中央定調貨幣政策寬鬆，房奴迎來利好！房貸利率明年必跌破3%？

12月9日，中央政治局會議在北京召開，會議內容一經新華社發佈便引起了廣泛關注。其中，貨幣政策被定調爲“適度寬鬆”，這一表述爲即將到來的2025年降息政策奠定了堅實的基礎。

儘管“適度寬鬆”的字眼看似溫和，但實際上，這一措辭幾乎等同於“放水”。回顧歷史，自1993年以來，僅有2009年和2010年曾對貨幣政策採用過“適度寬鬆”的描述，其餘年份則要麼是“從緊”，要麼是“穩健”。

2009年至2010年的“適度寬鬆”貨幣政策帶來了什麼結果呢？答案就是著名的4萬億元刺激政策。

這一政策在當時有力地推動了經濟增長，其影響深遠。如今，當我們再次面對“適度寬鬆”的貨幣政策時，不難理解其背後的深意。簡而言之，我們可以將“適度”二字拋諸腦後，直接理解爲2025年的貨幣政策將會更加寬鬆。

那麼，“放水”、“寬鬆”的貨幣政策與老百姓的日常生活究竟有何關聯呢？首先，最直接的影響體現在物價上。貨幣供應量的增加往往會導致物價水平的上漲，這是經濟學中的基本原理，每個人都會因此受到影響。

其次，寬鬆貨幣政策還會對貸款市場產生深遠影響，尤其是房貸市場。隨着貨幣政策的放寬，房貸利率有望進一步下降，這對於廣大購房者來說無疑是一個好消息。

事實上，近年來房貸利率已經經歷了顯著的下降。不少購房者的首套房存量房貸利率從6%以上的高位直接降至3.3%左右的低位。這一變化不僅得益於國家統一協調商業銀行調整固定加點數，還與五年期LPR的大幅下降密切相關。

回顧今年，五年期LPR的變動尤爲引人注目。今年1月，五年期LPR爲4.2%，而到了11月，這一數字已經下降至3.6%。考慮到12月大概率會維持上月水平，基本可以確定今年五年期LPR下降了0.6個百分點。

根據房貸利率的計算公式可知，隨着五年期LPR的下降廣大購房者的商業貸款利率也相應降低了0.6個百分點。明年要想房貸利率進一步下調，只能寄希望於五年期LPR的繼續降低。這也是爲什麼我認爲中央政治局對貨幣政策“適度寬鬆”的定調爲房貸利率進一步下降打開了空間的原因。

五年期LPR在明年具體能降多少呢？我個人認爲，應該在40個BP至60個BP之間。

2024年五年期LPR的下降幅度已經相當可觀，這主要是因爲前期房貸利率維持在高水平，這是爲了儘快爲了抹平存量房貸和增量房貸利率之間的差距。因此，在今年已經下調了0.6%的基礎上，明年再降40至60個基點並不算少，完全符合中央關於貨幣政策的表述。

我們假設按照中間值0.5%來計算，明年年底五年期LPR會降至3.1%，而當前全國存量首套房商貸利率普遍爲五年期LPR減去0.3個百分點左右，所以大部分人的房貸利率可能會跌至2.8%。

與此同時，從2025年1月1日起，首套房公積金貸款利率也將降低至2.85%。這一數字在未來甚至可能高於商業貸款利率，意味着公積金貸款利率同樣存在下降空間，可能會降至2.7%以下。當然，公積金貸款利率每年調整一次，在現有政策不變的情況下，購房者需要等到2026年1月1日才能享受新的低利率。

房貸利率的不斷下調有利於釋放出更多的消費潛力。隨着月供的減少和可支配收入的增加，家庭和個人將有更多的資金用於消費。這也符合中央政治局提到的另一個要點——擴大消費需求。

因此，從貨幣政策的角度和擴內需的方向來看，五年期LPR繼續大幅度下調並促使房貸利率跟跌將是板上釘釘的事情。

另一方面，在貨幣寬鬆的背景下，銀行爲了維持利率水平，必然會在貸款利率下降的同時調整存款利率。當前，四大行一年期定存年化利率已經降至1.1%左右，預計明年繼續降息，一年期定存利率肯定跌破1%，期限較長的定存和大額存單可能會維持在1.5%以下。

貨幣寬鬆帶來的另一個影響是現金的購買力下降。這不僅體現在通過存款能夠帶來的收益越來越少上，還表現在貨幣的實際購買力因通脹而“縮水”上。

在這種情況下，負債在某種程度上反而變得“划算”起來。當然，這並不意味着我們應該盲目負債或過度消費，而是要在合理規劃的基礎上充分利用當前的貨幣政策環境。

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