放開限購！三四線城市，危險了？

文|凱風

中國樓市，迎來“史上最寬鬆”時代。

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一線城市，終於忍不住了。

日前，廣州發佈新政，黃埔、番禺、花都等外圍區域取消限購，天河、越秀、海珠等中心區限購門檻從5年社保/個稅調整爲2年，增值稅免徵年限從5年降爲2年。

這是首個放開限購的一線城市，也是限購政策自2010年誕生以來，第一次在北上廣深取得突破。

要知道，在上一輪樓市下行週期的2014-2015年，面對漲價去庫存帶來的洪荒之力，幾乎所有城市都取消了限購，唯獨北上廣深始終堅挺。

這一次，雖然廣州並非一步到位，中心區仍有限購，但限購門檻大幅降低，而外圍郊區全面“裸奔”，標誌着救市進入深水區。

在此之前，面對房價下行壓力，以瀋陽爲起點，南京、福州、鄭州、濟南、青島、大連、合肥、西安等10多個二線城市取消限購、限售，拉開這一輪大鬆綁的序幕。

其實，在歷史上，二線城市集體取消限購曾經火爆上演，而這些城市由於經濟、產業、房價以及在國民心理中的地位，都遠遜於一線城市，遠沒有廣州放開限購帶來的衝擊更大。

北上廣深的一舉一動，歷來都全乎全局，一直被視爲樓市調控最後的堡壘，也被視爲檢驗史詩級救市“含金量”的重要參考指標。

如今，最後的堡壘開始鬆動，意味着什麼，可謂不言而喻。

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一二線城市集體放開限購，影響有多大？

放開限購，到底會帶來排隊拋售，還是萬人搶房，仍舊存在不確定性，這取決於信心、預期和大環境。

但可以肯定的是，在強虹吸效應之下，三四線將迎來前所未有的利空。

限購，表面上是限制炒房投機，但也將資金和購買力“趕”到了其他城市，從而帶動周邊區域乃至廣大中小城市的雨露均沾。

超大特大城市，天然就有虹吸效應。

一線城市之於全國，強省會之於全省，強二線城市之於都市圈乃至城市羣，都具有強大的向心力，吸引着人口、產業、資金乃至購買力的集聚。

所以，限購等政策固然讓大城市失去了資金炒作效應，但在客觀上也避免了對周邊區域及三四線城市的過度虹吸，從而爲樓市的板塊輪動、城市輪動創造可能。

這一模式，在上一輪上漲週期中體現得淋漓盡致。

衆所周知，2014年，樓市一度遭遇困局，而在央行5次降準降息刺激之下，北上深在2015年率先開啓上漲；

而杭州、南京、蘇州等強二線在2016年完成接力，瀋陽、南寧、長春等普通省會則要等到2017年之後。

至於廣大三四線城市，則是在一二線城市普遍上馬“史上最嚴調控”之後，同時藉助棚改貨幣化的助力，在2018年前後才最終擺脫困境，開啓了跟隨上漲之路。

所以，大城市限購在某種程度上是對三四線城市的保護，而取消限購，勢必逐級損傷這些低能級城市的購買力。

畢竟，如今形勢已經全然不同於過去。住房過剩已經成爲常態，而人口負增長時代轟隆而至，意味着大城市要和中小城市去爭奪爲數不多的“接盤俠”。

房子如此之多，而有購買力的人羣如此有限，收入更沒有想象的充裕，超大特大城市一旦放開閘門，三四線城市難免受到衝擊。

大都市圈內的三四線城市，偏遠的縣城，強省會虹吸之下的普通縣市，或許首當其衝。

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在史詩級救市面前，裸奔的三四線，工具箱是空的。

曾經訴諸史上最嚴調控的一二線城市，尚能通過取消限購、限售，來釋放本地的潛在需求，乃至虹吸全國的購買力。

然而，三四線從一開始就是“裸奔”狀態，既沒有上馬限購，也沒有出臺限售等措施，首付早就低到了2成，而利率也創下歷史新低。

如此毫無設防、大門洞開、來者不拒，都無法激起樓市的一點漣漪，遑論如今面臨高能級城市的虹吸？

對於中小城市來說，唯一可用的工具無非是“發錢”。

且不說最多幾萬元的補貼，相比一套上百萬乃至幾百萬的房子來說可謂杯水車薪。

三四線城市普遍面臨財力不支的難題，部分城市連公交都停運了，一些小縣城更是開始縮減編制，哪有餘力拿真金白銀來刺激樓市？

更不用說，目前，全國1500多個區縣遭遇了人口流失，存在淪爲“收縮型城市”的風險，樓市將會面臨基本面長期的拖累。

龍瀛團隊：2010-2020年人口收縮的縣區市，新疆數據暫缺

所以，告別土地財政，別建那麼多房子，纔是大量中小城市真正的“救市”之道。