中信證券：構建住房“雙輪驅動” 保障房邁入新階段

智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，當前商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況。2023年12月20日，住建部接受新華網採訪時表示將“啓動新一輪保障性住房規劃建設”。預計保障性住房建設或將進入新階段。新一輪保障性住房體系分爲配售型、配租型兩部分，前者是此輪改革的增量看點。該行測算，三大工程平均每年對地產投資的拉動有望超過萬億，能爲行業帶來可觀的增量需求空間。

中信證券主要觀點如下：

2023年12月20日，住建部接受新華網採訪時表示將“啓動新一輪保障性住房規劃建設”，預計保障性住房建設或將進入新階段。

一方面，當前商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況，特別是在一二線大城市，房價收入比普遍在20倍以上，導致新市民、青年人住房難題難以解決，保障性住房建設是構建地產新發展模式的應有之義。另一方面，在地產開發行業高速增長的紅利大幅消減下，包括保障房在內的三大工程可能是爲房企創造增量開發投資的重要來源。該行測算，三大工程平均每年對地產投資的拉動有望超過萬億，能爲行業帶來可觀的增量需求空間。

新一輪保障性住房體系可以分爲配售型保障房、配租型保障房兩部分，前者是此輪改革的增量看點。

根據各地方政府或政府機構官網，目前，深圳、福州、南寧等部分城市已經開始籌備配售型保障房項目，逐步進入規劃建設階段。雖然配售型保障房的政策細節尚未完全確定，但新加坡模式和深圳等地方經驗或可具有借鑑意義。

保障對象：重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入羣體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等這“兩類羣體”。預計後續政策將確定不同羣體的保障面積標準。以新加坡爲例，目前已經形成了多層次的住房供應體系，包括出售給中低收入者的不同面積普通組屋(二至五室)、滿足中產階層“夾心層”住房需求的EC公寓等。

土地來源：按劃撥方式供地，以確保較低的保障房價格。從新加坡模式來看，低價土地是組屋價格保持在居民可接受範圍的前提條件，根據新加坡國家發展部和OECD，HDB拿地成本僅爲市場價20-30%左右，90%的土地資源掌握在政府手中。此外，政策還鼓勵“要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閒置住房等建設籌集保障性住房”。

交易限制：實施嚴格的封閉管理，禁止違規將新建的配售型保障性住房變更爲商品住房流入市場。新加坡政府近年來不斷優化轉售市場，且通過二手交易稅等形式抑制投機行爲。無論是深圳的人才房、安居房，還是新加坡組屋，都只有當滿足最低期限(5-10年)後纔可出售，同時轉讓對象也限定爲符合條件的同類人羣或者是政府回購。

金融支持：支持利用住房公積金提供保障性住房開發貸款和個人住房貸款。以新加坡爲例，一是新加坡居民提取的公積金可以用於支付購房首付款，也可以用於償還購房貸款本息，支付印花稅、律師費和其他相關費用;二是除了僱員個人提取外，其賬戶中其餘約80%的公積金主要用於保證HDB住房建設資金需求，以及投資實現增值。

關於配租型保障房，公租房已經基本實現對雙困家庭的應保盡保，建議重點關注保障性租賃住房建設。

保障性租賃住房主要聚焦人口流入多、房價高的城市，後續關鍵或仍在於解決以下兩問題：一是關於“錢從哪裡來”，其具有財政和金融的雙保障，相關資金來源包括財政補貼、專項債、銀行貸款，以及REITs、PPP和企業債等模式。二是關於“地從哪裡來”，納保以及非居業態改建或是主要來源，根據住建部，截至2022年初，佔比超過70%。根據住建部，目前保租房整體建設進度超過預期。該行預計2024年/2025年保租房開發投資額將達到3827、4905億元，佔2022年地產開發投資額約3-4%。

風險因素：經濟增速下行風險;政策推出力度、執行進度或效果不及預期;保障房建設進度不及預期。