微領地集團CEO周君強：住房租賃行業剛剛起步 長租公寓盈利鏈條很長

每經記者：包晶晶 每經編輯：魏文藝

“以上海爲例，青年首次購房年齡已經推遲到37歲，意味着城市中大量的年輕人將產生租房需求，但產品的供應量遠遠滿足不了。”微領地集團CEO（首席執行官）周君強近日在接受《每日經濟新聞》記者專訪時強調，“目前來看，住房租賃行業纔剛剛起步。”

“進入住房租賃行業12年，微領地紮根一線城市上海，並完成了向重資產的整體轉型。”周君強認爲，2023年最重要的事情是完成了資產管理平臺體系的搭建，真正實現了轉型。

公司今年完成整體轉型

“微領地從2021年開始轉型重資產，到2023年完成整體轉型，在當前經濟形勢趨緩的情況下，項目運營等各項經濟指標非常好，代表着重資產轉型的模型已經完全成立了，這可能是我們2023年最大的成績。”周君強表示。

周君強稱：“我們從房地產業務開始，隨後轉型租賃住房和保租房，其實每次都比市場早走了半步。包括房地產的轉型，之後開始做租賃住房的包租模式，再到轉重資產，也就是從公寓運營商到專業化保障性租賃住房資管平臺，都比市場快了半步，整體戰略選擇始終沒有發生變化。”

周君強解釋道：“首先，長租行業本身就是資產管理或重資產行業，無論從歐美還是日本過往發展經驗看，資產管理都是租賃住房的主流經營模式。尤其現在公募REITs（不動產投資信託基金）放開，‘募、投、建、管、退’，整個邏輯是完全成立的。”

“其次，無論是經濟高速發展還是趨緩階段，人口都會向一線城市聚集，尤其像上海，地處‘長三角’，輻射華東六省，無論區域人口的規模、經濟的延伸、區域的拓展，都意味着市場有足夠大的空間。所以，我們選擇在上海把重資產的租賃住房精耕細作，實際上這是一個行業的選擇。”周君強說。

截至2023年，微領地青年社區共有9個項目合計100萬平方米的在建在營面積，運營管理總資產超250億元。

周君強坦言：“2023年拿項目的速度比原先預計慢了一點，希望2024年能夠在經濟逐步復甦的情況下，獲取更多的項目。”對於我國住房租賃市場，周君強認爲：“行業纔剛剛起步。”

“2011年，我們涉足長租領域，也是因爲感覺到房地產已經由增量進入存量時代，參照美國、歐洲和日本行業發展經驗，租賃住房真正大發展的時期，就是經濟開始進入平穩期、整個房地產行業進入存量時代。”周君強表示。

微領地從青年公寓切入

儘管微領地的第一個公寓項目——擁有1800間房的中環滬太路微領地青年社區自2014年9月開始運營，但周君強仍然認爲2015年是才長租公寓行業的元年。

周君強認爲：“直到2021年，行業纔開始加速，長達6年的嘗試期，市場產品的供應量還是比較有限。”

周君強指出：“目前上海集中式長租公寓的供應量只有25萬套（克而瑞2023年11月數據）左右，對比超1000萬外來人口，缺口非常大。”

“長租公寓跟房產開發高槓杆、快週轉的邏輯不同，它是不斷積累、靠運營產生效益的行業，所以盈利的鏈條很長，‘募、投、建、管、退’，每個環節上的能力都不能有短板，這個過程中，實際上是用時間、用實踐去積累的一個過程。”對於長租公寓行業“微利”的特性，周君強提出了自己的看法。

周君強認爲：“保租房是民生行業，也是社會化、專業化的行業，對於從業者而言，需要雙價值運營體系，重塑租賃住房的資產價值。企業選擇什麼樣的賽道、選擇什麼樣的產品，用什麼樣的模型去做？微領地從青年公寓切入，在不斷的實踐過程中，把控工期、成本、出租率、定價等，這些商業參數還原度高，商業邏輯就成立了。”

以浦江中心“超級社區”爲例，該社區是目前上海房量最大的保租房社區，6棟樓共3116間房，項目原爲閒置工業宿舍，經過資產升級改造後，於2022年10月開業，從“讓年輕人生活得更好”出發，社區內打造了社交、美食、運動、閱讀、購物等公共空間，與“Z世代”共創多場景公共生活，目前85%的租戶爲畢業1~3年的職場新生代。

周君強透露，浦江中心“超級社區”改造成本控制良好，成爲閔行區首家認證的人才驛站，並且出租率在8個月爬坡至穩定期，保持着96%以上的出租率。

“商業邏輯成立以後才能考慮到專業化、精細化、規模化，才能去擴張。所以說怎麼掙錢，就是你每一個鏈條、每一塊能力、身體的每一塊肌肉都健康，最後累加起來企業就盈利了。”周君強說道。

2018年，微領地實現單店盈利；2020年，微領地實現整體盈利。目前，微領地連續4年保持上海集中式公寓規模第一。

周君強認爲，新項目的獲取和規模化的運營可能是微領地需要面臨的全新挑戰。“當規模化到了一定階段，比如目前在管35000間公寓，預計2024年有4~5個項目竣工，會有15000間左右的房量交付，跨越50000間的里程碑，到時候對運營的挑戰肯定不一樣。”