陸家嘴信託8地產項目逾期，規模超40億

鋒靂 王文華

房企不斷債務違約背後，信託公司的處境也變得艱難。

繼中融信託、中信信託、五礦信託等頭部信託公司踩雷房企後，一向風格穩健的地方信託公司陸家嘴信託旗下的房地產信託項目出現逾期，遭到投資人集體控訴。

近期，數十名投資人匯聚陸家嘴信託大樓，討要所投信託產品的兌付進展和解決方案。

據瞭解，這羣投資者的資金投入包括陸家嘴信託旗下8個產品，底層資產基本都是地產項目: 華鼎18、佳合86、錦城48、啓航282、尊元11、尊元22、尊元36、尊元66。

據投資人稱，上述信託產品底層資產均爲房企項目，涉及的房企有融創、寶龍、融信、旭輝等，涉及信託資金約41.8億元。

8項目資金踩雷地產

據爆料，投資人目前集中投訴的陸家嘴信託逾期的8只地產信託項目分別爲華鼎18、佳合86、錦城48、啓航282、尊元11、尊元22、尊元36、尊元66，涉及資金規模超過40億元。上述信託計劃的基本情況如下：

華鼎18：產品規模不超15億元，資金用於投資認購濟南萬達城在武漢金融資產交易所發行的私募債券，最終用於濟南萬達城項目D9、D11地塊的開發建設。

佳合86：總規模不超11億元，資金用於向寶龍集團和融信集團旗下的項目公司發放債權融資，最終用於無錫龍謙嘉園項目和南京仙林湖項目的開發建設。

錦城48：總規模不超過26億元，資金用於旭輝集團旗下濟南輝明房地產開發有限公司進行債權融資，最終用於濟南鳳犀臺項目開發建設。

啓航282：I型總規模3億元 ，債務人爲青島融創遊艇產業投資有限公司，爲青島融創維多利亞灣項目C-2-2地塊的開發建設主體，信託資金以債權融資形式用於募投項目的開發建設。

尊元11：規模不超過5.82億元,信託資金向平陽隆恆置業有限公司進行債權融資，用於溫州市平陽縣西灣圍塗區塊A09、A10地塊的開發建設。該項目公司由融創集團於2019年7月從新湖地產收購。

尊元22：規模不超過5.16億元，信託資金向平陽隆恆置業有限公司進行債權融資，用於溫州市平陽縣西灣圍塗區塊 B09、B10合併地塊的開發建設。

尊元36：總規模不超4.7億元，用於認購寧波新里程置業有限公司發行的私募債，債券投向用於象山大目灣項目8、9號地塊的開發建設。

尊元66：總規模不超13.1億元，信託資金用於認購融創西南房地產開發（集團）有限公司發行的私募債券 ，募集資金用於其控股子公司重慶莙覓房地產開發有限公司的名下“重慶融創城”項目的開發建設。

據投資人介紹，上述信託的募集起點金額非常高，有的起點金額是500萬元，“有的投資人投了一兩千萬，身家都在裡面，有些是拼了親戚朋友的錢一起投進去”。

10月18日，陸家嘴信託方面承諾10月28日給出解決方案，但直到11月1號也沒有給出。

項目回款的錢去哪兒了

對於信託計劃出現的問題，陸家嘴信託給出的迴應令投資人無法接受。以華鼎18信託計劃投向的濟南萬達城爲例，該產品成立於2021年3-5月，到期日2022年12月15日，總規模15億元，資金最終用於濟南萬達城項目D9、D11地塊的開發建設。

根據約定，第一還款來源是濟南萬達城項目D9、D11地塊在信託計劃內產生的銷售現金流；第二還款來源是融創履行保證義務，對應集團綜合現金流，第三還款來源是抵押物處置產生的現金流，抵押物對應的是融創旗下地產公司唐山新拓持有的唐山市路南區壹品南湖二期項目土地使用權。

今年7月4日，陸家嘴信託宣佈華鼎18進入靜默期，停止付息，並表示交易對手濟南萬達城及所屬融創集團面臨流動性收縮，信用評級下調、國內外信用債展期及違約等問題，償債能力進一步變弱，後續退出將更多依賴抵押物的銷售變現及或整體處置獲得的收入。

據悉，作爲第一還款來源的濟南萬達城的D9、D11項目已經基本清盤。濟南市住宅與房地產信息查詢平臺顯示，濟南萬達城項目包含多個地塊，其中，D9地塊已售面積137936平方米，D11地塊銷售面積爲173563平方米（不含車庫）。根據樓盤公開信息，濟南萬達城的項目均價在14000元/平左右，兩個地塊項目總回款金額約43.6億元，足以覆蓋華鼎18全部信託本金。

那麼，作爲華鼎18第一還款來源的濟南萬達城D9、D11的銷售回款流向了哪裡，爲何沒有用來支付該信託的本息？

9月20日，在陸家嘴信託領導接訪日活動中，陸家嘴信託高管回覆稱，今年三月份之前，陸家嘴信託支付投資人的利息大部分來自濟南萬達城項目。不過，濟南萬達城項目同時有多筆負債，無法做到資產和負債一一對應，有的債權人甚至在陸家嘴信託之前,享有優先償付權。陸家嘴信託的另一名高管則表示，濟南萬達城項目出現了問題，整個項目處於停工狀態。

但在投資人看來,作爲華鼎18信託計劃的第一還款來源，D9、D11地塊項目的銷售回款和濟南萬達城其他地塊應該區分開，債務也應一一對應。如果D9、D11地塊項目還存在其他債務人，責任在於陸家嘴信託沒有做到盡職調查。

投資人稱，在簽訂合同時，沒有相關的信息顯示同時存在其他債務。陸家嘴信託高管迴應稱，“你可以想見嘛”。

風險項目占房地產業務10%

陸家嘴信託由上海陸家嘴金融發展有限公司控股，註冊地位於青島，在上海、北京、廣州、南京、無錫等多個城市佈局信託團隊和財富管理團隊。

2020年12月至2022年8月，期間，陸家嘴信託通過多次增資，將註冊資本由40億元迅速增加至104億元，晉級“百億俱樂部”行列。

國資控股、持續增資成爲了陸家嘴信託募資中的宣傳招牌。據投資人稱，陸家嘴信託的理財師在募集過程中，普遍存在強調“陸家嘴信託股東是陸家嘴集團，集團具有房地產開發背景和資質，地產項目出險可協助進行風險化解”，“陸家嘴信託不斷增資，具有兌付能力”，“陸家嘴信託前期從未有項目出現兌付問題”......。

截至2021年底，陸家嘴信託信託資產總計1795.18億元，同比減少17.7%。2021年，實現營收24.34億元，同比增長25%，淨利潤15.88億元，同比增長38.7%。

財報顯示，過去三年，陸家嘴信託分佈在房地產的資金呈下降趨勢，由2019年的719億元下滑至2021年的355.6億元，佔其信託資產的比例由對應的30.8%下滑至19.8%。

但上述違約的8個房地產項目，已佔到陸家嘴信託房地產資金的10%左右。這僅是已經有投資人舉報的部分。