重磅：國常會釋放商品房制度改革的大信號

剛剛，國常會對房地產有了新指示：聽取關於優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展有關情況的彙報。

全文如下：

會議指出，房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民羣衆切身利益，事關經濟社會發展大局。去年以來，各地因城施策優化房地產調控，落實保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發生系統性風險的底線。要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，着力構建房地產發展新模式。

我們來逐字逐句做解讀。注意：下面有些是我的建議/呼籲，有些是解讀，我會註明分開。

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1）和本年政府工作報告比較。

2024年政府工作報告關於房地產的表述有三處，總體摘錄：

因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作。制定實施一攬子化解地方債務方案，分類處置金融風險，守住了不發生系統性風險的底線（總結2023年）。……優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展（2024年政策）。……適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求（長遠制度建設）。

基本變化不大，統一都是：回顧肯定既往工作+安排2024年房地產政策+長遠制度建設。

但措辭更清晰。出現了幾處：“系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求”（說明有更整體性的想法）、“加快完善‘市場+保障’的住房供應體系”（直接點出“雙軌制”）、“改革商品房相關基礎性制度”（政府工作報告裡用詞是“完善”）。

我們就講這幾點。

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2）“系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求”。

這部分說明了：先前的房地產支持政策根本不夠力，還需要“進一步”強化，要系統謀劃。因爲1-2月的房地產數據非常之拉胯。扣除2020年1-2月的特殊因素，2024年1-2月商品住宅的成交額已經創下至少是2018年以來的新低，不到9300億。

怎麼才叫系統謀劃？

我的理解，在方向上，會在需求端上更加發力。關於供給端（給開發商紓困）的政策，可能也就這樣了。因爲你再紓困，再給開發商融資便利，他房子賣不動，結果還是玩完。辦法就是要讓房子賣得動，把“潛在需求”給“有效激發”出來——如果“潛在需求”還有的話。只要房子賣得動，開發商暴雷違約的風險就會大大降低，市場的信心就會快速回來。

在策略上，會和下面的長遠制度建設——改革基礎性制度——有關，也一定會有其它的內容。拋開制度建設先不講，在2024年，我認爲這個表述在釋放如下積極的政策信號。

●一線城市“五限令”要更大力度的放寬乃至解除。尤其是限購、限售，全部解除掉，讓市場回到“自由買賣”狀態，一線城市在2024年會非常有機會看到。“加大高品質住房供給”，那句話暗示的，我認爲就是把限購、限價解除掉，讓有錢人去接盤，這部分人羣是最有實力、也最能激發的“潛在需求”。

●稅費減免。比如增值稅，理應免掉，“5改2”都不足夠，這需要國稅部門聯手。

●5年期LPR繼續定向大幅下調。現在首套房貸利率在深圳是3.85%，我記得北上更高，廣州略低，看起來低，但實際考慮到GPD和物價運動方向，太高了。尤其是惠州還逆向上調了LPR，腦子有水。這需要央行聯手。

其它，單單在政策上面，明面上也沒啥了。但是暗面就不知道，像什麼“房票”什麼的，各個地方可以搞出很多名堂來。

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3）“加快完善‘市場+保障’的住房供應體系”。

講清楚這個，要先把前提——“要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化”——弄明白。什麼是“新型城鎮化發展趨勢”？“房地產供求關係變化”指的是什麼？

“新型城鎮化發展趨勢”，在本年政府工作報告裡講的很詳細，我們就不列舉了。重點就是這一句：“把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善‘人地錢’掛鉤政策，讓有意願的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。”

簡單說，就是“人”的城鎮化。這個“人”，主要就是指：外來人員的市民化，就是那些人在城市工作但是戶口不在，人戶分離，並不是真正的城市化。這類人羣大約有2個多億，像深圳，常住人口裡面大約1200萬是外來人口，東莞比例全國最高。

大家應該還記得前幾年，每年兩會關於房地產喊的最響的就是這句話：花大力氣解決大城市青年人的住房問題。指的其實就是這個。

“房地產供求關係變化”很簡單，就是生產過剩，銷售額從18萬億已經掉到了11萬億，短短3年，而且看起來還沒有止血（上圖）。

那這兩個合在一起是在說什麼？

就是說：我們需要大力推動未落戶常住人口“市民化”，讓他們真正的實現“城市化”，成爲“市民”，享受戶籍水平的公共服務（大家知道有沒有深戶，醫保差別有多大），包括住房。他們要落地轉爲市民，就需要大量的住房。

在之前，解決這個問題的抓手是：發展保租房。大家應該還記得這一點，建設租賃住房（一開始是“公共租賃住房”，後來稱爲“保障性租賃住房”），這是當時解決問題的手段和路徑。

但是，“14號文”出來後，思路都變了，那個實現路徑變了——從之前的發展租賃住房“住有所居”，又回到了“居住有其屋”，用產權房的方式來解決這個問題。這個我在《》裡談過了，這是“分水嶺”級別的變化！無論你是開發商，還是個人，都要高度重視！

也即是說，還是要花大力氣解決外來人的住房問題，但是，如果他們要買房，也可以根本不用去市場上買，政府直接下地建樓給保障。原因之一，是過往的房價漲的太高了，就算是現在供求關係變了，房價跌下來了，外來人也買不起。

和先前的發展租賃住房相比，這是一個非常激進的計劃。它也構成了“市場+保障”的住房供應體系內核，也就是我們現在看到的“市場的歸市場，保障的歸保障”重提了。“14號文”出來之後，肉眼可見的就是，可售型保障房呼呼啦啦的起來了，（可售型）保障房的比例將會大幅上升。

這和以前任何時候都是不一樣的。

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4）“改革商品房相關基礎性制度，着力構建房地產發展新模式”。

“新模式”這個概念我之前說過：現在無法定義，它將是一個政策與市場互動演化的過程，我相信就是規劃者也未必清楚，必須要一步步走纔有廬山真面目。

但那個“商品房相關基礎性制度”這次直接用了“改革”，而不是之前“完善”的字眼，應該說，力度上還是強了很多。它暗示了先前的“商品房相關基礎性制度”是不夠好的，是需要變的。

那麼，指的是什麼？

重點內容都在住建部今年兩會時的記者問答（大家可以去搜全文，“有三個方面”那個部分）。

我想大家有共識的一點應該就是“預售制”的改革了，這個住建部已經明文說了，也已經在不少城市開始推進了。比如深圳寶中最近出來的一個新盤，就是去年賣的地，一半是預售，一半要求現售，前者今年就能賣，後者則要到2026年才能賣。

第二個是房屋保險制度。就是給房子買保險，出現問題的時候保險上陣。

這兩個合在一起，就是給到小業主更大力度的保障。我們知道，每一波大危機都會催生大改革。1993-1994那一波下來，全國各地遍地爛尾樓，引出了預售資金監管制度。而這一波下來，說明這個預售資金監管也不咋行，直接取消，改現售，同時配合房屋保險，讓小業主吃定心丸。

這個制度性改變，會在多大程度上改變現有房地產的開發模式，以及對開發商的影響程度有多大，只取決於一點：推進的速度和廣度。我個人不是那麼樂觀，我覺得和國際接軌，也可以實現小業主的權益保障，同時又能夠平穩過渡。這些以後再說。

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5）補充一些我的看法。

下面說我的一些看法，我是着眼於如何“有效激發潛在需求”，通過“改革商品房相關基礎性制度”的手段。因爲在我看來，今天的房地產行情，只是給政策刺激，沒有什麼作用了，不改制度是不行了，改了制度會否有根本改觀，不知道，但一定會有比較好的效果。

預售制變現售制自然是一個方向，房屋保險也非常好（甚至後者更好），但其它的基礎性制度如果能夠考慮，可能老百姓買房的積極性會立竿見影的擡升起來。

比如：把土地使用權年期延長。我們現在的住宅土地使用權年期是70年，能否延長？到更長，比如99？199？……都行，所謂“有恆產者有恆心”，這一點，可以讓廣大民衆，無論有房無房，都定心。這個我認爲最最重要。

比如：取消公攤。關於公攤面積這個事兒，我們經常看到的是罵香港，罵霍英東，罵李嘉誠……但是如果你有一點常識，就應該意識到一點：香港可早就取消了公攤。你大陸當初學人家搞公攤，師傅都改掉了多少年，你自己不改，還天天罵人家坑了你？你自己一直是未成年人嗎？這個是完全可以不費力的做到的，對於賣方只是一個類似於會計調整的東西，但是對於買家卻可以大幅提升他的獲得感，不知道爲什麼這麼多年不改。

比如：按工程進度付款。這是我上面說的，不改預售制和國際接軌也可以，高層住宅全球通行的其實都是預售制，因爲的確有現實困難。但是別的地方爲什麼沒有出現像我們這樣鋪天蓋地、席捲全國的爛尾樓或者交付危機呢？人家買個樓，首期付個10%，接下來每半年付5%，不到交樓不按揭，交樓前半年纔開始向銀行申請按揭，這就是個期貨交易，那就按期貨給錢完了。推這個制度，要比直接搞現售，更爲可行。現售大餅很好看，但是做不到有什麼用。

加上房屋保險，做這幾件事兒，我認爲老百姓買房的積極性會提高很多，很多。無論是有房者，還是無房者。儘管人們經歷了疫情，錢包受損，但是“潛在需求”一定是有的！尤其是深圳，不到30%的自有率，說人們不需要房子，那是瞎胡扯。

問題是光靠政策不行，基礎制度的改革的確必須要跟上來。只是說，怎麼改的問題。

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