廣州城投兜不住了

文/樂居財經 李奕和

幾天前，今年1-7月的百強房企銷售成績出來了。

TOP100房企，7月單月的操盤銷售金額，環比降了36.4%，同比降了19.7%。

累計來看，依然不容樂觀。1-7月，百強房企的操盤銷售金額同比下降仍達37.5%。

現階段的開發商，風風火火推動項目入市，當面迎來的，有可能是市場的當頭一棒。

前不久，廣州城投的一個項目引起了廣泛關注。

這個位於廣州天河區華觀路和大觀中路交匯處、名爲廣州城投天禧（備案名：禧瑞花園）的項目，不像其他項目因在低迷市場的熱銷出頭，而是因爲其不甚理想的簽約數據。

還沒入市之前，項目曾對外放出吹風價6-7萬/m²。而項目6月5日內部開盤時，實際開盤價降到了4.7萬/㎡起。

隨後於6月底和7月中，項目還曾推出促銷價，最低單價降到了4.1萬/m²起。

項目價格一再下降，跟天禧的去化有很大關係。廣州住建局的數據顯示，截至8月8日，廣州城投天禧兩張預售證下的住宅已售套數5套，住宅未售套數256套。若據此計算，開盤兩個月，項目的去化率僅有1.9%。

不過，根據開盤時的業績海報，項目宣稱賣了6.1億，據此的去化可到70套左右。

天禧項目所在地塊是，廣州城投在去年三月拿下的。

2023年3月，廣州第一批常態化供地競價出讓。天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊由廣州城投城市更新集團有限公司以44.39億元底價拿下。

該地塊成交樓面價1.59萬元/㎡（未扣除配建）。如果算上配建的約7.5萬m²政策住房、幼兒園、道路、綠地及其他公建配套等各種成本，摺合住宅實際可售樓爲3.6萬/m²。

根據此前媒體推算，項目可售樓面成本爲5萬左右。也就是說，項目才推出市場，已經在虧本賣了。

作爲廣州從事城市基礎設施投融資、建設、運營和管理的國企，廣州城投自2008年成立，註冊資本175.24億元。2023年，資產總額約3800億元。

廣州塔、海心沙、海心橋、花城匯、獵德大橋、新光快速、流花展貿中心等重大項目，都出自廣州城投之手。

這幾年，民營房企集體陷入流動性危機，廣州城投肩負起國企應有的責任，兜底拿地，接盤出險房企項目，大筆資金不斷投入。

最受關注的，是恆大出險之後，廣州城投以一己之力，接下了廣州番禺恆大的足球場（現已改名爲“廣州足球公園”）。

在舊改市場，其也接手了富力的天河吉山村舊改、恆大的黃埔廟頭村舊改。

實際上，天禧項目地塊，因爲配建多，開發條件較爲苛刻，也是廣州城投以底價兜底拿下的。

其所兜底拿下大多數項目，如空港產業大廈項目、空港會展一期項目、從化區江埔街地塊項目、空港中央商務區二期地塊、增城中新地塊等，大部分位於花都、從化、增城等外圍區域，利潤空間有限，去化不易。

該公司官網重點列舉的項目中，截至8月8日數據顯示，花都空港壹號自2022年以來取得5張預售證，預售總房源782套，目前住宅已售套數153套，未售套數629套。去化率19.57%。

增城廣州城投·禧悅府項目自2022年獲批兩張預售證，共獲批預售526套，目前住宅已售套數186套，未售套數340套。去化率35.36%。

大舉投入，項目的產出卻未能跟上。2021年，廣州城投獲取5宗地塊、拿地支出共計22.31億元；2022年，廣州城投獲取4宗地塊、拿地支出共計84.16億元；2023年，其通過招拍掛方式拿地支出也達到89.44億元。

2022年、2023年及2024年一季度，廣州城投地產招拍掛取得的項目銷售額（商業 住宅）分別爲57.3億元、48.39億元、9.67億元。

廣州城投營業總收入主要來源於商業地產業務、其他銷售與勞務業務，以及子公司廣州水投和廣州酒家貢獻的收入。

2022年、2023年，該公司商業地產業務收入分別爲72.28億元（佔比23.65%）、55.12億元（佔比16.12%），地產業務營收下降的同時，佔整體營收的比例也在下降。

整體來看，廣州城投2022年營業收入307.06億元，2023年營業收入341.99億元，有所增長。但2022年、2023年的歸母淨利潤則分別爲-4.73億元、-11.81億元，已連續兩年錄得虧損。

2024年一季度，廣州城投營業收65.3億元，歸母淨利潤-6.6億元，處在持續虧損狀態。

廣州城投還有大規模的在建項目需要持續投入資金。截至2023年底，該公司房地產擬建項目總投資2676.71億元，已投資額630.38億元。

當中，城中村改造總投資1316.61億元，已投資15.96億元；保障性住房、共有產權住房、租賃性住房總投資128.58億元，已投資89.32億元；通過招拍掛取得項目總投資1231.52億元，已投資525.1億元。

持續的資金投入，廣州城投的債務規模也在增加。截至2023年底，該公司全部債務1654.14億元，較上年底增長5.85%。截至2024年3月底，該公司全部債務進一步增至1774.85億元。

其現金短債比由2022年的1.88，快速下降至2023年的1.39。2024年一季度末則進一步下降至1.23。

廣州城投的業績壓力，也來自於踩雷恆大等出險企業。

2020年12月，該公司旗下廣州市城投投資有限公司（城投投資）曾與恆大地產部分前戰略投資者及股東簽訂股權轉讓協議，對恆大地產進行戰略投資，2020年和2021年累計支付100億元受讓恆大地產4.8072%股權。

2021年以來，隨着恆大地產經營和財務情況不斷惡化，城投投資對持有的恆大地產股權持續計提資產減值損失。

截至2023年底，廣州城投對恆大地產股權投資累計計提減值90億元，其中2023年計提的減值損失30億元，截至2023年底，城投投資對恆大地產股權投資賬面價值僅爲10億元。

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