首付比例低至7.5%，山東這一地再降買房門檻

在全國買房首付比例進入“15%時代”之際，有城市宣佈再減半！

近日，山東青島膠州市推出房票安置、購房補貼、商品房團購、共有產權人才房等多項激勵政策和舉措，促進房地產市場高質量發展，其中商品房團購政策引發廣泛關注。

具體而言，膠州市面向全市衛生系統、教育系統、大型工業企業的單位職工開展商品房團購。團購房源方面，面向全市符合要求的所有在售房地產開發項目，要求不存在違法違規行爲、相關手續齊全、達到預（銷）售條件、無延期等風險的在建或存量已建未售商品房。

參與商品房團購，還有多項優惠政策。一是年度最低價保障，確保團購池房源爲2024年度內同等房源市場最低價，且爲網籤後半年內最低價。二是在此基礎上，爭取開發企業再讓利5%～10%。三是購買家庭首套房且收入相對困難的，首付款可按50%繳納，剩餘50%首付款可緩交1～2年交齊。

通知顯示，上述降低首付的政策，由市住房服務保障中心協調開發企業，優惠條件爲房地產開發企業提供，由開發企業解釋並實施。此外，還可享受銀行房貸最優政策。新規自五月底起施行，有效期兩個月。

膠州是山東省轄縣級市，由青島市代管。此前，青島方面出臺新政，首套房首付最低15%，二套房最低首付款比例25%，首套和二套住房商業性個人住房貸款利率不設下限。這意味着，膠州的政策更進一步，在15%首套房首付比例的基礎上，可做到7.5%的最低首付比例。

“若是按照目前膠州首套房15%的首付比例計算，團購首付比例其實爲7.5%，這顯然是目前市場上最低的首付比例要求，且屬於官方性質，很容易受到外界關注。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

記者隨機諮詢了膠州當地四個樓盤，相關銷售人員均表示可以“低首付”。“可在首付15%基礎上再打折，剩下的兩年內交上就可以。”“可以做7.5%的首付，但剩餘的需在兩年內付上，具體合同和付款細節，需要到售樓處與開發商商定。”“操作起來不繁瑣，售樓處負責做低首付、多貸款。”

值得注意的是，當地商品房降價力度也不小。以膠州仟山北路某樓盤爲例，平臺顯示該樓盤2020年開盤，在售戶型85平方米～115平方米，其中115平方米的戶型售價75萬元。不過，中介人士表示，該戶型實際賣45萬元，首付最低2萬元即可，“今天剛成交了一單115平方米的房源。”

目前，全國絕大多數地方都執行15%的首套房首付比例，對二線及以下城市來說，將房貸水平直接降至央行提出的政策底線，幾乎成爲標配：即首套房貸最低首付款比例調整爲不低於15%，二套房最低首付款比例調整爲不低於25%，並取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

在嚴躍進看來，膠州在此基礎上再降首付比例，其實也是希望鼓勵購房者入市。從全國最低首付比例15%角度來看，這說明地方在解決首付壓力方面還需要持續創新，否則和目前購房者的購買力還是有差距。

膠州由青島市代管，從青島樓市整體情況看，受近期多重政策影響，當地商品房成交速度有所加快。

據卓易數據顯示，5月份青島新建商品房成交7471套，二手房輕微下降成交6362套，新房二手房合計成交13833套；新房部分項目集中網籤，成交建面99.14萬平方米，成交總價164.13億，環比4月分別上漲23.28%、36.8%、69.79%；同比去年分別下降6.64%，3.05%、7.44%。

截至5月31日，今年青島新建商品房成交27208套，成交346.32萬平方米，成交總價506.85億；同比去年分別下降32.53%、28.24%和31.07%。在這27208套新建商品房中，前五月膠州市成交套數爲2766套，在青島各區域中排名第四位，銷售面積約爲31.98萬平方米。

中指研究院認爲，近日膠州市推出房票安置、購房補貼、商品房團購等激勵政策，在青島原有新政基礎上繼續深化、細化寬鬆，針對徵遷安置、短期購房、企業職工以及人才購房等對象羣體進一步給予權益保障與定向補貼，旨在通過更多渠道刺激購房需求、加快庫存去化，爲促進地區樓市健康發展增添動力。

不過嚴躍進提醒稱，首付比例過低，客觀上也有一定風險，若後續不想購房或無力支付，可能會產生交易風險。但從各地樓市發展角度看，低首付有一定市場。“建議此類模式不大規模鋪開，而是針對兩年內支付能力明顯會改善的購房客戶，包括名下有二手房或有資產可以變現的，抑或工資等收入有明顯增長的。”

嚴躍進表示，在注重風控的前提下，此類政策也可以謹慎試點和推進。“當下各地政策都指向新房去庫存的難點，雖然直接看膠州去庫存週期，不能說異常高，但考慮到各地二手房掛牌增加和銷售總體處於低位，去化困難仍是倒逼此類政策出臺的重要原因，各地要在購房政策方面進一步優化調整。”