生成式AI浪潮 保德信看好：推升數據中心REITs需求爆發

境外REITs基金績效。統計至2024/01/12，單位：%。資料來源：Lipper

生成式AI浪潮帶動數據中心REITs迎接結構性順風，保德信指出，生成式AI的潛在租賃活動開始進入發酵期，根據統計，自2023年第2季以來，美國數據中心租賃量大幅增加，同時帶動大型數據中心的電力負載量創下單月新高，甚至超過疫情期間遠距需求帶來的高峰，反映出未來數據中心REITs需求將有增無減。

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理林芷麒表示，大型雲端業者投入大量資金，並且開始搶攻數據中心空間，來容納生成式AI所需架設的伺服器等硬體設施，盤點這波租賃熱潮由亞馬遜、微軟、Google、阿里巴巴等超大規模的雲端業者主導，除了替數據中心REITs帶來新一波剛性需求，這些大型龍頭雲端企業公司財務體質健全，對於數據中心的租戶風險極低，亦爲一大優勢。

林芷麒說明，統計過往REITs市場的前幾大產業佔比，2010年時主要以辦公室、商場、公寓、醫療生技、零售、工業等佔比最大，辦公室租賃甚至達19.2%，如今隨着產業洗牌，REITs的產業組成也產生顯著變化，資料中心佔比近十多年大幅成長至12%，辦公室租賃則降至5.9%，顯見AI對於REITs市場所帶來的重大變革。

另外，林芷麒指出，整體不動產興建活動在過去10年仍未回到過去水準，預估歷經低迷的興建週期後，新屋竣工量將再次大幅回落，加上近期成本上升、退出價值下降（指出售資產或業務的收益），都導致未來幾年淨供給將出現可預期的下降，一旦供給放緩，或可支撐包括資料中心等租金成長的前景。

林芷麒認爲，看好今年美國聯準會開啓降息循環之後，對於近年表現受到高利率壓抑的REITs將帶來正向幫助，加上企業對於雲端、AI等需求持續成長，有利於相關REITs報酬表現領先反應，搭配REITs的收益來源除了房屋增值賺取的資本利得之外，租金收入、管理費用等，也是主要且相對穩定的報酬來源，建議投資人不妨趁着利率來到高點之際，優先佈局可受惠於降息環境的REITs相關資產。