首購族、換屋族 買房策略大公開

好房網雜誌.2025.JAN+FEB.No130

如果二○二四年你剛好在看房、購屋的路上,肯定可以充分感受到上下半年房市的戲劇性轉折,原本連帶看都得排隊的市況瞬間降溫,讓人如同洗了三溫暖,還夢想着買房的你,二○二五年該以哪些策略因應?

揮別二○二四年、迎接二○二五年,房地產市場走過驚滔駭浪的一年,從市場資金瘋狂追捧的上半年,到主管機關出手關上資金活水,房市瞬間進入冰凍期,詭譎多變的房市氛圍,令許多有意進場購屋、換房、賣房的民衆心情都洗了一場三溫暖。

究竟在二○二五年,購屋族羣該如何看待房地產市場?更關鍵的是,如何在紛亂的市場下,找尋對自己最有利的購屋對策,同時面對來年的購屋挑戰,包含房貸利率提升、成數下修、撥款變慢、估價降低等信用管制措施,該如何因應?正在存購屋基金的民衆,又該如何在一年之初就建立起良好的理財行爲,用什麼方式不斷放大存款水位,纔有機會在今年撿到便宜買好房?

首購族、換屋族、投資客將會在今年面臨的購屋挑戰有哪些?本期所有問題一次爲您解析。

【策略篇】Q.二○二五年我該進場買房嗎?

A:各類購屋族在二○二五年分別該如何擬訂購屋策略?薪傳不動產智庫執行長何世昌一次解析因應之道。

首購族:把握上半年多看房議價

「一定要多出門看房!」何世昌指出,買房是個不斷修正預算的過程,有自住剛性需求的首購族,不主動出擊看房,縱使有心想要在今年購屋甚至撿到便宜,也遇不到房仲界俗稱的優質蘋果物件,特別在房價上下拉扯階段,多看房就有機會遇到屋主急售、投資客求出場等各種原因降價、高CP值的便宜屋。

多看房的下一步,何世昌建議,首購族可以預先設定一個目標價格,才能更有章法鎖定目標物件議價,舉例來說,評估這波房市將下修一成,就可用當地實價登錄一年均價的九折出價,「譬如行情單坪五十萬元,看到喜歡的房子,就用單坪四十五萬元爲購買目標,一切就看自己認爲房價降幅,再去換算即可,同時抱持着買不到就算了的心態,二○二五年第一季、第二季,都是一個滿好議價、撿便宜的購屋時機。」

他也提出,從過去歷史經驗來看,「房地產反人性操作勝率很高,也就是當成交量很低,越是沒人願意買房的時機進場,通常過幾年回頭看,都會是房價相對低點,譬如二○一六、二○一七年買賣移轉棟數達最低點時,現在只會認爲當時房價真便宜。」

換屋族:自備款比例提高再進場

有別於首購族,換屋族想要在今年購屋所遇到的挑戰就會比較大,特別是在央行對於房屋增貸、信貸,甚至質借等各種貸款出來的金額,都嚴格規範不得用於購屋,在第二屋自備款降到五成,資金來源又受限情況下,何世昌建議,換屋族買房自備款比例要提高,「在沒有存到五成自備款情況下,千萬不要輕易進場購屋,甚至未來政策是否會再砍房貸成數都很難說。」

至於有些人想要用先賣後買的方式來換屋,爭取較優房貸條件,他也不建議,原因在於先賣後買的換屋方式變數相當大,一來在購得第二屋的空窗期有搬家、租房等課題,且房市變動速度相當快,究竟會否賣在低點、買在高點等各種情況都太難預料。

投資客:長期持有才能真獲利

二○二五年仍想投資不動產的民衆,要謹記長期持有才是獲利王道外,若是手頭現金相當足夠的投資客,今年絕對有高機率撿到獲利空間大的物件,譬如預售屋平轉案、屋主無力交屋代墊頭期款等物件,都相對好議價,不過這種好康僅限於手上現金滿滿的大戶型投資人。

【挑戰篇】Q.二○二五買房會遇到的挑戰有哪些?

A:房仲全聯會理事長王瑞祺指出,在央行第七波信用管制下,從預售屋到中古屋的買氣都明顯受到衝擊,且程度仍持續擴大當中,王瑞祺表示,二○二五年將步入極爲關鍵過渡期,公會以「謹」作爲代表字,無論是房地產產業,或是一般消費者買賣方,購屋行動應會更加謹慎,看待景氣變化,建議步步爲營、且戰且走。

一、核貸門檻更嚴

其中購屋族買房會遇到的第一大挑戰,就是房貸申辦更加嚴格,且比想像中嚴格許多,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏就說,俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制,對非自住的購屋貸款設下高門檻,如果名下已經有房且貸款尚未清償,再申請第二戶房貸成數降至五成,沒有寬限期,也不可利用舊屋增貸等方式買新房。

不只如此,據瞭解,縱使是名下無房的首購族羣申辦房貸,也已經有網友陸續反映銀行端嚴格追溯頭期款的每一筆資金來源,想要像過去輕鬆取得八成房貸已經不容易。

二、銀行估價降低

銀行在面臨銀行法七十二之二條的滿水位挑戰,以及央行希望降低不動產貸款集中度的前提下,銀行自然想要放大水位分母,外媒《彭博》就觀察,臺灣的銀行正積極鎖定大型企業、保險業甚至投資散戶的新臺幣及外幣存款,務求透過增加存款的方式來降低不動產放款水位。

在這種情況下,銀行放款只會變得更保守,除了核貸趨於嚴格之外,民衆申請房屋貸款的貸款金額,不管成數多少,都要先透過銀行估價後認定的價值爲基準,且目前房市買氣急凍,銀行多方評估,估價已很難像過去跟上市場最新行情。

三、交屋時間延長

不管是預售屋交屋,或是中古屋交易,在買方向銀行申辦房貸環節,都會碰上縱使成功核貸,仍需等待數月不等時間才能撥款的情形,因此以中古屋爲例,過去交屋約落在四十五天左右,現在一般房仲都會建議買賣雙方和議延長至九十天,甚至更久,避免因爲銀行撥款時間不如預期而衍生違約糾紛。

【投資理財篇】Q.爲圓買房夢,小資族如何聰明投資理財?

A:綜合上述專家所述,二○二五年的房市對於購屋族可以用「情勢大亂、形勢大好」來形容,因爲市場紛亂變數多,就越容易出現願意降價求售變現的屋主,但同時購屋族羣又面臨銀行審覈房貸趨嚴情況,購屋準備較多的自備款絕對是今年買房必須要做好的功課,而一般小資族該如何用簡單的理財術來讓資產放大,加快購屋資金增加速度呢?

穩健投資:若是自備款離購屋仍有段距離的民衆也不需要感到灰心,不管是景氣如何變動,透過穩健的投資,都有較大機會比什麼都不做來得更快增加存款。舉例來說,選擇相對風險低的市值型ETF,同時採用能夠分攤成本、不必苦惱進場時機點的定期定額方式投入資金,透過複利讓錢滾錢,就有更高機率提早達成購屋目標。(全文請見2025年1、2月號第130期《好房網雜誌》)