三四線城市的房價崩塌了？

國內的樓市分化越來越明顯了。

在不同的城市感受到房地產市場的溫度是不一樣的，比如你在北上廣深這四個一線城市，目前感覺到樓市還是有熱度的，只是可能沒有以前那麼熱了；在武漢、南京、杭州等強二線城市，依然能感受到樓市是熱的。但是如果你在三四線城市，就會不太大程度感到樓市是涼風嗖嗖，而更有一些五線城市及縣城更是掉到了冰窖了。

這就是國內的房地產市場的現狀，不能一概而論的談房價。今天我想聊聊三四線城市的房價問題。

今年8月份的房價數據在前幾天已經發布了，70個大中城市的房價一如既往的變差，沒有意外，也沒有超越預期，對於長期觀察房地產市場的人應該都是這麼判斷的，比較市場形成了一定的趨勢是很難在短時間出現逆轉的。

從數據本身來看，一線城市的商品住宅價格仍在上漲，但是漲幅在回落。而二三線城市的商品住宅價格的降幅卻在加大，其中在統計局公佈的70個城市中，有些城市可以看作是四線城市，房價跌幅明顯在加大。

說完數據，我們說說邏輯。畢竟數據是過去市場的反映，而邏輯才指引未來我們該怎麼做？

國內三四線城市中，極少數城市的房價是靠內在因素驅動漲起來的，更多都是跟隨一二線城市的大勢漲上去了。之前的國內房價上漲特徵就是一線城市先漲，二線城市接力漲，三四線城市跟風漲。所謂跟風漲，其實就是上漲沒有什麼邏輯的，更多是一種情緒的帶動。

但是潮水退去，誰在裸泳就會一目瞭然的。

大多數三四線城市的人口淨流出、居民收入不高、城市產業缺乏競爭力，是沒法支撐上萬元房價的。所以，一旦情緒褪去，跟風炒作的退場，房價自然就會下跌，甚至有些城市出現“自由落體式”的下跌也完全是有可能的。

房價是由人口、收入、貨幣信貸、流動性等方面共同作用的。其實對於三四線城市，除了人口淨流出、收入增長不及房價上漲的速度外，流動性差也是一個很重要的問題，如果你去觀察三四線城市的二手房交易，你會驚訝發現基本上沒什麼成交量，相信有在三四線城市炒房的經驗的人都會有這樣的感受，流動性極差，買到了就會砸在手上。

所以，三四線城市的房價最終還是回到與其經濟水平、居民收入水平相適應的水平。沒有支撐的高房價遲早會崩塌的，不過我們希望這個過程能夠足夠長一些，讓大家有更多的應對空間。