謝逸楓：顫抖吧！前三季度全國土地收入慘遭斷崖式下跌

文/謝逸楓

2024年10月25日，一份財政部門數據顯示，前9月全國國有土地使用權出讓收入2.3287萬億元，同比下降24.6%，跌幅比上月收窄0.8%。對比2021年同期收入5.3634萬億元，同比增長8.7%，意味着今年前三季度土地收入堪稱斷崖式暴跌。

斷崖式暴跌的原因來看，首先是房企拿地非常謹慎，拿地速度放緩，重心放在去庫存、保交樓、防風險。其次是土地出讓金分期付款。再次是地方土地供應下降，土地流拍，底價成交多。最後是城投、國企、央企拿地的面積減少了。

目前全國土地市場處於探底的深度調整狀態，與商品房銷售疲軟、房企資金緊張、商品房庫存與土地庫存高、還債期因素有關，遠未達到 "頂峰"，總體延續持續下滑的趨勢，說明土地市場沒有見底企穩，最低點時刻沒有過去。

其一是前9月全國一般公共預算收入16.3059萬億元，同比下降2.2%，比上月跌幅收窄0.4%。支出20.1779萬億元，同比增長2%，比上月增幅擴大0.5%，意味着全國財政收入不夠支出，收入不夠花，財政赤字規模持續性的擴大。

預計2024年財政數據預計全年一、二本賬收入缺口在1.55萬億。其中預計稅收預計欠收1.2萬億元、非稅收入欠收3500億元，土地收入欠收7000億元。合計欠收的1.55萬億元使全年一、二本賬的支出增速從7.9%降至2.9%。

按照2019年前9月-2024年前9月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）來看，分別爲74625億元、49360億元、53634億元、47110億元、38507億元、30875億元、23287億元，說明2024年前三季度全國賣地收入沒有明顯好轉。

按照2019年前9月-2024年前9月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）增速來看，分別爲同比增長11.4%、同比增長10.3%、同比增長8.7%、同比下降28.3%、同比下降19.8%、同比下降24.6%，呈現土地收入跌幅擴大趨勢。

其二是前9月全國國有土地使用權出讓收入2.3287萬億元，同比下降24.6%，前8月20218億元，佔前9月全國一般公共預算收入16.3059萬億元的14.28%，前8月13.68%，2023年-2020年分別爲26.75%、32.81%、42.97%、46%。

前9月全國國有土地使用權出讓收入2.3287萬億元，同比下降24.6%，前8月20218億元，佔前9月地方一般公共預算本級收入9.1349萬億元的25.49%，前8月24.53%。2023年-2020年分別爲49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

賣地收入佔全國一般公共預算收入、地方一般公共預算本級收入比例高於其他行業收入。前三季度全國賣地收入2.3287萬億元，加上5項土地和房地產相關稅收收入1.3857萬億元，房地產總收入達到3.7144萬億元，佔二項比例大幅度提升。

單月來看，9月全國國有土地使用權出讓收入3060億元，環比上漲，同比下跌18.8%，降幅較8月收窄23%。8月2455億元，同比下降41.8%。收入邊際改善主要受前期地產增量政策催化，供地與賣地持續下滑幅度收窄有關係。

其三是前9月5項土地和房地產相關稅收1.3857萬億元，2023年-2020年分別爲18538億元、19216億元、20793億元、19694億元，佔全國稅收收入13.1715萬億元的10.52%，2023年-2020年分別爲8.74%、11.53%、12%、13%。

如包括房地產領域5項稅收的住宅房產稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收，佔到全國總稅收入的20%以上，說明100塊收入裡面，房地產的稅收貢獻20塊錢。

前9月土地和房地產相關稅收中，契稅3951億元，同比下降12%。房產稅3118億元，同比增長19.9%。城鎮土地使用稅1710億元，同比增長10.5%。土地增值稅4000億元，同比下降7.8%。耕地佔用稅1078億元，同比增長21.5%。

其四是前9月全國國有土地使用權出讓收入2.3287萬億元，加上5項土地和房地產相關稅收1.3857萬億元，房地產總收入3.7144萬億元。2023年-2020年分別爲7.6531萬億元、8.6070萬億元、10.7844萬億元、10.3836萬億元。

總收入3.7144萬億元，佔全國一般公共預算收入16.3059萬億元的22.76%，2023年35.30%、佔地方一般公共預算本級收入9.1349萬億元的40.66%，2023年65.28%、佔全國稅收收入13.1715萬億元的28.20%，2023年42.25%。

如包括房地產領域5項稅收的住宅房產稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收，佔到全國總稅收入的35%以上，說明100塊財政收入裡面，房地產稅收貢獻35塊錢。

其五是非稅收收入瘋狂暴漲，背後的真相是什麼？財政部數據顯示，前9月全國稅收收入13.1715萬億元，同比下降5.3%，跌幅持平。而非稅收入3.1344萬億元，同比增長13.5%，增幅擴大1.8%。非稅收收入佔稅收收入的23.79%。

非稅收收入、佔稅收收入過去一直呈現上升的趨勢，前9月31344億元，同比增長23.79%，前8月26717億元，同比增長11.7%，前9月佔比23.79%、前8月佔比22.06%、前7月24423億元，同比增長12%，佔比21.95%。

非稅收入中佔比較高且彈性較大的主要是國有資源（資產）有償使用收入和國有資本經營收入，二者合計佔非稅收入比重在40%以上。而罰沒收入今年以來部分地區增速較快，但整體基數較小，佔非稅收入比重處於9%-12%。

非稅收入高增長，主要是稅收收入和增長下降，背後是經濟偏弱、稅收收入較低時期，2014年底至2015年、2019年底至2020年新冠疫情爆發初期、2022年以及2024年，表現爲非稅收的高速增長，反映地方財政壓力加劇與稅收下降。

非稅收入，包括國有資源（資產）有償使用收入、專項收入、行政事業性收費、罰沒收入、國有資本經營收入組成，而非稅收收入大部分來源於地方政府，說明地方政府在非稅收入的徵收上有較大的自主權，佔非稅收入9%-12%之間。

其六是據統計數據顯示，全國賣地收入2011年-2023年分別爲33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元。

2011年-2023年全國賣地收入增速分別爲22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明賣地收入增速呈現先高後低的趨勢，與土地、樓市、金融波動相同。

按照過去十三年（2011年-2023年）賣地收入數據顯示，總計70.7343萬億元，年均5.4411萬億元的賣地收入。所以，賣地收入堪稱一筆巨大的地方財政收入之外的收入，用來支持地方發展、基礎設施、保障房、教育與水利等建設。

值得注意的是1999年-2020年，全國土地出讓收入累計58.9萬億元，2021年已經達到67.6051萬億元，2022年爲74.2905萬億元，2023年突破80.0901萬億元，短短25年時間破80萬億元，意味着全國賣地年均收入達到3.2036萬億元。