穩地產財稅發力有空間 契稅優惠備受關注

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證券時報記者 郭博昊 賀覺淵

前期出臺的一攬子穩地產金融支持政策正落地見效，從近期中央部委和地方政府謀劃出臺的穩地產增量支持政策看，來自財稅領域的支持力度正在加大，包括契稅補貼在內的稅收優惠政策成爲地方政府因城施策的熱門選項。受訪專家認爲，當前針對購房稅費優惠的政策空間較大，包括契稅優惠等政策的出臺將進一步降低購房者置業成本，提振市場信心。謀劃增量穩地產稅收優惠政策，也可以擴充各地因城施策的政策工具箱。

後續政策重點跟蹤財稅端

在5月17日人民銀行、金融監管總局出臺穩地產金融支持政策“組合拳”後，市場開始呼籲更多財稅支持政策跟進出臺。國金證券首席經濟學家趙偉指出，以2008年、2015年兩輪穩地產時期爲鑑，居民購房政策支持中，首付比、房貸利率已降至歷史最低，後續穩地產政策重點跟蹤財稅端。

在前期已出臺政策落地見效的同時，近日不論是自然資源部準備的盤活存量土地配套支持政策，還是部分城市實施的城市更新行動、支持購置商品住宅政策等，都不乏財稅端的支持。其中，既有來自地方政府專項債券、中央財政的資金支持，也包括稅收優惠政策。

財信研究院副院長伍超明在接受證券時報記者採訪時曾表示，房地產市場風險會蔓延至金融領域和財政領域。房地產市場的萎縮，會導致土地出讓金的大幅減少，也會加重財政收支失衡風險尤其是地方政府債務償還風險。爲挽救金融機構、穩定金融市場，財政貨幣政策均會“出手”，消耗財政資金難以避免。

在地方財政普遍面臨收支平衡壓力的背景下，專家認爲，通過財政資金直接支持穩地產的力度有限，相較而言，通過稅收優惠政策刺激房地產市場的政策空間更大，稅費減免、財政貼息等可能成爲儲備政策。

專家熱議契稅調整

近日，江蘇省常熟市、無錫市、蘇州市等地相繼發文，對購置新建商品住房的給予契稅補貼。比如，蘇州市明確將對購買新建商品住房的給予50%契稅補貼，對“賣舊買新”的實施分層次購房契稅補貼。

一般住房交易過程中需要繳納的稅費包括契稅、印花稅、增值稅及個人所得稅等，近兩年，多地通過發放契稅補貼，促進購房需求釋放。據中指研究院監測，2024年已有超30城出臺契稅補貼政策，多地對購買新房、二手房以及多孩家庭購房等發放至多100%的契稅補貼，部分地區已將契稅補貼延期至2025年。

今年以來，關於住房契稅稅率調整的傳聞層出不窮，一些市場觀點認爲，應從全國層面統一降低契稅稅率，降低購房負擔、更好扭轉市場預期。

中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，全國層面若能出臺降低稅費相關政策，將進一步降低購房者置業成本，繼續提振市場信心。對比降低契稅稅率和加大契稅補貼力度兩種舉措，降低契稅稅率更爲直接，對市場情緒的帶動也會更積極；契稅補貼一般實行“先徵後補”方式，需要購房者額外進行申請，從便民角度及效果考慮，降低契稅稅率對於提振置業情緒或將起到更佳效果。

上海財經大學公共政策與治理研究院副院長田志偉向記者指出，多地爲提振樓市實施的契稅補貼實際上是將已收契稅予以返還。“嚴格來說，這種將納稅人的錢轉還給特定個人的操作並非完全合規，應考慮給予地方制定契稅稅率的權利，以堵上契稅返還的口子。”

不過，中央財經大學財政稅務學院副教授孫鯤鵬持有不同意見。他在接受記者採訪時表示，契稅作爲與本地房地產市場緊密相關的地方性稅種，不宜在全國範圍內統一出臺優惠政策。當前一、二線城市房地產市場顯現回暖跡象，房地產市場相對冷淡的三、四線城市，房價絕對值不高、契稅數額總體不多，總體來看更大力度的契稅優惠對房地產市場的帶動作用可能較弱。

擴充因城施策工具箱

多位受訪專家表示，大規模減稅降費會影響到財政收入，進而對財政支出造成掣肘。因此，有必要認真評估減稅對房地產市場的刺激作用，與直接資金支持房地產市場之間的政策效能，對比誰更有效。

田志偉對記者表示，契稅下調也很難從根本上改變房地產市場走勢，但這有助於增加購房者信心，助力房地產市場邊際改善。應該想辦法讓契稅優惠更多地惠及房地產市場的增量人羣，如過去5年內沒有買房記錄的羣體、人均居住面積較少的羣體、家中孩子較多的羣體等。

還需要看到，對於首套房契稅、二套房契稅，除北上廣深外，契稅稅率是由稅法統一規定的，地方政府並沒有自主決策權。“考慮到契稅是地方稅種，可以授權地方政府在一定範圍內調整自身的契稅稅率，增加地方政府的政策工具。做到因地制宜，也可以更好發揮地方政府的積極性。”田志偉表示。

除了契稅政策外，陳文靜認爲，未來穩地產稅收優惠政策的方向或主要涉及延長換房退稅優惠年限、降低二手房交易個稅稅率、進一步降低個人增值稅免徵年限等。

趙偉指出，本輪穩地產針對住房換購者推出滿足一定條件予以個人所得稅退稅優惠，而對於購房稅費優惠、個稅住房貸款專項抵扣等政策尚未有較大調整，可能成爲後續穩地產儲備政策。