正榮地產300億燃眉之急：反覆違約進行時

鋒靂 王文華

激進房企正榮，正爲過去幾年的高週轉模式自食苦果。

2022年以來，正榮債務不斷違約，流動性危機四伏。截至6月底，這家公司一年內到期的債務達326億元，而其手上可動用的現金及現金等價物僅有31.37億元。

債務壓頂之下，正榮上半年一宗地塊都沒有拿。即便努力去庫存，物業平均售價同比去年有所下降，但上半年，正榮的合約銷售額爲213.2億元，同比去年暴跌了74%。

上半年，正榮地產營收128.68億元，同比下降19.6%，歸屬股東淨虧損26.1億元。毛利率由去年同期得19.1%降至10%，處於行業極低水平。

違約前實控人精準減持

2022年2月，正榮遇上至暗時刻。

先是2月11日，正榮傳出2億美元債或將違約，導致股價跌幅最高超8成。接着，2月 14日，正榮發公告澄清報道不實。然而，僅隔了三天，也就是2月18日，事情來了個大反轉，正榮再發公告承認債務違約，表示公司現有內部資源可能不足以解決3月即將到期的債務。

金融機構提前抽貸、融資房款不及預期、銷售下滑、預售資金多層監管…...，在承認資金問題後，正榮地產管理層給出了前述一系列原因。正榮的問題到底有多糟糕呢，據正榮管理層披露，“2月初，可用資金僅佔到總資金約5%左右”。

值得一提的是，就在正榮宣佈違約的前兩天，2月16日和17日，正榮實控人歐宗榮連續兩天合計減持公司股份6300萬股。官宣爆雷之前精準減持，正榮也並未作出自願性公告，直至港交所披露減持信息，一系列動作引發市場質疑。

而歐宗榮減持後，截至8月底，正榮已多次宣告債務違約。

4月10日，正榮發佈公告稱，未能按時支付2020年5月票據及2021年6月票據利息，構成違約事件，同時，可能也無法如期支付2020年9月票據、2020年6月票據等其餘三筆票據利息。

5月底，正榮宣佈5筆美元債到期利息未能支付。8月3日，正榮地產宣佈兩筆美元債違約，分別爲2021年10月票據、2021年1月票據。

8月30日，正榮發佈公告稱，預計不能按期支付今年8月到10月期間到期的境外債務，共涉及4筆債券，分別爲2021年9月票據、2021年2月票據、2022年3月票據和2022年3月人民幣票據。

如今，正榮地產已經三次宣告債券再次違約，累計違約金額7474萬美元；疊加待償短期有息債比重達51%以及應付商票及貿易款規模170億元，預期債務違約風險將進一步擴大。

多個項目停工

現金流危機下，正榮在全國多個項目被曝出停工或延期交房。

3月15日，有正榮的業主在人民網留言板投訴稱，南京市浦口區城南中心正榮潤棠府停工，1500戶業主即將無家可歸，業主們要求正榮將資金打到政府監管賬戶裡，杜絕爛尾樓。而在此次投訴的一個月前，2月14日，有業主就留言要求公示正榮潤棠府資金監管賬戶相關信息，派人員進場督促地產公司、土建承包商嚴格按照施工進度計劃保質保量施工等。對此，2月28日，南京浦口區房產局在留言板回覆稱，正榮監管戶餘額可以覆蓋工程後續建設需求，經與企業溝通，企業反饋該項目進度符合要求，將按合同約定時間交付，現階段企業正在籌備復工事宜。

3月20日，西安正榮紫闕臺業主在人民網留言板稱，其購買的曲江大明宮板塊住宅項目正榮紫闕臺不能正常建設，業主們認爲原因是監管資金監管不到位，賬戶資金無法支撐項目建設所致。

對此，3月25日，西安曲江新區相關部門回覆業主稱，經查，正榮紫闕臺項目存在一般戶與預售 資金監管賬戶不一致情況，前期業主購房貸款繳納賬戶爲該項目一般賬戶，目前，開發商已將該部分購房款轉入預售資金監管賬戶，全額進行監管。

3月24日，有業主反映，武漢黃陂區盤龍正榮府自2021年12月至今，項目工地停工且無任何開工跡象。3月12日，長沙正榮濱江紫闕臺也被業主曝出項目停工。

在正榮地產創始人歐宗榮的老家，莆田，也出現項目停工的現象。3月21日，業主稱莆田御溪正榮府項目已經停工，業主陷入極度焦慮，要求覈實項目資金監管情況。同時，位於莆田的另一項目，正榮玖璽3期樓盤現也被業主曝出停工。

正榮正在把一些信託資金連帶代入危機。以大業信託發佈的匯金22號（正榮漳州）股權投資集合資金信託計劃爲例，目前該信託已經發行到了18期，產品期限18個月，總規模超3億元。信託資金用於向廈門市正代置業有限公司進行增資，以取得目標公司不超過49%的股權，增資款最終專項用於漳州正榮府項目的開發建設。

不過，據《海峽導報》報道，漳州正榮府項目交房即維權。業主指樓盤存在房屋質量、小區建設等問題，聯名拒絕交房。大業信託的上述信託計劃，未來的兌付結果，值得關注。

“賣子”求存難解燃眉之急

爲了緩解流動性，正榮地產開始了賣子求生。根據財報，上半年，正榮地產以總計20.27億元的價格出售部分附屬公司。

1月29日，正榮將旗下的廈門正朗置業有限公司的全部股權轉讓給晉江百宏；1月27日，正榮將旗下廈門市榮璐置業有限公司49%的股權轉讓給了平安信託，正榮持有剩餘51%的股權。

2月23日，正榮將其持有的榮福（天津）置業發展有限公司股權轉讓給了美的置業，後者成爲公司全資股東。3月24日，美的置業又接盤了正榮在長沙的美的正榮濱河苑（推廣名：美的正榮雲樾）項目。

2月25日，正榮地產發佈公告，2月22日，正榮實控人歐宗榮全資擁有的RoYue Limited將1.4億股普通股轉讓給第三方，RoYue Limited所持正榮股份降至47.63%。

3月14日晚，正榮服務發佈公告稱，由控股股東歐宗榮全資持有的偉正控股有限公司將於3月17日將所持有的24.4％正榮服務股份，轉讓給華博商貿有限公司，用以清償一筆由歐宗榮及偉正做出擔保且應付華博商貿母公司福建華閩進出口有限公司的貸款。

3月25日，正榮地產以1.56億元出售正隆（佛山）置業發展有限公司51%股權給新希望地產，後者以現金方式支付給正榮。

今年8月，正榮退出了晉東正榮府項目，將其持有的泉州正朗置業的股份轉讓給了泉州雋德靜水投資合夥企業（有限合夥），後者的實控人爲泉州市國資委。

不過，據正榮上半年財報顯示，出售資產實現現金流入淨額只有2.96億元，相比於幾百億的債務而言，燃眉之急仍然難解。