平安信託產品逾期背後，所涉房地產項目深陷去化困局

因多個房地產項目銷售去化不暢，平安信託旗下多隻信託產品近期逾期未兌付。

4月10日上午，平安信託有限責任公司（下稱“平安信託”）在其微信公衆號“平安信託訂閱號”發佈《聲明》稱，受房地產市場整體下行影響，近期平安信託福寧615號信託計劃宣佈延期，對於此次給客戶帶來的困擾，公司深表歉意。據悉，該信託產品的底層資產爲廈門市海滄區的房地產項目“臻華府”，合作方爲正榮地產。

值得注意的是，近年來平安信託旗下，因房地產底層資產拖累而逾期的產品並不少。4月10日，有投資人對第一財經透露，其購買的平安信託“佳園468信託計劃”，去年12月到期後一直沒有兌付，該信託計劃的底層資產爲“惠州慧灣項目”，合作方爲龍光控股；2022年8月，平安信託發佈公告稱“翔遠230號信託計劃”全部存續信託單位延期分配，涉及榮盛地產在重慶開發的房地產項目“榮盛城”。

近年來，隨着房地產行業下行，不少房地產公司債務公開違約，房地產項目銷售不暢，風險從而傳導至背後的金融機構。機構統計的數據顯示，2021年、2022年，房地產信託產品全年違約規模均超900億元，2023年降至486億元。今年以來，房地產信託違約繼續爆發，已有12款房地產信託產品違約，違約金額合計142.23億元。

底層房地產項目銷售不暢

4月10日，一名持有上述“福寧615號信託計劃”的投資人對第一財經表示，“福寧615號信託計劃”成立於2021年9月29日，募集信託資金7.7億元，存續期限爲信託成立日起30個月，到期日爲2024年3月29日。

2024年3月29日信託產品到期日，投資人只等來一紙公告——《平安信託福寧 615號集合資金信託計劃重大事項臨時公告》（下稱“《公告》”）。該《公告》稱，截至3月29日，信託計劃項下尚無現金回收，按照相關約定，信託計劃延期至信託財產全部變現之日，或存續受益人預期信託利益足額分配之日止。

根據上述《公告》的內容，“福寧615號信託計劃”募集的7.7億元以股權投資方式，投資廈門市榮璐置業有限公司 (下稱“榮璐置業”)70%股權，從而間接投資廈門聯正悅投資有限公司 (下稱“廈門聯正悅”)名下的“臻華府“項目。“臻華府”項目位於廈門市海滄區馬鑾灣板塊，坐落在海滄區新景西三路與新景西二路交叉口西南側，用地面積4.66萬平方米，可售總面積約10萬平方米，規劃住宅1029套，商業33套，車位1029個。

“受房地產市場整體下行，以及項目開發商之一正榮地產暴雷等因素影響，項目去化速度較慢，銷售價格也根據市場情況調整。”《公告》稱，“臻華府”項目於2021年12月開盤，住宅銷售均價爲3.3萬元/平方米，兩年多時間過去，2024年 3月該項目的均價已降至 2.7萬元/平方米，降價幅度18%。

截止今年3月末，“臻華府”項目累計銷售 218套，去化率僅20.5%。累計合約銷售金額5.92億元，已收到銷售回款5.23億元，回款資金納入政府預售監管。

上述《公告》內容顯示，按照相關約定，信託計劃的退出路徑包括三種：項目公司逐層向股東預分配盈餘資金或分配利潤；若標的項目未完成業績考覈或發生保護性退出情形，正榮地產或其他主體回購信託計劃所持股權;向第三方轉讓信託計劃所持標的股權。

對於第一種退出路徑，《公告》稱，“臻華府”項目的銷售資金主要用於項目的開發建設、償還開發貸、支付稅費等項目運營事項，目前暫無盈餘資金或利潤向信託計劃分配。

對於第二種退出路徑，《公告》稱，信託計劃存續期間，因正榮地產集團有限公司(股票代碼 HK.6158) 爆雷等原因，觸發相關交易文件的保護性退出條款，平安信託隨即要求正榮各回購方按約回購信託計劃所持的標的股權。鑑於正榮各回購方未按期支付回購價款，平安信託已對回購義務人正榮方提起訴訟，本案一審已開庭，目前待法院判決。

對於第三種退出路徑，《公告》稱，平安信託正在同步推進將信託計劃持有的股權對外轉讓退出，但鑑於目前房地產市場持續下行態勢，截至公告日，股權暫無明確意向買家。

4月10日，平安信託的《聲明》提及，目前正在通過持續跟進標的項目開發銷售及資金回籠情況、對回購義務人正榮方提起訴訟、推進信託計劃持有的標的股權的轉讓退出等方式推進項目處置。

股權無人接盤

值得注意的是，近期平安信託旗下，因房地產底層資產拖累而逾期的信託產品並不只“福寧615號信託計劃”一隻。

4月10日，平安信託佳園468號集合資金信託計劃（下稱“佳園468信託計劃”）的一名投資人對第一財經表示，其購買該信託產品，去年12月到期後一直沒有兌付。

根據投資人提供的資料，“佳園468信託計劃”成立於2021年12月2日，到期日爲2023年12月2日。彼時，平安信託（代表該信託計劃）作爲股東，對底層標的“惠州慧灣項目”開展股權投資，投資金額約5.8億元。“惠州慧灣項目”屬於惠州市博裕房地產有限公司 ，該公司背後的大股東分別爲平安信託和深圳市龍光控股有限公司（下稱“龍光控股”）。

“惠州慧灣項目”位於惠州市大亞灣，屬於臨深板塊的房地產項目，距離深圳的地鐵沙田站僅3公里，建築面積約111萬平方米，業態爲住宅和公寓。根據彼時的推介材料，該項目預估的總貨值約140億元，淨利潤約21億元，銷售淨利率15%，項目投資回報可觀。

不過，隨着房地產市場下行，“惠州慧灣項目”的銷售情況也不樂觀。平安信託在“佳園468信託計劃”2022年年報提到，截至2022年年末，“惠州慧灣項目”銷售、工程計劃、銷售單價不及預期。

根據相關約定，“惠州慧灣項目”的工程計劃，或者銷售計劃滯後於約定的時間累計達6個月以上時；項目銷售均價，或銷售金額，或累計銷售回款，較已批准的經營計劃確定的金額減少超過 5%時，平安信託有權啓動項目模擬清算退出項目。但是考慮到2021年以來房地產行業下行是房企面臨的普遍情況，非企業主觀情況造成，平安信託暫未行使提前清算的權利。

“惠州慧灣項目”遇到的意外並不少。2023年1月，平安信託披露信息稱，大亞灣政府於當年1月單方面將“惠州慧灣項目”預售資金監管賬戶中約1.8億元劃付至惠州大亞灣經濟技術開發區不動產登記中心賬戶名下。惠州大亞灣住建局反饋稱，監管資金劃付行爲，是爲了保障“惠州慧灣項目”正常交付，以及農民工工資發放的專項劃撥。

2023年7月，平安信託公告稱，考慮到“惠州慧灣項目”銷售情況仍未見起色，上述項目資金被單方面劃付，交易對手方龍光控股持有的股權也被凍結，龍光集團境外美元債公開違約，平安信託決定啓動項目模擬清算，並按照約定，要求龍光方面收購“惠州慧灣項目”的股權，龍光需要在一個月內一次性支付股權收購款等款項。

一個月後，龍光方面未能按時足額支付股權收購價款，觸發違約並觸發交易提前終止。平安信託在2023年8月發佈公告稱，“佳園468信託計劃”全部存續信託單位提前終止，但由於現金形式的信託財產無法足額支付全體受益人，根據信託文件約定，“佳園468信託計劃”全部存續單位自動延期至信託財產全部變現之日止。

2023年11月，平安信託公告稱，2023年10月將“佳園468信託計劃”持有的股權在阿里資產平臺掛牌公開拍賣轉讓，最終因無人競買而流拍。平安信託稱，將繼續尋找合適的第三方，對信託財產進行處置變現。

除了上述兩隻信託產品延期，更早前的2022年8月，平安信託發佈公告稱“翔遠230號信託計劃”全部存續信託單位延期分配，涉及榮盛地產在重慶開發的房地產項目“榮盛城”。

近年來，隨着房地產行業下行，不少房地產公司債務違約，不少房地產項目也銷售不暢，風險從而傳導至背後的金融機構。

根據諮詢機構“用益信託網”統計的數據，2021年房地產信託全年違約規模達到917.11億元，佔總違約規模的61.34%；2022年共有115款房地產信託產品違約，違約金額合計930.25億元；2023年共有107款房地產信託產品違約，違約金額合計486.42億元，違約規模有所減少。不過相比其他行業，房地產信託產品違約金額佔比仍較大，2024年3月，違約的信託產品有11款，其中房地產信託項目佔5款，涉及金額55.43億元，違約金額佔比75%。