外高橋集團俞勇：打出REITs等資本市場組合拳，加速轉型

上海首單倉儲物流基礎設施REITs，將於12月6日啓動發售，認購價格爲2.790元/份，並計劃於12月25日上市。

12月4日，上海外高橋集團股份有限公司董事長俞勇對第一財經記者表示，外高橋集團正在通過REITs、私募股權基金、股票增持、定增等資本市場組合拳，不斷補齊短板，加快將外高橋集團從原來以產業園區開發爲主，轉向產業園區開發和產業組織發展並重。

打通不動產投資證券化路徑

華安外高橋倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（華安外高橋REIT，508048），於11月20日正式獲批，由外高橋集團（600648.SH）作爲原始權益人、華安基金管理有限公司作爲基金管理人、國泰君安證券股份有限公司擔任財務顧問。根據證監會的批覆，基金合同期限爲36年，募集份額總額爲4億份。

華安外高橋REIT的底層資產，是位於上海市浦東新區外高橋物流園區（二期）的1處優質冷庫和3處優質高標倉。合計建築面積約14.92萬平方米，項目運營年限在6年以上，與承租戶合作良好，租約穩定，平均出租率95%以上，租金收繳率近100%。

外高橋物流園區（二期），距離外高橋港僅1公里。外高橋港承擔着上海港集裝箱吞吐量的近一半，是日韓、東南亞、中東、澳新和美西航線的固定始發港，班期穩定，亦可根據船公司計劃靈活安排歐洲、非洲和南美洲非固定航線。本區域半徑3公里範圍內，高速公路、高架道路和跨江隧道縱橫交錯，爲貨物集散提供了高效的通行保障。滬通鐵路及其外高橋港裝卸線建成後，將實現海鐵公路多式聯運。區位優勢，爲該項目的長期穩定運營提供了有力保障。

上述四個項目估值10.41億元，機構詢價後溢價2%，最後募集總額爲11.16億元，年化收益率約5%。

與這一底層資產的賬面值5.9億元相比，俞勇表示，通過REITs這一金融工具，讓這部分存量產業不動產具備了流動性，並進一步實現了資產價值發現。回籠的資金將用於外高橋老舊物業廠房的更新、可建設用地的開發和建設等投入，進一步招引相關產業的企業入駐，由此實現外高橋在產業不動產方面從開發、運營、上市，到受託管理、資金回籠、再投入的循環運作。

俞勇解釋說，如果按照傳統的開發模式，從拿地到開發、建設，都是比較集中性的重資產投資，企業的資產負債率也會越來越高，無法支撐外高橋的快速發展。

此外，外高橋集團同時參與基金的戰略配售，合計持有不低於20%的份額。俞勇表示，這一方面表明外高橋集團作爲原始權益人，看好這一項目；一方面也有利於外高橋集團在後續的受託運營中，繼續主導這些空間載體未來的產業項目招引方向。

“外高橋需要佈局和招引的產業項目，必須要與國家戰略、上海的產業發展定位相匹配。”俞勇說。

數據顯示，除本次發行入圍的四個項目外，截至2024年6月30日，外高橋集團持有各類可出租物業近400萬平方米，出租良好，租金收入穩定，爲後續可持續擴募提供了充足的資源儲備。

外高橋是上海國際貿易中心和國際航運中心建設的核心承載地，此次之所以選擇倉儲物流的基礎設施項目，也是基於外高橋集團持有相當體量的倉儲物流空間。“上市一年之後，我們也會做好準備，不斷擴募，讓更多符合條件的倉儲物流類基礎設施，能夠利用REITs這個工具包不斷進行運作，擴大REITs的規模。”俞勇表示。

資本市場組合拳

今年以來，外高橋集團在資本市場的動作不斷。

今年3月，上海外高橋私募投資基金合夥企業（有限合夥）完成私募投資基金備案，基金認繳出資總額爲人民幣40200萬元。其中外高橋作爲有限合夥人出資人民幣20000萬元，佔基金認繳出資總額的49.75%。

6月10日，外高橋獲得證監會批覆，允許向特定對象增發股票，金額22.5億元。11月15日，外高橋集團股份有限公司公告稱，將其向特定對象發行A股股票的股東大會決議和相關授權有效期延長至2025年6月3日。

11月，上海外高橋資產管理有限公司宣佈，已完成首筆1.5億元股票增持貸款的提款，爲股票回購增持再貸款政策發佈後，上海地區落地的首筆業務。

10月18日，中國人民銀行聯合金融監管總局、中國證監會，發佈了《關於設立股票回購增持再貸款有關事宜的通知》，創設股票回購增持專項再貸款貨幣政策工具，激勵引導金融機構向符合條件的上市公司和主要股東提供貸款，分別支持其回購和增持上市公司股票。爲用足用好政策工具，上海外高橋資產管理有限公司10月21日與中國銀行上海自貿試驗區分行簽署《股票增持貸款合作協議》，由中國銀行提供總額不超過人民幣4.8億元的股票增持貸款。

據公告披露，外高橋控股股東外資管公司計劃自2024年10月8日起9個月內，通過上海證券交易所允許的方式增持公司股份，增持金額不低於4億元且不高於8億元。

俞勇表示，外高橋在轉型過程中，將充分利用好資本市場的工具，爲實體經濟的發展來做出保障和支撐。

在11月13日召開的業績說明會上，外高橋表示，公司將繼續在三方面“持續用力”：

一是在推進產業空間轉型升級、壯大“三基四重”產業集羣、增強外高橋國際貿易核心功能上持續用力，夯實物業經營收入；

二是在落實自貿試驗區提升戰略、推動內外貿一體化、推進“絲路電商”合作先行區建設、促進更高水平制度型開放上持續用力，做強做大貿易和服務收入；

三是在打好價值管理“組合拳”，提升企業價值管理能力，重塑集團在資本市場形象上持續用力，打通不動產投資證券化路徑，爲公司實現持續穩定收益和現金流方面做好保障。