深圳樓市調控3週年：二手房成交量或繼續走低

證券時報記者 吳家明

2020年7月15日，深圳出臺“7·15樓市政策”，開啓限購、限售、限貸等全面嚴調控堵漏洞時代，也被市場稱爲深圳“史上最嚴”樓市調控。3年過去，深圳樓市經歷了大變化。在業內人士看來，當下樓市調控又有哪些調整的空間？

這3年，深圳樓市經歷從高峰到低谷。新房市場的成交量變化相對不大，據深圳房地產信息網數據，2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅，而2020年上半年爲1.67萬套，但供應量大幅增加，市場上的“日光盤”也大幅減少，許多新房的去化率都不理想。

二手房市場的成交量變化更爲明顯。樂有家研究中心的數據顯示，2020年7~8月深圳二手住宅月度過戶量均超1萬套，“7·15樓市政策”也因此出臺，隨後深圳二手住宅成交量很快進入了下行態勢。2021年2月出臺的參考價政策再度給市場加碼，月度過戶量長期進入2000~3000套的低谷期。

房價方面，樂有家研究中心的數據顯示，近3年深圳二手房熱點片區的價格呈現不同幅度的下跌，部分片區的跌幅超過15%。以二手房參考價作爲參考，在“7·15樓市政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交價與參考價偏差值高於10%以上，高於20%以上的房源佔比達到27%。直到2022年下旬，市場成交價才大幅度向參考價靠攏。2023年6月，深圳市場有近5成的房源以低於參考價成交。市場下行，業主賣房難度也隨之加大，平均成交週期從2020年下半年的113天拉長至目前的168天。

“與2020年的最高峰相比，深圳各個片區的房價都有所下跌。以我所在的福田八卦嶺片區爲例，房價下跌幅度普遍超過20%。”資深房產中介張經理表示。3年前，深圳一些二手房小區被投資客炒作，價格迅速擡高，更被市場稱爲“神盤”，但目前的房價已經大幅回落。以龍華區的龍悅居四期爲例，約62平方米房源的成交價最高峰時被炒至705萬元左右，目前房產中介力推的同戶型房源報價爲410萬元左右，比參考價還低近120萬元。

值得留意的是，過去半年深圳購房者選擇主動去槓桿。據深圳貝殼研究院的數據顯示，2023年上半年深圳二手住宅全款購買比例上升至32%。在業內人士看來，深圳購房者傾向於全款購房的人數增多；若貸款則願意多付首期，減少在銀行貸款比例。

其實，今年以來深圳樓市相關政策也迎來了利好，包括房貸利率調整；住房公積金出臺新規，加大了對購買首套住房、多子女家庭購房、購買綠色建築住房等的公積金貸款支持力度；二手房參考價調整等，但這些“利好”給市場帶來的提振效果有限。

對於下半年樓市政策走向，美聯物業認爲，進入下半年開發商或將推出更多的購房優惠，一手住宅成交量有望上漲。若無利好刺激，二手住宅市場或維持目前水平，也不排除成交量進一步走低。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，調控政策的放鬆對深圳樓市支撐力度比較弱。即使放開限購，所限制的一部分人羣的買房可能會釋放，但整體來講作用也不大，目前最根本的還是目前高房價和居民收入和工作的預期產生巨大的不匹配。此外，就目前整個房地產市場來說，深圳的住房供應量在大幅度增加，結構正向公共住房調整，“房價只漲不跌”的預期已經開始打破，“房住不炒”已經開始深入人心。所以，現在最重要還是要穩定居民的收入預期，繼而慢慢改善對市場的預期。