市場夜話 2024.10.23

總價500~800萬的社區，會所功能需求投票：

對比之前總價800萬以上社區的會所功能，需求前三都是：

泳池、超市、器械健身。

這說明，客戶對於會所的定位，首要是解決日常高頻需求（運動、採買）的「裡子」設施。

在這基礎上，纔是對於低頻宴請等「面子」需求。

以上結果，供近期拿地的企業參考。

比如，越秀小沙河地塊。

1、10月22日，越秀+未來科學城聯合底價摘得昌平小沙河0005等地塊，經營樓面價2.55萬/㎡，銷售指導價6.6萬/㎡。

對比上下游在售項目的樓地縫，我若是越秀，就賣它5-5.1萬/㎡。

點評：就這樣，都能有得賺！

而其他家競品房企，居然都不擡兩手地價。純指望小沙河顧及梧桐星宸，不會入市價格太低嗎？

換個思路，某家公認有錢的房企，去哪了？

2、10月23日，又有兩宗地底價成交。

金茂底價摘得豐臺東鐵營0010等地塊，經營樓面價5.77萬/㎡，銷售指導價10.75萬/㎡。

招商底價摘得通州區梨園6001地塊，經營樓面價2.9萬/㎡，銷售指導價6.2萬/㎡。

做了一場夢的金茂，終於醒了，續接「一平方公里的城市夢想」，吃了10多的府系產品紅利，去年開發佈會要迭代升級，來得有點遲。‍‍‍‍

當下，一條全新產品線的紅利大約是3年，很期待「金玉滿堂」北京首次亮相。

招商再拿通州地塊，離璀璨公元約1.4km。夢迴2023年3月，璀璨公元地塊引得8家房企爭搶。招商當時拿的時候是臨時動議，讓志在必得的萬科很鬱悶。

萬科其實也想入夥，看完招商的報規後，算不過來賬，最後還是放棄了。

璀璨公元走個量，不賺錢。猜測這次招商學聰明瞭。

點評：三連底價，新政後的土拍市場熱度，還沒有拱起來。聽到的原因之一是，各家都在積極去庫存，沒閒錢拿地。

還有，都在盯熱門地塊，比如酒仙橋地塊後續供地。

3、10月15日，北京市規劃自然委發佈一則預申請公告，朝陽區酒仙橋、小紅門、十八里店3地塊組合出讓，總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築面積約39.4萬平方米，起始價153億元。

10月18日，該組合迅速轉正。顯然已有企業盯上。

①本次三宗地中，酒仙橋0014地塊，仍是焦點。

☉此次出讓的酒仙橋1019-0014地塊

項目規劃建築面積約7.8萬平方米，容積率2.8，建築高度60米。

由於東北、西北兩側爲北京宸園已報規方案，意味着本次地塊規劃方案，將受到很大的限制。

根據北京設計通則要求，除需保證北京宸園各樓棟最低日照要求外，還應符合有關建築間距要求。

但是，在相鄰用地雙方自願協商且不違反相關法律法規的基礎上，可按雙方協議的意見執行。

顯然，如果中建智地自己獲取，協商的餘地稍大一些。

其他家獲取，就從嚴吧！

更多的限制條件，必然導致新酒仙橋地塊的產品，很難強於北京宸園。

②中建星光裡，將迎來了強勁對手。

☉ 此次出讓的 小紅門9號地塊

相比於中建星光裡（11號地），本次供地更靠近地鐵10號線分鐘寺站。同時，地塊規模更大，預計產品將更好。

③十八里店的商業，難上加難‍

☉ 此次出讓 的十八里店1303-692、1303-L01/L02地塊

板塊內，今年1月開盤的保利朝陽和煦項目，基本去化完畢。

金隅雲築還有小几百套，金隅新地塊（預計千套以上房源）待入市，下游一站地北京潤府工程進度加快，現房實景優勢明顯。

此時此景，再入場千餘套房源……又是一個繼西紅門之後的大紅海。

4.相比於住宅，地塊商業部分需要更加花心思。

過往經驗告訴我們，住宅掙的錢，往往都沉澱在公建裡了。

據瞭解，LH商業曾研究過該地塊。

兩塊地各自僅6萬餘方，在作爲商業中心來說，面積偏小；如果分別打造商業體，很難形成氣候。

所以擬定仿照龍湖常營天街，進行「天橋」跨市政路連接。

但這樣，就意味着要與政府相關部門有更多的溝通頻次，花費更多的精力。最終，龍湖商業放棄了，原因是

下游僅一站地的北神樹，華潤塑造了21萬方的亦莊萬象匯。

lh商業預測，僅2倍的體量，亦莊萬象匯將長期壓制十八里店商業，至少壓制到整個朝陽港發展成熟。

畢竟，住宅差一站地，有價值差；

逛商場，可不差這5分鐘的路途。

華潤和龍湖之外，合生雖有同檔次的商業運營能力，但無力承受153億的總地價。

某家公認有錢的房企，商業運營能力只是稍遜。但是，

有錢。

4、10月17日，朝陽區書記文獻與中建集團董事長鄭學選座談，就進一步深化雙方合作進行交流。中建副總經理吳秉琪、投資部總經理黃剛，一局總經理左強，副總經理、中建智地黨委書記、董事長樊飛軍，朝陽區副區長任超參加。

點評：大佬們全都出面了，朝陽153億大禮包花落誰家，逐漸浮出水面。

肯定是Z字頭！

5、土拍新熱點，北京雙子星座，東有酒仙橋，西有功德寺。

10月22日，海淀功德寺到了掛牌競價起始時間。11月5日揭曉花落誰家。

根據綠中介數據庫數據，周邊典型二手項目，今年1~9月成交情況如下：

西山壹號院，成交5套，單價9.0~9.5萬元/㎡；

如園，成交2套，單價約8.5萬元/㎡；

西山華府，成交4套，單價約9.6萬元/㎡；

橡樹灣1~5期合計約40套，單價8.7~10萬元/㎡；

相比之下，本次地塊指導價10.5萬，雖然稱不上倒掛，但依然具備優勢。更何況其所在的上地學區，在海淀排名頂尖。

產品方面，由於2.1的容積率匹配30m限高，意味着面積段做小，將出現東西向；即使做大，面寬資源也有限。

當然，寬廳三面寬產品，終歸是可以做出來的。

值得注意的是，地塊西側及北側，存在高壓線尚未入地，對此，海淀規劃局最新回覆：

目前處於施工主體走流程招標階段；海淀電力公司最新回覆：目前處於前期對接階段，遷改還沒有具體的時間節點。

在如今這個市場下，政府對賣地、賣房都是全力給支持、給便利的。

只是「遷改還沒有具體的時間節點」，是官方不便宣佈，還是內部掌握，表弟不知道。

9月25日，海開與城建悄然成立北京海城興泰置業發展有限公司。

這宗土拍花落誰家，答案似乎也明確了。

有信源稱，jg可能作爲財務投資方，加入到合作開發中。

還有哪家有興趣？餘下的席位和留給洽談的時間，已經不多了。

6、近日，永豐南也有了節點的“風聲”。網傳節點截圖：

7、還有一個遲遲未動的項目，也再傳信息。

東四環朝青板塊「御翠園」預計10月底開盤。該項目從三年前開始，多次宣稱準備入市。

點評：「御翠園」預開盤一直沒準日子，是一款捉迷藏遊戲。沒想到，開盤還能玩出這樣新高度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

8、地產營銷出現新口徑：有效銷售。

有效銷售，就是真·客戶購房；

無效銷售，就是請員工買房，企業出首付款和月供；

半有效銷售，就是工抵房，衝抵應付給供應商的賬款。

點評：這是碧桂園二小姐上週開大會說的詞兒。反推就是碧桂園過往業績中，無效銷售太多。‍‍

9、有信源稱，朝陽某暢銷項目，房源越賣越多。因爲退房量也多。表弟猜測可能跟無效銷售有關。

10、據匿名信源透露，部分項目的銷售管理存在漏洞。最常見的就是，買房時銷售說網籤之前退房沒有違約金，誘導客戶先交錢籤合同。但當客戶

真在網籤之前，想要退房時，卻告知會被收取2%的違約金。

就相關糾紛，網友向有關部門反饋。得到回覆是：

已協調開發商與客戶協商。如協商未果，建議通過司法途徑解決。

點題：打官司會影響房企信用，建議私下協商解決。‍‍‍

11、前幾年的故事，某知名豪宅設計之初，沒有考慮外立面夜間泛光照明。

某日，項目營銷團隊晚上下班時，走出售樓處無意間一擡頭，旁邊的回遷房在夜景泛光下，「豪氣」叢生。於是順嘴問了下設計部，自己項目夜景啥樣。被告知沒考慮泛光。

點評：這麼做外立面夜景，不知道後期有沒有安全隱患？‍

12、風雨連廊也開始做天花造型了。

點評：望京國譽府往頂上卷產品，風雨廊還要有場景和故事，太拼了。

13、有信源稱，某央企地產在京營銷管理水平稍有欠缺。旗下某熱點項目在開盤初期，管理無序，甚至連盤客臺賬都沒有。

後來公司挖來了業內知名的營銷大佬，逐步提升了團隊的實力。不但讓旗下優質項目，業績持續領跑全市；還讓多年的沉痾項目，得以破局。

知情者稱，該營銷總除了專業過硬以外，爲人謙和，並且早已財富自由。就職該企業，主要是經人介紹，「給個面子」。

近日，該央企旗下某項目營銷團隊，在項目持續領跑後，心氣兒也高了起來。坊間傳聞，有人認爲營銷總的助力是多餘，甚至是束縛了自己能力，想要「獨立自主」越級彙報，準備做一些小動作。

點評：如來佛座下有四小鬼，以爲受香火的是自己，就把自己也當成了佛。

14、各地產企業隨着市場下行、銷售額驟，對於員工在職數量也展舉起了砍刀。

2023年相比2022年，部分地產企業減編情況如下：

中國金茂，1.15萬人降至0.95萬人，減少0.2萬人，降幅18%

保利發展，6.7萬人降至5.6萬人，減少1.1萬人，降幅16%；

中海地產，4351人降至3753人（2023年中期），減少598人，降幅14%

招商蛇口，5.8萬人降至5.25萬人，減少0.55萬人，降幅10%

金地集團，4.3萬人降至4.0萬人，減少0.3萬人，降幅8%

萬科集團，13.2萬人降至13.1萬人，減少不足千人，降幅0.5%

但是也看到有些企業，人員反而增長，如：

華潤置地，5.53萬人增至6.17萬人，增加0.6萬人，增幅12%；

越秀地產，1.8萬人增至1.9萬人，增加約千人，增幅5%。

越秀新增千人，主要是從外界引入了市場化人才，促進企業發展

15、有信源分析，越秀內部有兩大標籤團體：龍湖幫和辦公室派

部分龍湖背景的高管有：

李亮：地產集團營銷中心總經理，曾任龍湖煙臺城市總經理；

孟慶恩：地產集團工程技術中心總經理，曾任龍湖地產廣州運營副總經理；

張瑞：地產集團成本招採中心總經理，曾任龍湖地產集團大區供應鏈負責人；

劉瑋：地產集團景觀設計總監，曾任龍湖地產集團研發部副總經理、景觀條線負責人；

王超：地產集團室內設計總監，曾任龍湖集團精裝條線產品負責人；

閆強：地產華東區域公司聯席總經理，曾任龍湖南京公司總經理；

費柳天：地產廣州區域公司副總經理，曾任龍湖江西區域總經理、廣州龍湖副總經理；

王建輝：越秀服務行政總裁 王建輝，曾任龍湖物業總經理。

部分有體系內辦公室主管/主任履歷的高管有：

王恕慧：集團管理諮詢協調委員會副主任委員、越秀資本黨委書記、董事長；

姚曉生：越秀資本控股集團有限公司監事；

朱輝鬆：地產集團聯席總經理及越秀服務集團董事會主席；

賴雅：地產集團副總經理、灣區東部公司董事長；

歐凡：地產廣州區域公司黨委副書記、常務副總經理；

王小龍：地產中西部區域合肥公司總經理。

點評：整體來看，履歷有辦公室背景的高管，戰略發展眼光更高，擔任整體戰略把控的角色。而龍湖背景的高管，市場專業度出色，擔任具體業務管理的角色。

其實，表弟反倒覺得這些人只有一個標籤，叫優秀，和履歷關係不大。比如北京昌平梧桐星宸項目的操盤手，就是龍湖仕官生出身，北京營銷總是金地出身，還有中海背景操盤手，不能一概而論。

16、近日，某項目宣傳：中央財經大學房地產開發管理專業的老師 ，購買了自家樓盤。

並且在購買後，特意組織學生到項目現場，進行了一次實踐教學。

點評：做活做全套，賣房、團購、線下教學不耽誤。

17、有信源稱，某操盤手問自己團隊的置業顧問：有多少人親身經歷過線下開盤大場面？

超過一半人沒有舉手。

點評：還是太年輕了。

18、有網友稱，環線買點邏輯是：四環項目賣區位；二環項目賣神秘；五環項目賣地鐵；六環項目賣「黑科技」。

點評：門頭溝某盤將出現「黑科技」

19、10月18日，電建摘得的門頭溝曹各莊0107等地塊項目，案名官宣：

「長安華曦府」

項目位於門頭溝區，地鐵S1線上岸站往北約350米。

從現在輸出的資料看，戶型面積段78~135㎡，彌補了今年京西剛需、首置類產品斷供的空白。

社區容積率1.8，10~11F全1T2設計，得房率有所保證，據說有可能將出現大陽臺。

項目指導價6.1萬元/㎡，但永定河兩側價差普遍在2~2.5萬元/㎡。

點評：根據元璽、天鏡的網籤價格表現來看，長安華曦府若想以5字開頭，意味着需要拿出更多的誠意和驚喜。

如今拓展空間是「黑科技」，華爲科技反而略遜一籌。

20、有眼尖的網友發現，某項目宣傳海報圖文不符。文字提到的華爲科技，在圖中哪裡呢？

點評：需要用心感受。‍‍

21、上週海報中，最具色彩美學的，非北京國賢府“盛世中國色”系列莫屬。

點評：這就叫有文化。‍‍

22、本週形式最佳的海報，表弟認爲應該給

點評：熱銷樓盤都在拼暗物質。

23、京熙潤府案場，將每季度都是TOP1的獎狀海報羅列擺放，給足客戶信心。

點評：業績榜單其實是說一件事，這麼多人買房，是客戶給到客戶信心。

24、除了業績數字，京熙潤府案場還塑造了售賣佈置。

點評：將超市開到售樓處，小朋友最開心。

25、10月21日，5年期LPR的利率下降了25個基點，從3.85%降至3.6%。

北京的首套房商貸利率降到了3.15%的歷史最低值，二套房商貸最低利率也達到了3.35%，同樣是歷史最低。

評論區呼籲，公積金利率快跟進調整呀！

26、夜話合集：

銷冠100

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