謝逸楓：顫抖吧！前8月全國土地收入慘遭斷崖式下跌

文/謝逸楓

2024年9月20日，一份財政部門數據顯示，前8月全國國有土地使用權出讓收入2.0218萬億元，同比下降25.4%，跌幅較上月擴大3.1%。對比2021年同期收入4.7110萬億元，同比增長12.1%，意味着今年前8月土地收入堪稱斷崖式暴跌。

斷崖式暴跌的原因背後看，首先是房企拿地謹慎，拿地速度放緩，重心放在去庫存、保交樓、防風險。其次是土地出讓金分期付款。再次是地方土地供應下降，土地流拍，底價成交多。最後是城投、國企、央企拿地的面積減少了。

目前全國土地市場處於探底的深度調整狀態，與商品房銷售疲軟、房企資金緊張、商品房庫存與土地庫存高、還債期因素有關，遠未達到 "頂峰"，總體延續持續下滑的趨勢，說明土地市場沒有見底企穩，最低點時刻沒有過去。

其一是前8月全國一般公共預算收入14.7776萬億元，同比下降2.6%，與上月跌幅持平。支出達17.3898萬億元，同比增長1.5%，與上月增幅收窄1.0%。意味着全國財政收入不夠支出，收入不夠花，財政赤字規模持續性的擴大。

預計2024年財政數據預計全年一、二本賬收入缺口在1.55萬億。其中預計稅收預計欠收1.2萬億元、非稅收入欠收3500億元，土地收入欠收7000億元。合計欠收的1.55萬億元使全年一、二本賬的支出增速從7.9%降至2.9%。

按照2019年前8月-2024年前8月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）來看，分別爲36698億元、42017億元、47110億元、33704億元、27096億元、20218億元，說明2024年上半年全國賣地收入沒有明顯好轉。

按照2019年前8月-2024年前8月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）增速來看，分別爲同比增長4.2%、同比增長9.0%、同比增長12.1%、同比下降28.5%、同比下降19.6%、同比下降25.4%，呈現土地收入跌幅擴大趨勢。

其二是前8月全國國有土地使用權出讓收入20218億元（前7月17763億元，佔前8月全國一般公共預算收入147776億元的13.68%（前7月13.09%、前6月13.16%），2023年-2020年分別爲26.75%、32.81%、42.97%、46%。

前8月全國國有土地使用權出讓收入20218億元（前7月17763億元），佔前8月地方一般公共預算本級收入82415億元的24.53%（前7月23.39%、前6月23.16%）。2023年-2020年分別爲49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

全國賣地收入佔全國一般公共預算收入、全國地方一般公共預算本級收入的比例高於其他行業收入，如果加上5項的土地和房地產相關稅收的收入12723億元，房地產總收入達到32941億元，佔二項比例將大幅度提升。

單月來看，8月全國國有土地使用權出讓收入2455億元（7月2500億元，同比下降40.3%），同比下降43%，降幅較7月擴大2.7%。主要原因是土地市場低迷之下，房企銷售面積、金額與投資萎縮厲害，供地與賣地減少持續下滑。

其三是前8月5項土地和房地產相關稅收12723億元，（2023年-2020年分別爲18538億元、19216億元、20793億元、19694億元），佔全國稅收收入121059億元的10.50%（2023年-2020年分別爲8.74%、11.53%、12%、13%）。

如包括房地產領域5項稅收的住宅房產稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收，佔到全國總稅收入的20%以上，說明100塊收入裡面，房地產的稅收貢獻20塊錢。

前8月土地和房地產相關稅收來看，其中契稅3558億元，同比下降12%。房產稅2967億元，同比增長20.1%。城鎮土地使用稅1603億元，同比增長11.1%。土地增值稅3632億元，同比下降8.7%。耕地佔用稅963億元，同比增長22.3%。

其四是前8月全國國有土地使用權出讓收入20218億元，加上5項土地和房地產相關稅收12723億元，房地產總收入32941億元（前7月29650億元）。2023年-2020年分別爲7.6531萬億元、8.6070萬億元、10.7844萬億元、10.3836萬億元。

房地產總收入32941億元，佔全國一般公共預算收入147776億元的22.29%（2023年35.30%）、佔地方一般公共預算本級收入入82415億元的39.96%（2023年65.28%）、佔全國稅收收入121059億元的27.21%（2023年42.25%）。

如包括房地產領域5項稅收的住宅房產稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收，佔到全國總稅收入的35%以上，說明100塊財政收入裡面，房地產稅收貢獻35塊錢。

其五是非稅收收入瘋狂暴漲，背後的真相是什麼？財政部數據顯示，前8月全國稅收收入121059億元，同比下降5.3%。非稅收入26717億元，同比增長11.7%。非稅收收入26717億元佔稅收收入121059億元的22.06%。

值得注意的是非稅收收入、佔稅收收入過去一直呈現上升的趨勢，前8月26717億元，同比增長11.7%，佔比22.06%、前7月24423億元，同比增長12%，佔比21.95%、前6月21833億元，同比增長11.7%，佔比23.20%。

非稅收入高增長，主要是稅收收入和增長下降，背後是經濟偏弱、稅收收入較低時期，2014年底至2015年、2019年底至2020年新冠疫情爆發初期、2022年以及2024年，表現爲非稅收的高速增長，反映地方財政壓力加劇與稅收下降。

非稅收入，包括國有資源（資產）有償使用收入、專項收入、行政事業性收費、罰沒收入、國有資本經營收入組成，而非稅收收入大部分來源於地方政府，說明地方政府在非稅收入的徵收上有較大的自主權，佔非稅收入9%-12%之間。

其六是統計數據顯示，過去十三年（2011年-2023年）賣地收入數據顯示，總計70.7343萬億元，年均5.4411萬億元的賣地收入。所以，賣地收入堪稱一筆巨大的地方財政收入之外的收入，用來支持地方發展、基礎設施、保障房、教育與水利等建設。

根據統計部門的統計數據顯示，全國賣地收入2011年-2023年分別爲33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元。

2011年-2023年全國賣地收入增速分別爲22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明賣地收入增速呈現先高後低的趨勢，與土地、樓市、金融波動相同。

值得注意的是1999年-2020年，全國土地出讓收入累計58.9萬億元，2021年已經達到67.6051萬億元，2022年爲74.2905萬億元，2023年突破80.0901萬億元，短短25年時間破80萬億元，意味着全國賣地年均收入3.2036萬億元。