中國房企集結馬來西亞 是餡餅還是陷阱？
中國房企出海淘金蔚然成風，馬來西亞作爲臨界的東南亞國家，擁有濃厚的華人文化，憑藉相對低的房價，誘人的投資政策，緊靠新加坡的依斯干達已成爲中國房企重要集結地。
然而中國房企集結大馬，是餡餅還是陷阱還未可知。由於市場投資需求爆發帶來超常規的發展水平，今年馬來西亞政府已出臺調控措施。
中國房企集結馬來西亞
2月，綠地集團宣佈投資200億元在馬來西亞柔佛州首府新山市建設兩個新項目，其中一個項目更是中國企業在馬來西亞投資的最大規模房地產單體項目。
在該投資的宣佈會上，綠地集團董事長、總裁張良玉表示，相比歐美及澳洲國家，東南亞國家房地產市場具有獨特的吸引力，不過有同樣看法的不只是綠地集團。
國內上市房企新華聯1月初也宣佈以3億元在馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區購置9幅地塊建設南洋度假中心。同樣在1月，雅居樂通過建立佔股70%的合資公司，收購了馬來西亞吉隆坡4.1萬平方米的地塊，首次進軍海外市場。
而在去年底，在香港上市的富力地產更是大手筆砸下85億元，在馬來西亞柔佛州新山地區買下6幅地塊，總面積約116英畝，也是其首次進軍海外。
更早的，碧桂園集團在馬來西亞柔佛州和吉隆坡已經公佈有5個項目，其中碧桂園金海灣在去年8月已經開售。
同樣較早進入馬來西亞的還有卓達集團，在馬來西亞伊斯堪達特區麥迪尼已經開發了一個住宅項目，據介紹總面積達到60萬平方米，在2013年已經推出首批兩棟產品。今年1月份，卓達集團宣佈在依斯干達特區，和依斯干達投資機構合資成立卓遠依斯干達有限公司，共同發展總值約26億令吉(一令吉約合一點九元人民幣)的高級公寓項目。
受制於國內持續的市場調控、越來越激烈的競爭以及市場增速開始減緩，轉戰海外成爲了許多大型房企進一步發展的重要方向，近兩年出海已經蔚然成風，萬科、綠地、碧桂園、萬達等都大力發展海外項目。
中國房企出海，除了歐美一些發達地區，物理距離較近的東南亞等同樣成爲熱門選擇，而華人文化濃厚，近年來經濟發展平穩的馬來西亞成爲衆多房企出海的第一站。根據公開資料，碧桂園、雅居樂、富力地產、卓達都是首次出海，馬來西亞正集結越來越多的中國房企。
中國房企不僅出現集中到馬來西亞投資情況，多家房企更同時落子在馬來西亞柔佛州，特別是其南部和新加坡相接的依斯干達特區更是受到房企的歡迎，該區域的區位就像國人熟悉的深圳緊靠在香港附近一樣。
碧桂園已經開售的金海灣正是處在該片區，綠地的兩個項目也在金海灣片區，同樣和新加坡隔海相望，富力地產、新華聯、雅居樂都在該片區或周邊，他們的特點都是距離新加坡不是太遠。
柔佛州是馬來西亞一個大洲，處於西馬來的最南部，南端和新加坡接壤，新山市是其首府所在地。馬來西亞依斯干達是馬來西亞2006年推出一個大型經濟發展計劃，劃分五個重點發展區域，吸引大量外國和國內投資者前往投資。依斯干達區域發展機構數據顯示，從2006年至2012年，該區域已經累計投資1063.1億馬幣，而從2009年開始，房地產開發投資也大幅增加。新加坡橙易諮詢公司報告顯示，2012年開發商在該區域合計投資91億馬幣，而去年僅上半年就達88億馬幣，全年預計將創歷史新高。
投資大幅增加，不僅來自中國房企，還有新加坡等外來投資，同時也有馬來西亞本土公司和私人投資者。淡馬錫控股、凱德馬來西亞及馬來西亞依斯干達海濱控股計劃在金海灣(Danga Bay)，也即碧桂園金海灣所在區域，共同開發總額爲32億新元的城區發展項目。另外，騰飛置地與馬來西亞UEM 置地也在努沙再也合作開發了一個綜合環保科技園區。
綠地集團董事長張玉良說“(當地)房地產市場近年來處於持續上升通道，在建的新馬高鐵未來將連通新加坡與馬來西亞，必將爲馬來西亞房地產帶來活力和價值重估，馬來西亞有望借力快速發展吉隆坡、新山等重點城市，投資前景廣爲投資者看好。”，這也是投資算盤中重要的一點。
寄希望於三地買家
新山市是依斯干達的旗艦發展區域之一，其中華人約佔一半。張玉良表示東南亞地區華人所佔比例較高，語言飲食文化相似，更便於融入當地社會。
據介紹，目前連通新加坡和馬來西亞的高鐵正在籌建中，未來其南部接壤的區域，經濟生活各方面的往來將會更加緊密。
馬來西亞相比新加坡低得不少的房價成爲了柔佛州南部區域吸引新加坡買家的重要因素，特別是在新加坡出臺一些打壓房地產市場的措施後。據有關報道，新加坡房價許多在10萬/平方米以下，而在柔佛州可能只有其三分之一左右。而看中區域的發展，和未來房價的上升空間，馬來西亞本地投資者也成爲一個重要的購房者主體。
碧桂園金海灣開售後，據其公開介紹，馬來西亞本地買家、新加坡投資者以及一飛機一飛機空運前去的中國投資者成爲三大主力目標客戶羣體。正是由於其特殊的區位，可以吸引三地買家成爲房企投資的一個重要因素。
餡餅還是陷阱？
方圓地產顧問首席分析師鄧浩志表示，房企集中到馬來西亞投資，或許正是碧桂園金海灣的成功起到了示範、帶動作用，然而碧桂園的成功是否能複製則需要等待市場的考驗。記者從碧桂園內部人士瞭解到，富力地產去年底在馬來西亞拿下六地，其中就有碧桂園的牽線搭橋。
根據新加坡橙易諮詢公司的報告，馬來西亞依斯干達特區火熱的房地產市場投資建設，使得區域的風險正在提高，供應過剩是其中的一個可能，此外房產交易數據缺乏透明度，區域的安全與保安問題還有貨幣風險都必須得到重視。
一個可以明顯看到的風險是匯率，隨着中國的發展，人民幣越來越強勢，與此相對，馬來西亞貨幣卻顯得較弱勢，近兩年相對人民幣一直在貶值，兩年前100馬幣可以兌換超過兩百人民幣，現在卻不到190元。
房地產開發投資熱潮催生大量的購房需求，使得區域房價出現不可持續的增長水平，同時大量項目上馬，未來或將出現供應過剩問題，而區域沒有官方公佈的權威數據，也使得投資者很難進行分析，評估未來走勢。
在馬來西亞2014年預算案中，開始出臺調控措施，打擊投機和短期投資行爲，提高了房產利得稅（Real Property Gains Tax）徵收要求，非本國居民5年內出售房產的按30%徵收，超過5年的按5%，而本國居民爲3年內30%，4年20%，5年15%，超過5年免徵。此外，還將外國投資者的進入門檻提高，購買的房產總價要求從50萬馬幣翻倍到100萬馬幣。另外，此前買家可以選擇收到房子時纔開始支付貸款利息，現在也取消。
中國房企不斷變強大，出征海外是必然的方向，然而衆多房企集結在馬來西亞一個片區，會不會餡餅變陷阱未可知。調控措施的出臺，短期內勢必對市場產生影響，中遠期則還要看區域的經濟發展和供應情況，不過這也給了中國房企一個重要的提醒，對待房地產行業的定位，國內外差別巨大。