我見我思－實價登錄到實價課稅 租屋市場健全的最後一哩路

租賃專法自從106年底公佈施行迄今，諸多住宅政策相關議題逐一浮現，人民面對高房價需求時，僅能轉頭往租賃市場尋求租賃物件，但卻發現租金連年調漲。近來，政府欲針對不動產買賣交易市場，推行房地合一稅制改革。但以居住爲核心的住宅租賃市場，政府僅有在租賃專法公佈後，採取扶植租賃服務業的方式，間接性的管制不透明的租賃市場，並且採取優惠稅率。然高房價所連帶影響的租金連年調漲，也導致租屋市場大者恆大，而承租人對於高額租金的調漲，只有像是待宰羔羊一般。

內政部次長花敬羣面對空屋率的問題曾說：「臺北市、新北市空屋率大約等於自然空屋率，約在5％左右，因此社會住宅的作用毋須擔心，包租代管的策略則會透過租稅優惠落實，並強調租屋市場若缺乏適當的減免機制，很有可能會造成費用轉嫁。」落實租賃市場實價登錄進一步實價課稅的方式，搭配租稅優惠，才能一併達到預防費用轉嫁的問題。試問，今天房東租金被揭露後，當然不可能提高租金而導致稅賦增加，再搭配租稅優惠減免，才能進一步達到遏止租金漲幅的效果。

當初江永昌等立委所提案之住宅租賃管理及發展條例草案第15條規定：「出租人應於簽訂住宅租賃契約後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。但租賃案件委託不動產經紀業居間或代理成交者，應由不動產經紀業申報登錄。前項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。第一項登錄資訊類別及內容應依不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法辦理。」立法理由乃稱：「現行租賃成交案件實價登錄僅要求不動產經紀業於簽訂租賃契約書後30日內申報登錄，屋主自行出租者不需申報登錄，導致多數租賃成交資訊仍未公開透明，且部分屋主爲避免租賃資訊曝光而轉爲自行出租，亦影響租賃經紀產業發展。二、爲使租賃申報登錄制度更臻周延，提升租賃交易資訊透明化，以健全租賃市場，保障租賃雙方權益，改善租賃市場地下化亂象，爰規訂第一項將自行出租案件納入實價登錄制度範圍。」。

關於如何實施查覈以及控制查覈成本，由於在買賣移轉所有權的實價登錄時，出賣人需在移轉所有權登記時，一併爲實價登錄申報。因租賃案件並不會有所有權變動的問題，在查覈上有其困難。或許可以考慮在住宅租賃契約的應記載及不得紀載事項當中，載明出租人之實價登錄義務，可作爲未來實務查覈的方向