專訪中原董事施永青:房地產走"香港模式"有風險
記者手記：香港皇后大道中18號，施永青的辦公室精小而細緻，透露出濃濃的文化氣息，一如施永青本身的思想與原則讓中原生長出了自己的文化氣質。
說起施永青，大多數人會習慣性地想到中原地產，這家枝葉遍佈全國38個城市，員工逾四萬，分店近兩千間，收入過百億的龐大帝國。但顯然，施永青的傳奇經歷不僅於此。香港房屋委員會委員、香港策略發展委員會委員、天平紳士、曾蔭權智囊……從某種意義上講，作爲香港地產“教父級”的人物，施永青也反映着香港社會的一種演變。
即使而今已年過六旬，施永青依然緊密關注中國社會和中國房地產，在接受本站房產採訪時，其更是精神矍鑠、滔滔不絕，對香港樓市的現狀和根源、中國樓市的弊病和未來展開了大膽、深刻的解析，思維清晰、見地獨到，讓人眼前一亮。（本站房產/文）
2012年10月，香港要求非本地買家需要支付額外15%的印花稅，同時特別印花稅的徵收對象擴大至3年內轉手的物業，僅4個月後，雙倍印花稅的“辣招”又出臺。目前香港樓市到底情況如何？施永青詳細解釋認爲，樓市主要有三個力量支撐：一個是用家的需要，即剛性需求；一個是投資者買來受租；還有一些是短線的炒賣。
政府覺得樓價已經距離普通市民的負擔能力太遠，所以政府從2011年就開始先打擊炒家。它打擊的方法就是從短期轉讓中收取很高的印花稅，大概是15%，最近還加到20%。
“其實，就算不加到20%就已經很有效了。數據顯示，市場上的炒家已經少了90%以上，可以說大部分炒家都沒有能力在短期內賺夠錢去支付印花稅。”施永青指出，印花稅和個稅不同，個稅是賺到了錢才支付，印花稅則是不管賺不賺錢，都按照成交的價錢計算徵收（即一種成交稅），所以現在炒家基本上沒有了。而第二種支撐樓價長線的投資者，市場上又不可能沒有投資者，否則誰有房子放租，大家都是自己住了。
第三個，現在政府限制投資者，打擊外來的投資者、打擊機構性的投資者，現在甚至連本地的投資者也一樣打擊：如果你擁有超過一套房再去買房的話，要收三倍的印花稅。如果是自己用，政府需要你提供證明：能夠在六個月內把原來的一套賣出去，這樣才能把稅退回來。不過六個月內不一定可以把房賣出去，所以用家也有一定壓力。
以上的諸多大壓力之下，市場是有受到一定影響的，現在市場的交投量少了很多，連買家現在也不敢入市。買房子的人無可避免會有投資的盤算，房子不是一種消耗性的產品，所以買房子的時候自己最好也要考慮到房價將來是升是跌。如果將來跌的，那爲什麼現在要買？爲何不等到將來便宜一點再買。
三股力量下，買家也少了很多，這種情況下原有的房價一定是支撐不住的。但是現在市場上的存量房價格還沒有跌，或者只跌了一點，先跌還是開發商。因爲開發商不能把房子建好之後給自己住，他一定會賣出去。不賣出去開發商的資金鍊就會有問題，大家就會預計公司的業績不好（現在開發商很多都是上市公司），公司的股價就會跌下來，它就會在市場上“折翅”，同時這個問題會使得發行債券也可能付出更高的利息。所以在需求少了的情況下，開發商也一定要賣房，那唯一的方法就是降價。
但是，現在存量房還未受到太大影響。因爲現在業主賣房的動力很小，而且現在銀行利息低，業主拿到錢後也不知道放在什麼地方好，所以小業主沒有壓力賣房。
有報道稱，政策影響下，香港樓市需求明顯萎縮，現在香港的中介代理行開單比例，已從03年的5:1降到現在10:1，有超過80%的中介機構會倒閉。對此，施永青認爲，中介這個行業的特色是週期性比較強，它有好的時間也有不好的時間，不過這一次因爲政策的原因，估計“不好的時間”會維持很長。
“但是，目前的政策就算政府已看出現問題，也沒有辦法改變。”施永青解釋稱，現在香港社會相對比較仇富，最仇恨就是地產商和擁有地產、房子的人。現在香港有一個名詞——地產霸權，民衆認爲整個社會被地產霸權害死了。所以政府不敢放鬆調控，一放鬆調控民衆就會說官場勾結。
“所以我相信，樓市政策可能會維持比較長的時間，但我不認爲會有經紀機構這麼快倒閉。不過在這個行業中，以我們公司爲例，是設置有基本工資和佣金的。但基本工資只在最低工資的水平，很多人要靠佣金來生存，所以佣金小了，企業不用裁員員工自己也會走。所以從業員會減少，但公司沒那麼快倒閉。
關於“地產霸權”，曾擔任新鴻基郭德勝私人助理的潘慧賢著過同名書籍《地產霸權》，書中認爲，香港樓市現狀是房地產高地價政策和地產財團的壟斷造成。同時，高房價是造成香港出現“產業空心化”的一個重要原因。
對此，施永青坦言有看過《地產霸權》，但其認爲書上的觀點只是迎合現在社會上部分人的需要，被這部分人炒作出來。當然這種觀念能夠流行和得到很多人認同，也是有它的客觀原因。但談及觀點，我認爲很多是不正確的，她的書在學術界也是沒有價值的，只能對一些搞政治的人有用。
“香港的房地產商沒有搞什麼霸權，只不過是香港有高地價的情況，但高地價不是地產商搞出來的，是政府造成。”施永青續指，但政府也不是有心去搞高地價，這是在歷史發展使得很多因素累積，從而高地價成爲香港的一個常態。
爲什麼高地價？施永青指出，以前英國政府來香港時候把香港定位爲自由港，自由港就不能抽太高的稅，否則就沒有人來做生意。但稅收不高，政府又需要發展，但當時的香港政府又不願意再從英國調錢過來用，所以就通過賣土地，而且一點一點地賣，才能賣得好價錢，維持高地價。所以香港的高地價，實際上是財政需要的歷史因素累積造成。
那爲什麼不改變？施永青解釋道，其實董建華也過想改變，但政策使得地價下跌以後，整個政府都出現了問題，首先是財政赤字，公務員規模減小，公務員工資、醫療、教育、福利開支不夠。另外，十萬的香港本地人辛辛苦苦儲存在房地產的財產大量蒸發，財產蒸發之後，消費能力降低，再投資能力降低，整個社會無法適應，市民生活也變得更差，所以房子又回到了高價。
“現在大家又忘了，又想回頭走一次。在政府的收額沒有其他的方式去填補情況下，在大部分市民儲存財富的模式還沒有改變的情況下，又突然把地價壓下來，後果會更加嚴重。”施永青直言。
房價裡大部分是地價，建築費用不高，房價高的主要原因還是土地供應不足。當然土地供應不足，有一個原因是以前地價跌下來影響社會的時候，政府要救世，所以減少土地供應。使用購地表、撤銷租屋條例讓投資者有更多利益、買房退稅等手段，在樓價太低的時候救世，發佈很多對樓市有利的條例。
另外，樓價高還有一個重要因素那就是，經濟好。如果經濟不好，收入越來越少，吃飯都成了問題，誰會去買高房價的房子？所以，經濟好很重要，擁有財富的人增多，買房子的人才會增多。
“八萬五”有重蹈覆轍可能 政府應調整供地而非存量房
董建華時代的“八萬五”政策逼升了大量負資產，但其中多是亞洲金融風暴的原因，目前香港的內外環境與1997年金融風暴前夕的情況有何異同？重蹈覆轍的可能性大麼？
對此，施永青認爲，以前樓價跌下來，是有人欠銀行的錢。如果收入不好、供不起樓，銀行就會把房子收回。有時候房價跌了，欠銀行的錢比現有的房價還要高，要還錢，業主沒有辦法，只有把房子賣出去。
但現在香港擁有房子的人有60%沒有按揭，或者已經把欠銀行的錢都還掉了，只是最近兩年買房子的人才可能欠銀行的錢多一點，所以現在香港樓價不容易跌。現在香港的房價也基本上是歷史高位，這也說明大部分人是賺錢的。另外，現在存量房的房價還沒有掉下來，所以銀行對他們的壓力不大。
但這也不能說不太可能重蹈“八萬五”的覆轍，如果目前的政策不改變，擁有房子的人心態就會改變：如果房價再跌，大家都會擔心，投資者心態不穩定，看到時機不好就會賣出。不過買家方面的需求是比較穩定的。
香港“辣招”既達不到幫助首次人羣置業的作用，持續下去又可能傷害小業主，這怎麼平衡？對此問題，施永青認爲，這個問題在香港和內地都一樣存在。
“政府不應該通過調控存量房的價格去幫沒有買房子的人，而是應該在新增房上做文章。香港的存量房由120萬小業主把握，政府想調節存量房的價格，但又不可能命令小業主一定要賣掉房子。大陸也一樣，政府也不可以讓業主低價賣房。”施永青認爲，既然花這多工夫做的是沒有效益的事情，還不如新增土地，而且未來兩年推出的土地上建的房子，限定只能夠賣給首次置業的人，不容許賣給已經擁有的房子的人，那麼整個存量房市場不受影響，新增土地受到控制，開發商考慮到房子將來一定要賣給賺錢不多、沒房子的人，購地的開價就一定會低。我不知道中國政府爲什麼不做這種事情？
量化助資金流入房地產 但與調控無直接關係
有說法稱，香港接二連三推出嚴厲調控，原因之一是資本市場的熱錢猖獗。很巧，今年央行公佈一月份外匯佔比顯示，今年一月外匯佔比去年高出將近五倍，而就在幾天前，國務院推出了新國五條。有人說，內地樓市政策出臺的一部分原因也是爲了控制熱錢的流入。你覺得上述分析正確嗎？
針對本站房產的問題，施永青指出，香港是金融自由，資本要來就來，要走就走，政府控制不了，說房地產價格上升，可以說跟金融市場的量化寬鬆有關。因爲美國、澳洲、日本都在執行量化寬鬆政策，流通貨幣大量增加，有一部分當然會流入其他地方，當然也有一部分流入房地產。
當然這其中也有一定的原因，量化的目的是讓資金流到實體經濟去投資、開公司、增加生產線，這樣就業人數才能夠增加、經濟纔會增長，但現在社會基本產能過剩，錢流不進實體經濟，就流入金融市場、投資市場，有一部分也流入房地產。
但內地的情況恰恰相反。內地樓市政策是爲了控制熱錢流入，這種說法是不成立。
內地政府不許外資進來就可以不許外資進來，不用通過房地產調控的政策。因爲，內地也不是熱錢要流去就可以流去的。我在大陸也有一家投資公司，所以知道外匯並不容易換成人民幣，甚至有些非內地的公司要發工資，把工資換成人民幣銀行也不允許，因爲國家的政策是控制外匯流入。
事實上，不僅現在外匯不能進入內地樓市，就連本地資金也不行。例如廣州，如果沒有廣州戶籍，也不能買房，更別說外國人。
不過，香港現在調控的環境跟外錢也沒有關係，除了大陸來的錢，外來的錢一般不喜歡買房地產，而是喜歡買股票、買金融產品。
“時差”影響新政執行效益 中央應協調與地方的矛盾
俗話說“上有政策，下有對策”，開發商和業主是否會通過陰陽合同等手段規避調控？
施永青認爲，陰陽合同等現象是內地執法不嚴、貪污腐敗造成的，香港不可以出現這種情況，因爲如果房子過戶給人家從而自己變成沒有房子的人，政府不會管你，但如果你有房子，你過戶給人家就會有風險，比如人家可以不還給你。這是大多數人不願意做的事情。
施永青直言，我覺得陰陽合同的問題不容易解決，其最近碰到一個案例：一套房的成交價格是500萬，但相關證明上寫24萬，即使房子已經成交7、8次，但每一次成交都是寫24萬，因爲要他把以前的稅一個人承擔是不可能，所以20%個稅政策不容易執行。
其實內地以前有交個人所得稅的規定，爲什麼現在搞不了？就是陰陽合同等現象一路存在。政府還是原來的政府，辦事能力還是原來辦事能力，辦事作風還是原來辦事作風，這種情況要全面改變是不行的，除非把整個官僚系統都改變纔可以。
再比如，很多經濟適用房都可能落在一些不應該得房的人手裡，一些查出來的“房姐”，她們的若干個戶口也是用不同的名字，假戶口也可以囤房。但是在香港雖然有假戶口，但不普遍，因爲抓到都是嚴懲，而且沒有搞一點關係就可以不抓的情況。而且如果爲了買房去搞一個假身份證那就是刑事問題，犯了刑事罪以後都會有記錄，日後出國以及各方面都會遇到問題。
另外，說到稅收政策，香港如果宣佈新增稅收，就會一宣佈則立即執行，而且公務員系統是百分之一百執行。但內地，中央政府宣佈之後還要給地方定細則，所以現在新國五條細則提出已經差不多一個月了，還沒有執行。這個時候，各個地方的普通人都在趕尾班車，房產成交量比前幾個月更高，所以政策效益能達到什麼程度就不知道了。
另外，一個很關鍵的原因是，中央和地方有矛盾，地方政府和香港政府一樣，需要高地價來增加財政收入，並且經濟增長和房地產也有關，所以要調控房地產，中央還需要調節跟地方的矛盾，不過也要注重經濟增長，如果經濟不增長，那麼更多問題會出來。
房地產依賴“香港模式”有風險 中國應考慮長遠發展
“內地房地產基本走的是香港的道路”施永青強調，但這條路走下去要轉彎，但拐彎不容易，這在經濟學上叫做“途徑依賴”，即一條途徑走的時間長了，其他的東西都會配合它一起去走下去，想改變也改變不了。
我認爲像香港這樣的城市對房地產依賴一點，問題不大，但作爲一個國家，不能夠單單依靠房地產，中國還要發展高技術、國防，解決能源、通氣等問題。如果只是房地產賺錢，那資源流入房地產，其他需要資金的領域就沒有人去搞。特別是如果國企都去搞房地產，容易賺到錢，那國家要它承擔的社會責任就不能保證。所以中國政府壓制房價是正確的，這是因爲不想資源都流入一個地方，應該流向更多行業。
當然，現在很多資源都流入北京、上海這樣的一線城市，就像一個說法叫做“窮幫富”，這是吳邦國在上海的時候說的：爲什麼一些西部落後城市的地方政府辛辛苦苦賺的一點錢，都被浦東買的一棟房子拿過去了。地方政府應該把錢留在西部，發展城市、落後農村，但把錢帶到上海、北京去就只能買一棟寫字樓。或許它認爲買一棟寫字樓會賺錢，但當地的農民本來是想用錢買拖拉機的。
所以房地產的過度發展對於國家長期的命運、對人民的幸福都不一定有利。雖然我是做房地產，我的企業要賺錢，但還是覺得應該對房地產加強調控。但是現在很多地方政府卻比較短時，它只要眼前的利益。
而且，另一方面，房地產的錢來得太容易，這或許會使得地方政府的行政效益降低，而且出現浪費、貪污等現象。窮的時候就不容易貪這麼多，但如果土地很容易換錢，政府官員或許就會利用職權，給開發商一點地，開發商給它好處。
但是，有些中國的官員在任一年拼命批地，不管城市規劃，把批出去的土地都建起房子，但這個城市才50萬人口，而新批出去的土地就可以再住50萬人，所以出現了很多房子根本沒人住，這種現象也是不考慮城市規劃,根本不考慮城市將來發展需要的做法。只考慮官員自己的需要，在這一代已經把土地批完了，下一任政府怎麼辦？
中國經濟對房地產仍有很大支撐
對於房地產這個產業來說，不管是香港還是內地，確實是有很多問題。但是它有很大的潛力。在目前的國際環境和政治環境下，香港和內地房地產發展有哪些空間，又會遇到哪些機遇和挑戰？
施永青：就香港來說，香港現在一個很大的問題，頻繁的政策之下，香港房地產雖然還有上升空間，但可能趨勢是慢慢向下。不過，房地產再往下走的話，整個經濟就會受到影響：開發商賺錢能力降低，投資意願就會降低，政府能夠從房地產收到的錢會慢慢減少。
不過，香港的開發商不是近幾年纔開始發家的，它們手上基本都積累了很多錢，也有很多商場、寫字樓物業可供長遠收租。所以政策調控對開發商不會帶來什麼風險，只會使其股價下跌，賺錢能力下跌。
對於內地來說，有一些地方政府的債務是和房地產有關的，地方有一些錢是通過信託、資金落到房地產裡面的，如果房地產下行，則可能是這部分變成壞賬。當然現在中國還沒有出現這種情況，因爲中國前幾年已經開始限購了。而且現在上海、北京等一線城市，依靠外來資金也可以支持現在的樓價。
可以說，房地產作爲一種投資工具所產生的影響已經破壞了房地產的使用功能，但房地產的功能既是有使用，也有投資。現在內地政府要透過存量房去解決使用的問題，但是存量房拿在很多小業主手裡，他們不會不去考慮投資的問題。所以政府最好去解決還沒有買到房子的年輕人的買房問題，這批人買了房子以後，自己賺錢了可以換出去，它換出去的時候也要房子賣給沒有房子的人，這樣的樓市的價格就會受到控制。
另外，中國的房價爲什麼不跌？因爲中國經濟每年增加8%左右，房價也附和着經濟的狀況，當經濟上走，房價也上走，但上行到超過經濟漲幅後它就會橫向發展，等經濟追上了，它又繼續升，就好像樓梯一樣，升一步，橫行一步就又升上去。所以只有當經濟掉頭下跌，那時房地產纔會支撐不住。但目前中國的經濟對於房地產還是有很大支撐力，而且像上海、北京這樣的人口輸入型城市，總有人過來買房子。