推動地上權宅 落實居住正義

地上權宅售價相對便宜，頗受投資族青睞，但因較難辦理房貸，轉手流通性也低，挑戰國人「有土斯有財」的觀念。圖／聯合報系資料照片

房價高漲造成極大的民怨及社會問題，政府雖推動包租代管與社會住宅，並祭出打炒房政策，雖有效抑制房價高漲，但雙北房價仍非年輕人可以負擔。若推動地上權住宅，其價格爲市場價格五至六成，使用期間七十年，可減輕購屋族房貸負擔，落實居住正義。

地上權權利價值由「權利金」及「地租」組成，且地租計收以公告地價爲基準。開發業者在評估投標時，多以每二年調漲六至八％模擬地租調整情形，惟一○五年全國公告地價平均調幅爲卅點五四％，遠大於開發商推估，導致財務試算大幅失真。因此「地租」估算，是開發商評估地上權投標作業非常重要之一環。

而現行地上權住宅地租收取，高於一般所有權住宅地價稅率，使地上權住宅承買人地租負擔過重，增加國人購入地上權住宅之抗性。落實全方位居住正義的調整作法爲：

第一，降低地上權住宅每戶地租負擔，促進租稅公平。首先，地方政府每兩年重新規定地價，地政機關依《平均地權條例》等法規規定，根據最近一年地價動態調整情形、鄰近土地地價調整情形及公共建設發展，調查其土地市價。研究發現，實施都市更新的土地公告地價增幅較周邊土地大，但地價調查時並未將地上權土地開發權利型態納入考量，導致地上權人地租負擔過重，影響開發商投資意願。爲推動地上權平價住宅，應針對「設定地上權土地」畫分地價區段，並挑選適當案例查估區段地價。

其次，調整地上權地租收取之計算方式。「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，地租以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算，經查已脫標之地上權地租年息率評定，多以百分之三點五收取地租，惟一般所有權住宅地價稅依自用住宅稅率爲公告地價千分之二，二者相差達十七點五倍。公告地價僅適合作爲土地所有權人申報地價時參考及稅捐機關征收地價稅基準，不適合作爲地上權地租計算依據。依現行法規計算地上權地租，恐造成地上權人地租負擔過重，建議地租計算應與公告地價脫鉤，以達租稅公平。

第二，公有土地設定地上權興建平價住宅案，導入容積代金時，應採用「地上權房屋成交案例」作爲容積代金房價依據，以降低容積代金成本，提升開發商投標意願，提高地上權平價住宅供給量，提供年輕人及弱勢族羣良好且低負擔的居住環境。

建議調整公有土地地上權案容積代金估價原則，應依地上權規畫用途（如住宅、飯店、商場、辦公室等），並於實際估算容積代金時，依「都市設計審議報告書」所載內容，合理調整適用房價水準，作爲容積代金估算基礎，以提升民間參與公有土地地上權案意願，並避免影響重大公有土地地上權案件的推動效率。如此將可帶來增加政府財政收入、大幅增加政府取得私有公共設施保留地效率、有效提供大量優質平價住宅、地上權屆期後歸還國有土地價值等多重效益。