廈門首付比例再下降，政策底線到底在哪兒

都說今年是一線擠牙膏式的操作，而二三線的城市近期也是還在出政策了，但是似乎確實沒太多人關注了，就像長沙剛剛鬆綁了樓市，在長沙購房，不再審查資格條件，這意味着長沙全面取消住房限購政策。同時，在長沙“以舊換新”購買新房的，也可按照“認房不認貸”的政策，享受首套房首付比例和按揭貸款利率。

而在過去看來非常勁爆的政策放到現在竟然都沒激起啥水花和動靜，當然，長沙房價還算是比較低的，還有像全國房價TOP4的廈門也進一步鬆綁的樓市，雖然是廈門樓市的一次鬆綁，但是同樣沒有激起太大的熱議。

就在4月17號，根據新京報的報道，廈門島內購房比例下調，首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%，從4月17日起執行。多位房產中介人員表示，購房首付比例確實下調了。一位中介人員告訴記者，“沒有正式的文件，是各個銀行通知到我們的。熟悉廈門樓市的都知道，島內的湖裡區和思明區是廈門最核心的區域，均價之前都是5字頭甚至6字頭起步。而且島內不是廈門的島內，而是整個福建有錢人的島內，在外面賺到錢的福建人都希望擁有島內的房產。而現在這種核心區的放開沒想到也淪爲低存在感的境況了。因爲現在大家確實麻木了，去年樓市調控上千次的操作，一個月的時間可能某個地方的購房政策就是一個天上一個地下。

所以此一時彼一時，要是換做2016年的時候，這種政策估計會立刻引爆市場，因爲過去很多強能級的城市二套首付基本都去七成了，三套基本不讓貸款，可以說砍斷了很多炒房客買入二套甚至三套的希望，而現在首套兩成、二套三成的優惠力度，可以說是直接歡迎大家來買入二套甚至三套了。現在的這個關注力度，可以說大家已經預判了廈門的操作，或者說是對政策的刺激不想有自己的關注和更多想法了。

其實我們之前就講過，除了北京上海的落戶完全鬆綁以外，其他的城市的購房政策完全可以一擼到底，因爲現在的市場購房需求不是完全能看釋放三限就能創造出來的，包括北京、廣州也已經提升了公積金的貸款額度，廣州還降低了公積金購房的首付比例，但是對市場的刺激也不大，廣州現在二手降幅也是不小，而且掛牌量增加讓很多二手業主也挺難受的。

而廈門的這次下調首付，其實很大原因也是之前的島外調控沒能起到應有的效果，調控的擠牙膏式的操作蔓延到了島內而已，去年9月廈門取消了島外區域的限購，當年11月取消了島內的限購，把首套首付比例降低到25%，二套降低到了35%，現在繼續降低了底線只能說島內的購房者太冷靜了，政策也不得不低頭了。這跟存量房貸利率下調一樣，老業主堅挺，利率就讓步，老業主如果接受了，那利率的福利就告一段落。

根據統計局在16號公佈的3月重點城市房價數據來看，廈門新房銷售價格環比下跌0.6%，同比下跌5.6%；二手住宅銷售價格環比下跌0.7%，同比下跌9.6%。而且自去年5月開始，廈門新房已經連續11個月下行，二手房價格已經連續12個月下跌。而根據克而瑞數據統計，2024年一季度，廈門新房成交22.17萬平方米，環比下滑58.3%，同比下滑58.0%；成交均價3.77萬元/平方米，環比下跌17.9%，同比下跌6.2%。

很明顯，不論是統計局數據還是機構數據，也不論是成交價格還是成交面積，都是下行的狀態，成交量同比跌幅甚至超過腰斬線，這個幅度怎麼可能不讓地方着急呢，因爲新房的下滑也會直接影響到廈門的土拍價格。雖然去年的小陽春確實數據不錯，但是不能掩蓋今年下行的事實，因爲今年也想造一個小陽春出來，可惜政策沒能刺激出來，一線擠牙膏似的操作只會讓市場更加冷靜一些，並不會加深市場的回暖。

所以這輪樓市針對炒房比較嚴重的城市和區域都有了明顯的回調，以前靠做概念就能支撐住的市場放在當下已經不太現實了，而且近期廈門二手房價格跌幅較大，市場預期悲觀，迫切需要通過交易活躍來提振市場信心。大家還是擔心收入和就業不穩，無法支持月供，而且就在3月27號，廈門樓市還產出了新地王，32.1億元的總價，溢價率達到了41%，樓面價突破了6.2萬一平，這也是核心地段的壓箱底地塊，當然，原來可以依靠樓王帶動周邊市場的上漲，但是現在更多的還是一種造勢和氛圍的烘托，因爲連夜搶房的場景基本是看不到了，更多的是房企買入地王后的高位套牢甚至地塊不斷易主套現。

所以大家要知道，現在一線其實也沒多少底牌了，廈門的話也是在不斷突破自己的底線，因爲每一次的刺激其實都是一次短的窗口期，誰能把握住這次的機會就可能離場套現，如果把握不住的話，只能繼續接受降價的局面甚至被迫無法套現。而上海樓市最近的豪宅火爆，也是一種不斷的分化，普通房子已經進入堰塞湖，豪宅還在因爲價差倒掛引發有錢人搶購，而這一輪的探底我們還需要時間和耐心。