熱炒規劃房價"三連跳" 南沙將成下一個通州？

本站房產原創報道 從“小南沙”時代的旅遊休閒，到“大南沙”時代的重化工、裝備與造船基地，再到如今“粵港澳全面合作的綜合試驗區，珠三角世界級城市羣的新樞紐，全球性城市廣州的重要中心，以生態、智慧和休閒爲特色的國際化濱海新城”，南沙在一次次定位中搖擺與蛻變。

在如此炫麗的規劃下，南沙的房價更是以一騎絕塵之勢從2010年的6000元/平均價，高速運轉至9字頭的軌道。

然而同樣以“挾規劃以助樓市”聞名的北京通州，如今卻陷入規劃提前透支的困境。根據北京房地產交易管理網統計，自8月份以來，通州商品住宅成交量跌破6000套，日均成交不足200套。其價格更是從年初的2.2萬元/平方米左右跌至本月的1.5萬元/平方米。

這不禁讓人生疑，漸炒出泡沫的南沙樓市是否會赴通州的後塵？規劃帶給南沙的潛力到底有多大？而如今南沙是否已經被規劃過度炒熱？

熱炒規劃滋生樓市泡沫

通州的房價發展史可謂是地產界的一出神話。資料顯示，2003年底，八通線未開的通州多數樓盤均價在4000元/平以下。

2007年5月20日，北京市規劃委正式發佈《北京市“十一五”時期重點新城發展實施規劃》，規定2010年通州新城的建設將全面啓動。數據顯示，當年通州房價就已達到7600元/平。臨近規劃啓動，2009年通州房地產市場運行報告顯示，該年年底通州房價更是同比上漲了22%，及至2010年年初通州的房價則飛速突破了兩萬元，部分樓盤甚至超過三萬元。

北京房地產交易管理網最新統計數據則顯示，自今年8月份以來，通州商品住宅成交量跌破6000套，日均成交不足200套。其價格更是從年初的2.2萬元/平方米左右跌至如今（2011年9月1日-10月12日數據）的1.5萬元/平方米。

歷史總是驚人得相似，廣州房管局數據顯示，2010年10月廣州市限購政策落定前，南沙樓盤洋房的價格多數爲“6”字頭，但從今年3月份，南沙發展寫進國家“十二五”規劃綱要以來，南沙樓市像被注入興奮劑一樣，樓價躍升至7字頭、8字頭，9月份全區一手住宅均價甚至達到9525元/平方米。這場規劃助推下的房產神話似乎又將在南沙，這塊南方的土地上激情上演。

南沙與通州原始條件、規劃利好、房價趨勢對比

實際上，詳細比對之後，記者發現南沙和通州在原始條件和規劃上具有諸多共同特徵，而在環境和規劃利好帶動下，兩地的房價發展趨勢也呈現出類似的上揚曲線。南沙與通州是否有可比性？南沙樓市是否又會赴通州提前透支規劃的後塵呢？

廣州社科院研究員彭澎在接受本站房產採訪時表示，南沙和通州存在一定可比性，但兩地樓市實際上已經處在了不同的階段，即通州樓市炒規劃已經炒過了，南沙則剛剛開始炒。

彭澎認爲，從目前情況看來，南沙樓市的貨量還在不斷增加，政府也會陸續再推出一些南沙的土地，而且南沙的居住情況仍待上升，所以可以說南沙的樓市還有炒作的空間。

“南沙樓市目前的狀態相當於通州的中期狀態。可以理解爲，通州樓市的現狀或許就是南沙日後的炒樓結局。”彭澎表示。

6成網友看低南沙潛力

“政策很多時候都是雷聲大雨點小，規劃本身都還沒落實，誰又知道南沙最後發展成啥樣？”這是網友艾維（匿名）在本站房產關於南沙樓市泡沫的調查文章中的跟帖。

同樣，衆多專家也指出，回顧近二十年來的發展歷程，南沙在工業區、生態區、服務區之間搖擺不定，定位不清是南沙發展必須解決的問題。

事實上，從汪洋書記強調南沙的“從容建設”理念中，我們便能看出，炫麗的南沙規劃還存在着諸多不足。這便不禁讓人想到，南沙的發展潛力和它帶給樓市的發展空間到底有多大？

本站房產“南沙樓市潛力”網上調查結果

本站房產近日發佈的網上調查結果顯示，63.7%的網友認爲，南沙的發展潛力不夠大，當前對南沙的炒作過盛，以後南沙樓市會變冷。另外，25.3%的網友認爲南沙潛力不如鼓吹的那樣大，房價雖然會漲，但不會太離譜。而11%的網友則認爲南沙樓市前景廣闊，樓盤數和房價都會激增。

彭澎認爲，南沙新區的規劃總面積達到803平方公里，分爲南部、中部、西部、北部四塊進行開發，各板塊將有“港口物流產業基地”、“高新技術產業區”、“造船產業基地”、“濱海度假區”等不同的定位。這也就是說，在不同板塊進行開發的房地產也將有不同的定位，而不僅僅侷限於住宅地產、旅遊度假地產的開發，這一定程度上說是給房地產開發提供了一個很大的空間。

“長期來看，南沙會有多種房地產項目進行開發。”彭澎指出。

廣州市房協專家委員會副主任談錦釗也認爲，南沙是帶領廣州走向國際化的重要先鋒，是新興產業的重要區域，並將成爲新產業崛起的地方，這三個特徵決定了南沙今後的發展，必然使房地產的發展有堅實的基礎。

“但這不是說大家都炒房”，談錦釗補充談到，相關產業帶動中高級的人才進入，提升人口數量、優化結構，並且政府和已經買地的業主，先把基礎設施和公共服務搞好，這樣才能優化這個地區投資的價值，促進房地產長期的發展。

發展之路漫長

日前，南沙區委書記陳明德在廣州南沙新大開發建設現場會上表示，南沙新區開發建設是一項長期的系統工程，需要全區上下10年、20年甚至更長時間的努力。

而南沙的現狀，資深房地產專家謝逸楓則用了“空城”一詞來形容，他認爲，發展了10年，目前南沙卻除了一大片荔枝園和一些房地產住宅項目以外，就看不到什麼東西了。這個說明廣州的南沙新區還是一個開發狀況的新區，離成熟的區域很遙遠，其城市化的過程還非常緩慢，區域基本上仍處在“半城鎮化半農村”的狀況。

謝逸楓認爲“半城鎮化半農村”是南沙的現狀

但令人驚訝的是，時間和現狀的壓力似乎並未抑制住南沙樓市的豪邁步伐，近年來其不僅在房價上一路上揚，南沙樓市的貨量和土地出讓量也逐漸增加。

根據合富輝煌集團市場研究部提供的數據，2011年下半年廣州市十區預計將推出新增商品住宅供應量3.9萬套，貨量主要集中在南沙、花都、番禺以及金沙洲。而南沙樓市全年新增供應量預計達8600套，摺合約99萬平方米，比2010年的40.37萬平方米增加超過一倍。

廣州市房管局最新發布的9月樓市運行通報也顯示，金九銀十之際，南沙區預批預售了158553平方米進行住宅建設，預售面積比例在全市十區中排名前三，環比8月份23168平方米的預售面積，大漲了5個百分點。

另外，土地方面，市國土局公佈的“2011年市轄區經營性用地出讓計劃”中也顯示，今年南沙將迎來4幅宗地面積達33.5萬平方米的居住用地，1幅10647平方米的商用地，以及5幅總面積爲368萬平方米的產業用地。

規劃速度與房地產開發速度間的龜兔賽跑讓人擔心：南沙是不是已被規劃過度熱炒了？而泡沫滋生的南沙樓市到底能炒多久？

對此，本站房產發佈的網上調查結果顯示，8成（804人）網友認爲當前南沙的樓市泡沫已經很嚴重，有悖於南沙規劃和建設不足的現狀，對南沙的發展十分不利。

針對上述問題，彭澎也分析認爲，目前南沙的規劃的確被炒得很熱，但炒規劃和炒概念都具有不確定性。而且就南沙的規劃而言，短期已較爲明確，但長期看來仍很模糊，所以當前對南沙的炒作大多是些短期炒作。

另外，彭澎指出，南沙的規劃是一個規模大、時間長的過程，其短期建設預計5-10年，長期建設預計可到40年，也因如此，政府才提出南沙的建設要“從容發展”。

“然而目前來看，南沙樓市涌現的炒作行爲多是短期炒作。”彭澎談到，實際上南沙距離廣深港澳都具有一段較長的距離，不易發展住宅地產；而其濱海一帶也多是港口型的礁石海岸，不易發展度假地產。南沙本身是存在一定不利因素的，而想長期炒作南沙的樓市，也是很難的。

“我認爲，南沙的炒作還可以炒1年。在南沙新區的規劃方案送審以後，炒作就會逐漸平靜，第一輪炒作也即會逐漸淡開。”彭澎這樣告訴本站房產。

第一期回顧：

投資客高達七成 南沙規劃利好鼓吹樓市泡沫?