日本的通縮終於到頭了，股市、工資漲完，房價也漲了

東京的房價漲起來了

前不久，房地產服務機構日本不動產研究所發佈“國際不動產價格租金指數”4月調查結果顯示，東京和大阪的住宅樓價格與半年前的調查（2023年10月）相比，均上漲了1.5%，在全球15個主要城市中排在首位。這是自2010年開始這項調查以來，東京和大阪兩個城市首次同時位列榜首。

日本經濟新聞認爲，這是由於日本房價在國際上顯得低估及日元貶值影響下，海外資金流入日本，另外，日本股市登上了歷史高位，日本富裕階層買房積極性也高漲。

這項調查每年進行兩次，涉及亞洲、美國、英國和澳大利亞的15個主要都市，以每平方米住宅的新買賣價格等爲指數計算得出。

今年4月，東京的住宅價格水平爲107.3（以2020年10月爲100），與以往的調查相比連續5次上漲，且價格水平和1.5%的漲幅均創出歷史新高。大阪4月份的價格水平爲116.6，同樣是連續5次上漲，此次漲幅與上次（2.7%）相比收窄，但仍處於高水平。

另一方面，在全球15個主要城市中，住宅價格下跌幅度最大的是香港的2.0%，且連續2次下跌。雖然香港在今年2月撤銷了樓市管控措施，對住宅交易減稅，但不久後房地產行情依然低迷。

【香港取消了原來管控樓市的“辣招”，所有住宅物業交易無須再繳額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，被稱爲“撤辣”。】

日經分析，東京和大阪的住宅價格上漲在很大程度上是因爲日本房地產的低估值。此次調查顯示，如果將東京港區元麻布的分戶出售住宅的每坪（3.3平方米）單價定爲100（日元），則大阪爲68.2，與全球15個主要城市中最高的香港（268.2）相比，均不到一半。

其它主要城市，從高到低依次爲倫敦207.5，臺北和上海165.6，紐約144.6，新加坡140.2，都遠超大阪和東京。

日本住宅物業價格指數

注：住宅物業包括住宅用地、獨立住宅和公寓；住宅物業價格指數以2010年爲100。本圖中2019年1月爲114.9，2023年四季度爲134.78，2024年1月爲138.8（疫情期間2020年7月曾跌至111.6）

數據來源：日本國土交通省、STATISTA

30多年來地價漲幅首次超過2%

日本國土交通省3月份公佈了2024年的公示地價，含各類用途的土地全國平均價比2023年漲了2.3%，增長率創出日本經濟泡沫期以來、時隔32年的新高。顯示繼股市和工資之後，上漲的浪潮波及土地，日本迎來擺脫通縮的轉機。

日本所有用途的土地連續三年上升。自1991年創出上漲11.3%以來，現在的漲幅首次超過2%。

經濟泡沫破滅後，日本房地產價格在1991年見頂，此後長期處於下跌過程。而今年以來，股市日經225指數已經創出歷史新高，在物價和工資上漲勢頭明顯的背景下，地價的走勢也在發生變化。

日經225指數今天3月最高超41000點，高於泡沫時期的項峰38915點

在東京，由於在家辦公減少等原因，迴歸辦公室的趨勢明顯。東京23區的商業用地平均增長7.0%，大型寫字樓吸引租戶的勢頭強勁。

森大廈於2023年10月開業的“虎之門Hills”的Station Tower已經基本滿員。同年11月開業的“麻布臺Hills”也在今年1月之前“交付了總建築面積的5成以上”(據森大廈社長辻慎吾)。

三菱UFJ信託銀行的高級研究員竹本遼太認爲，“由於勞動力短缺，企業招聘日趨困難，交通便利性等優越的地理位置受到重視”。

地方投資也在增長。2月份開業的臺積電熊本工廠附近的大津町的部分商業用地上漲了33.2%，居國內同類用地漲幅之首。

位於熊本縣菊陽町的臺積電日本首家工廠，廠房於2023年底竣工，計劃2024年年底開始出貨

日經預計，隨着半導體企業進駐日本，日本國內相關投資額到2029年有望達到9萬億日元規模。在新就業崗位出現的地區，住宅需求和消費將趨於活躍，有助於形成住宅用地和商業用地的價格聯袂上行的良性循環。

目前的隱憂是日本銀行解除負利率產生的影響。今年3月，日本央行宣佈將基準利率從-0.1%上調至0-0.1%，是其2007年以來首次加息，就此告別了持續近十年的激進寬鬆刺激政策。

一些經濟學家預計日本央行今年將把利率上調至0.25%，但時間點並不確定。

日元對美元匯率貶值，也促使日本CPI上漲

日本總務省6月21日公佈，5月去除生鮮食品後的核心CPI同比上漲2.5%

海外投資者在低利率的日本借錢後投資房地產，顯示出很大優勢，如果日本也全面提高利率，投資環境將會因此改變。

這類跡象已經顯現。房地產服務企業仲量聯行（JLL）的數據顯示，2023年日本國內房地產投資額比上一年增長4%，而來自海外的投資額減少32.5%。該公司的高級總監大東雄人稱，“出於對利率上升的警惕，出現了出售日本房地產項目的動向”。

作爲投資對象，日本房地產的吸引力也有減弱的風險。鑑於股價堅挺，日生基礎研究所的主任研究員佐久間誠指出，“對於投資者來說，目前處於很容易轉向股票等其他金融產品的局面”。

如果價格繼續上漲，買房門檻也會提高。日生基礎研究所等機構的調查結果表明，2023年東京23區的新房價格（中位數約爲8389萬日元，約合人民幣388.68萬元）與平均家庭年收入（東京都約爲864萬日元，約合人民幣40萬元）的比值爲9.7倍。相比2013年的7.3倍，房價收入比擴大。

佐久間誠研究員認爲：“對於普通家庭來說，根本買不起。價格太高，買不起的人流向了租房市場，這也帶來了租房市場的堅挺”。

二手房比十年前最高漲2倍

東京都心二手房的轉賣價格正在高漲，房齡約10年的二手房，現在的售價最高漲到它當年新房時的約3倍（也就是同一套房現在比10年漲了2倍）。與香港和新加坡等地相比，東京呈現出房價相對便宜、同時日元貶值吸引海外資金的局面。在東京，房屋的出租回報率也相對較高，二手房價格很可能持續處於高位。

【東京23區，最繁華的當屬都心六區——千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區；在此基礎上，也有都心三區（千代田區、中央區、港區）、都心五區（上述六區不含文京區）之說。】

日本房地產調查公司東京KANTEI6月20日發佈了東京圈5月的二手房平均希望出售價格，東京都心六區爲1.1924億日元（約合人民幣544.6萬元），環比上漲2.9%。預計價格進一步上漲的賣家惜售，導致供需緊張。

東京23區，二手房價格爲7386萬日元（按一套70平米計算，約合人民幣337.3萬元），環比上漲2.1%，創下兩個月以來的新高。

整個東京圈二手房價爲4627萬日元（約合人民幣211.3萬元/套），環比上漲0.5%。

東京圈二手房價格走勢（1992-2020）

KANTEI以2023年的東京圈和關西地區等爲對象，按車站分別調查了房齡約10年的二手房的平均期望售價，並與其新房時的售價作比較。

在東京地鐵的新御茶之水站（千代田區）周邊，約10年前竣工的房產的價格漲至新房時的約3倍。平均售價從每坪（3.3平方米）424.8萬日元（約合人民幣20萬元），上漲到1255.2萬日元（約合人民幣59萬元）。2013年竣工的“WATERRAS TOWER RESIDENCE”，新房時每套的平均售價爲1.0118億日元（約合人民幣473萬元），目前在二手市場的轉賣價格達到2.7823億日元（約合人民幣1300萬元）。

漲幅次高的是東京地鐵六本木一丁目站（港區），漲至約2.7倍。每坪單價從479.6萬日元（約合人民幣22.4萬元），上漲到1274.2萬日元（約合人民幣60萬元）。新房時售價爲1.8885億日元（約合人民幣883.42萬元）的“ARK Hills Sengokuyama Residence”，現二手價格達到3.576億日元（約合人民幣1672萬元）。*（據日經、TRADINGECONOMICS等）