頤和澐頌“偷陽臺”，海開控股食言了？

文/樂居新媒體 林振興

海淀第一個偷陽臺面積的樓盤誕生了，它就是最近公開案名的頤和澐頌。

兩個月前，北京自規委公示了頤和澐頌項目的方案。10月11日，針對該項目設計圖紙，反饋上來了38條意見。

其中，有一條意見最帶有情緒色彩，“強烈反對該項目有陽臺規劃，會影響本區域房價其他二手房保值。”

建設單位則信誓旦旦回覆，“本項目規劃設計中住宅均未設置開敞陽臺、露臺。”

海開控股的答覆很巧妙，也不是完全錯，的確該項目沒有外置敞開陽臺，但是它有內置封閉陽臺，而且偷得很隱蔽。南向沒陽臺，北面和側面有陽臺，但陽臺面積不大，寬度估計就60-70公分，等於變相贈送陽臺。

一位去現場看了頤和澐頌樣板房的購房者，也稱北面有內置陽臺。

近幾年，樓市下行，北京一些區域的樓盤規劃審批的尺度放寬，地產商用送陽臺、露臺，已經見怪不怪，順義、豐臺、大興、石景山、昌平都有所覆蓋。此舉目的是爲了讓地產商的房子好賣一點，進而拉動土地市場，而購房者也得到了實惠。但海淀向來比較嚴苛，尚未在送陽臺上鬆動。

現在，頤和澐頌在海淀打響了偷陽臺面積的第一槍，對沒有贈送陽臺的新樓盤和老小區進行了降維打擊，也難怪永豐南片區的老小區業主們會投出反對票，反對“該項目有陽臺規劃”。

當然，最緊張陽臺的還屬周邊的新盤操盤手們，已經開盤的中海中旅西山觀復，沒有陽臺，只有飄窗贈送；保利建工嘉華天珺也不會有陽臺。

頤海澐頌屬於海開永豐南，銷售指導價9.3萬/㎡，永豐北的項目是保利的嘉華天珺。這兩個項目直線距離不到3公里，90-170㎡面積段基本重合，屬於競品。

在北京樓市最艱難的時刻，海開控股肩負其海淀的地界上的“託底”責任。先是5月底，海開控股旗下的海開雲創斥42.3億元拿下了海淀清河的一宗綜合性商業金融服務用地；而後6月初，它又單槍匹馬以79.17億元拿下永豐南地塊，溢價率1.5%。

短短16天后，項目公司北京海開頤和房地產開發有限責任公司成立，註冊資本5000萬元，法人牛衛華，由北京華大基業房地產開發有限責任公司（簡稱“華大基業”）全資持股，而華大基業又是海開控股的全資子公司。

目前，華大基業名下有5家存續子公司，還包括北京壹品海開房地產開發有限公司、北京海開基業置地有限責任公司、北京海開嘉業房地產開發有限責任公司、北京海開華大置業有限責任公司。

海開的拿地野心，還未止步。11月5日下午三點，功德寺兩塊地的買家就要誕生了。截至目前，功德寺地塊吸引了近10家房企參拍，其中就包括海開 建工聯合體。

在更早的國慶節前夕，海開控股全子公司海開城市更新拉上北京城建，悄悄成立了北京海城興泰置業發展有限公司。

海開控股便已經在北京土地市場豪擲超120億元。能如此大手筆，是因爲這家開發商背後有一位“好爸爸”，不僅替其擔保，還拆借資金給它。

海開控股的全稱爲北京海開控股（集團）股份有限公司（曾用名“北京海開房地產股份有限公司”），成立於2001年12月，註冊資本12.18億元，法人、黨委書記兼董事長馬光華。

2021年3月，北京市海淀區人民政府聘任周有建爲海開控股董事長，馬光華爲總經理；然而短短兩年多後的2023年12月29日，周有建被免去董事長職務，馬光華接任。關於免職原因，並未通報。

股東架構上，海開控股目前由北京翠微集團、北京海淀區國有資本運營有限公司、北京京門興海科技集團、北京海淀區國有投資經營有限公司、北京海淀置業集團、北京威凱建設發展分別持股37.89%、34.31%、24.23%、2.44%、0.57%、0.57%。它們的終極股東都是海定區國資委。

據樂居財經查閱獲悉，海開控股2023年的營收105.39億元，同比猛增328.35%，淨利潤只有區區5108.93萬元，同比增5.31%，屬於“增收不增利”。其中，房產銷售收入佔比42.01%，移動貿易收入佔比48.07%，技術服務等其他收入佔比9.92%。

同期，海開控股的總資產爲342.63億元，總負債285.32億元，資產負債率83.27%，相對過高；經營性現金流量淨額-19.09億元，手握現金僅31.43億元。

這三年，海開控股拿地兇猛背後，還有一位“好爸爸”在默默支持。

根據北京海淀區國有資本運營有限公司的審計報告顯示，它借給海開控股59億元，賬齡爲1-3年，其中1年期爲39億元。截至2024年6月底，海開控股已拆借15億元。而在2023年，北京海淀區國有資本運營公司對海開集團增加了1.25億元投資。

同時，北京海淀區國有資本運營有限公司還替海開控股擔保，擔保金額爲11.1054億元，擔保銀行爲農業銀行北京海淀支行，日期從2021年8月20日至2028年8月18日.

在2023年3月和10月，海開控股發行了非公開債11.5億元和PPN債券20億元，都是兩年期，擔保人爲北京海淀區國有資本運營有限公司。2024年9月5日，海開控股成功發行了11億元公司債券，票面利率2.55%。

但如果未來海開控股經營情況惡化、不能償還到期債務，北京海淀區國有資本運營有限公司可能會面臨一定的代償風險。

此外，股權出質也是海開控股融資的重要手段。2021年，海開控股將旗下北京海開繽悅酒店管理有限公司價值84736.8421萬股權數額，出質予中國農業銀行北京海淀支行。

2024年7月，海開控股將旗下華大基業2000股股權數額，出質予浙商銀行北京分行；緊接着9月，海開控股又將旗下華大基業1500股股權數額，出質予北京市海淀區政府投資引導基金（有限合夥）。