住建部：2000年之前建成小區將全面更新 新建住宅層高不低於3米

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

今年政府工作報告首次將“穩住樓市”寫入總體要求，宏觀層面對房地產給予更大支持。

目前，存量政策基本上應出盡出，業內普遍認爲，2025年房地產市場能否真正實現“止跌回穩”關鍵在於增量政策的落實效果。

《中國經營報》記者瞭解到，在3月9日舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹稱，住建部將着力推進城市更新工作，接下來實施一批惠民生、促發展、防風險的更新項目，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造範圍。

此外，對於今年首次寫入政府工作報告的“好房子”，倪虹表示，住建部正在組織修訂《住宅項目規範》，其中有一項即是把住宅的層高標準提高到不低於3米。

2000年前老舊小區全部納入改造

近年來，中央多次強調推進城市更新工作，並對城市更新工作進行重點部署，2025年城市更新已成爲政策發力的重要方向之一。

倪虹在上述會議上介紹稱，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億居民；加裝電梯超過13萬部，增設停車位380萬個，增設養老、托育設施近8萬個，增加充電樁105萬個，新增文化休閒、體育健身場地3100萬平方米；更新改造地下管網約50萬公里；打造“口袋公園”4萬多個、城市綠道12萬公里。

今年政府工作報告中再次提出持續推進城市更新，倪虹表示，接下來住建部將重點從兩個方面抓好落實。

一是抓體檢，查找問題。要堅持問題導向，從住房、到小區、到社區、到城區，去查找羣衆身邊的急難愁盼問題。同時堅持目標導向，查找影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板弱項。倪虹說：“體檢發現的問題，就是城市更新要重點解決的問題。目前，全國290多個地級市已經全面開展城市體檢，下一步還將支持有條件的縣級市也開展體檢。”

二是抓項目，解決問題。倪虹表示，住建部接下來將實施一批惠民生、促發展、防風險的更新項目，重點有三類。

第一類是民生類項目。他提出，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造範圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。同時，城中村改造項目，要在去年新增100萬套基礎上，繼續擴大改造規模。此外，要大力推進完整社區建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施、政府托育服務設施、兒童活動場地。

第二類是發展類項目。一是更新一批老工業區、舊廠房，植入科技研發、文化創意、人工智能等新業態、新功能，推動產業轉型升級，因地制宜發展新質生產力。二是改造一批老舊街區，打造精品街道、城市客廳，建設活力街區。三是保護、修繕一批歷史文化街區、歷史建築。

第三類是安全類項目。他指出，今年重點抓三件事：一是再建設改造地下管線15萬公里以上，守護好城市的“裡子”和“良心”。二是聚焦消除城市的嚴重易澇積水點，再完成1000個排水防澇重點項目建設。三是發展數字化、智能化基礎設施，努力實現地級及以上城市燃氣、供水、排水等生命線工程安全監測全覆蓋。

據中指研究院統計，近年來上海、北京、廣州、杭州、武漢等多地陸續涌現出了居民探索自主更新的實踐案例，包括浙江衢州江山市永安裡小區、武漢青山區“住宅合作社”模式、北京豐臺馬家堡68號院2號樓、廣州花都集羣街2號等典型案例。

從市場主體參與的機會來看，未來可能採取原拆原建的老舊小區預計有一定的規模，有建設經驗的房地產代建企業、金融機構，以及交付入住後的物業服務都有相應的參與機會。

住宅層高不低於3米

隨着住房供求關係發生變化，建設符合市場需要的“好房子”、提供好服務成爲房地產行業發展新模式的重要內容。近兩年不少地方持續優化土拍規則、改善土地規劃設計條件和套型要求，引導和鼓勵房企打造更優質的產品。

今年政府工作報告提出，要完善標準規範，推動建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。

倪虹表示，住建部調研瞭解到，大家對“好房子”有幾個“度”需要重點關注，即房間的高度、溫度、溼度、淨度和亮度，以及採光度。“近期，我們在組織編制‘好房子’建設指南，也在修訂《住宅項目規範》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低於3米。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者解釋稱，層高是指從本層地板到上層地板的距離，而常說的實際使用高度是淨高，用公式來理解爲：層高-樓板厚度=淨高。對於淨高，我國2005年版《住宅建築規範》、2011年版《住宅設計規範》都有不應低於2.4米的強制性要求。對於層高，2011年版的《住宅設計規範》規定：“住宅層高宜爲2.8米。”

他表示，“宜”是建議性要求，所以各地具體執行的時候，高低略有不同。現在供求關係改變後，多數城市走向存量市場。由此，對土地新增、房屋新增的需求減少了，土地和房屋由絕對短缺走向相對短缺。“這時候，地價和房價都沒那麼高了，當大家開始關注居住的好不好時，應該調整包括高度在內的指標。”

倪虹指出，“好房子”離不開新科技，住建部接下來一方面將大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料、新產品，着力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關心的問題。另一方面，會積極推廣全屋智能。

在上述會議上，倪虹還強調，各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一定要帶頭。此外，不僅要把新房子建成“好房子”，也要結合城市更新，採取多種方式，把老房子想辦法改造成“好房子”。

隨着“好房子”落地，業內認爲將進一步激發改善型需求。不過，李宇嘉指出，新規落地對存量在售項目可能會有影響。“特別是，未來會產生價格一樣，但層高更高的房子，可能部分改善型需求會轉向等待。因此，建議政策要明確新規生效的時間，新舊規如何順利過渡，降低對舊規下產品的衝擊。”

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）