徐華辰／最猛打房政策來襲　想等斷頭法拍要到明年中

▲不少人認爲房市即將迎來一波斷頭潮，等着檢法拍，可能得失望了 。（圖／記者陳筱惠攝）

文／寬頻房訊發言人徐華辰

隨着央行第七波選擇性信用管制發佈，因直接影響2024年預售屋交屋民衆的貸款進度與成數，且範圍擴及全臺，不少人認爲房市即將迎來一波斷頭潮，等着檢法拍，可能得失望了，因爲有幾個關鍵因素，我認爲短期並不會出現大量斷頭法拍。

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此次選擇性信用管制主要針對多戶購屋者，根據新公佈的相關規定來看，3戶以上購屋貸款成數下調至3成，大幅提高投資客自備款比例，導致資金壓力驟增。若是已買預售屋正要交屋、以及簽約完目前在走核貸流程的買方，恐怕也會因貸款成數減少，將面臨交屋延遲產生的違約金，或認賠解約最高15%賠償金額的狀況。

不過，即使有斷頭的狀況發生，卻不見得都會流入法拍市場。針對貸款成數減少其實仍有其他的應變辦法，像是與建商協議、轉賣換約、認賠殺出或利用多種管道調度資金等等。若買方真的因爲房貸卡關而導致違約，物件在解約後也是回到建商手上，而非進入到法拍市場進行公開拍賣。

▲未來若真有斷頭物件流入法拍市場，量體也不會暴增，且時間點則可能要等到明年中才會開始發酵 。（圖／資料照）

目前市場上多預測未來房價可能會小幅修正5%，對投資客來說，即使因政策關係使名下擁有多戶房產而造成資金有缺口，但近幾年六都平均房價漲幅皆爲雙位數，投資客若採取小賺甚或是平盤殺出的操作，相信還是有很大的機率能脫手、順利下莊。

預計未來若真有斷頭物件流入法拍市場，量體也不會暴增，且時間點則可能要等到明年中才會開始發酵；按照法院作業時間來看，若真繳不出貸款，債權人提出申請到法院進入拍賣程序最少也要3~6個月。

▲徐華辰認爲由於法拍市場許多投資人並非首購族羣，未來法拍案件拍定的速度可能也會有所延遲。（圖／資料照）

另外值得觀察的是未來法拍案件競標人數多寡與標脫拍次，由於法拍市場許多投資人並非首購族羣，未來在新規定限制下，將更考驗投資人的口袋深度，而隨着貸款成數減少、自備資金的增加，法拍案件拍定的速度可能也會有所延遲，必須等到二拍以後，等底價較低時纔會吸引投資人進場。

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