賽道不好？萬科大幅跑輸大盤！股東數減少近10%
“業績太穩，賽道不好，地產股太沒想象空間。”多位投資者在看到萬科（000002.SZ/02202.HK）2020年第三季度報告之後，表達了類似觀點。
據萬科第三季度報告顯示，公司報告期內實現營業收入951.4億元，同比增長12.5%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤73.6億元，同比增長14.9%。其中，房地產業務結算面積爲675.2萬平方米，同比增長10.9%，貢獻營業收入849.4億元，同比增長15.8%。萬科上半年淨利潤增長幅度爲5.62%。
公司財務、資金狀況穩健。截至9月底，集團淨負債率爲27.6%；持有貨幣資金1730.5億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和850.7億元。有息負債佔總資產的比例爲14.1%，且有息負債中66.8%爲長期負債。尤其是經營活動產生的現金流量淨額報告期內同比增長251.36%至107.75億元。今年前三季度，這一會計科目同比增幅錄得1824.62%，遠超同行。
截至9月底，萬科合併報表範圍內有4913.1萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約人民幣7248.8億元，較年初分別增長14.6%和19.0%。
相較之下，萬科毛利率表現一般，仍延續下行態勢。
今年前三季度，萬科房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率爲22.9%。半年報顯示，這一指標錄得24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點。更早之前的2019年，萬科房地產及相關業務的年度結算毛利率爲27.2%,較2018年下降2.5個百分點。
該財務指標的下行早已引起部分人士的關注。
基於房地產行業銷售與結算週期存錯配，房企2019年結算的項目大多來自於2017、2018年銷售高點結轉而來。尤其是在以“三道紅線”爲代表的地產金融監管愈趨於嚴格細緻、地價佔售價比持續上行、樓市調控一城一策常態化的大背景下，諸多房企都主動尋求對內精細化管理以降本增效，對外積極銷售回款等系列舉措，來對衝外部環境對自身發展所帶來的影響。
在今年線上中期業績推介會上，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華也表達過類似看法。“我們目前的銷售毛利率比我們現在已經結轉的毛利率是相對更低的，我們預計到年底還有一個小幅的回落。”她也有提及，“公司還是會堅持穩健的投資和精益的運營，努力把我們的毛利率維持在一個合理的水平。”
行業步入低容錯時代，房企轉向向管理要紅利，也加速了房企打造多個主賽道護城河的進程。
萬科主賽道分爲房地產開發、物業服務和物業經營三個板塊。物業經營板塊涵蓋長租公寓“泊寓”業務、商業地產開發運營和物流倉儲業務。
以多元化業務中首個營業收入破百億元的業務板塊萬科物業爲例，它仍在積極進行業務梳理整合及業務邊界拓展。
報告期內，萬科物業與戴德樑行合資公司正式對外公佈名稱“萬物樑行”，專注於商辦物業；並於新近正式推出了國內第一個以城市服務爲定位的全新品牌——“萬物雲城”，專注於城市服務，並試點發布城市服務智慧運營平臺。
面對屢被問及的萬科物業分拆上市與否，董事會主席鬱亮在10月17日北方區域媒體交流會上首度表示，萬科物業一定會上市，但時間尚未確定。鬱亮還有表示，萬科會將能夠上市的業務都分拆上市，接受資本市場的考驗，“這是我們的一個基本策略”。
投資者似乎仍期待萬科拿出更具有想象空間的業務及業績表現。
報告期內萬科股東數有所減少。三季報顯示，萬科普通股股東總數371526戶（A股371477戶，H股49戶）。此前的半年報顯示，截至6月30日，萬科股東總數406789戶（其中A股406742戶，H股47戶）。
公司前十大股東榜中，香港中央結算有限公司在三季度進一步買入，其持股比重由半年度的4.30%提升至三季度末的4.91%。大家人壽保險股份有限公司－萬能產品持股比例由半年度的2.13%下降至三季度末的0.98%，降至第八大股東。