隨之下調。

爲了降低對境外融資的依賴，瑞安房地產自去年下半年也採取了多種手段，比如加速出售資產、推動境內融資等。孫希灝指出，未來還是會審慎管理整體的財務情況，包括會參考各種不同的融資和負債管理的方案，確保公司未來的流動性有一定保障。

孫希灝指出，目前公司碰到的挑戰，不是負債過高或過多的問題，而是融資環境的問題，連帶公司整體的流動性也遭遇很大的挑戰。其表示，由於房地產行業的整體流動性可能仍然緊縮，對短期業務前景持審慎態度，並將繼續審慎管理財務、不斷審視市場，並採取最合適的債務管理策略。