年內房貸利率再降超50BP？房地產新政考驗銀行息差

一攬子房地產政策出臺，銀行息差壓力以及降成本規劃再引關注。

在MLF（中期借貸便利）降息仍待更合適時機的情況下，存款降息預期進一步升溫。不少專家認爲，在低通脹引起實際利率持續高企的環境下，加上國債發行需要更多流動性支持，年內LPR（貸款市場報價利率）下行仍有可能，這需要更低負債成本的支撐。

不過，從量化角度，機構預測，近期全國層面取消房貸利率政策下限對銀行息差影響有限，年內影響預計在1個基點（BP）以內。多位機構人士對第一財經記者表示，目前降息的預期時點在三季度之後，當前負債端調整的重點仍是結構和非掛牌利率，但存款利率繼續下行仍是趨勢。

取消下限後，房貸利率向下空間有多少？

上週五（5月17日），房地產迎來一攬子金融新政，力度空前。

其中，在商業性個人住房貸款方面，政策從利率和首付比例兩方面爲購房者減負——將首套和二套住房貸款最低首付款比例分別下調5個百分點至15%、25%的新低同時，取消全國層面首套和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。在此之前，全國首套、二套房貸利率下限分別爲5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP。

不過，在2022年末央行、原銀保監會宣佈建立新發放首套房貸利率政策動態調整機制之後，基於房價走勢，已有不少城市對當地首套房利率下限進行靈活調整。在此背景下，全國首套房貸利率持續刷新紀錄，而且這一趨勢還在強化。就在此次全國性政策調整之前，各地因城施策已經展開了一場新的“接力賽”，其中不乏南京、合肥、杭州等熱門城市。

根據央行一季度貨幣政策執行報告，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。3月，新發放個人住房貸款利率爲3.69%，同比下降了45BP。

“當前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。”中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，新政之前，多數城市取消首套房貸利率下限後，房貸利率普遍執行LPR-40BP至LPR-70BP（3.2%～3.5%），少數城市部分銀行首套房貸利率已低至3.1%，這將成爲更多城市後續調整的重要參考。

未來房貸利率下行空間有多大？有市場權威人士預測，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降30~40BP，而東方金誠首席宏觀分析師王青預測，年內這一降幅可能超過50BP。這也意味着，越來越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。

“未來房貸利率下調的大門已經打開，下調幅度將決定房地產行業何時實現企穩回暖。考慮到房貸利率自2022年開始轉向，截至去年末累計下調166BP，即年均下調83BP，但仍未能止住樓市下行態勢，以及今年截至3月末，房貸利率下調28BP至3.69%，我們預計年內房貸利率下調幅度將在50BP以上。”王青稱。

目前來看，已有城市火速跟進新政調整。就在5月21日，據媒體報道，武漢已於20日開始執行新政，降低首付比例的同時，首套房和二套房商貸利率分別降至LPR-70BP、LPR-60BP。

對銀行影響有多大？

在消化存量、優化增量的一攬子政策支持下，業內普遍預測，隨着購房者的政策預期得到滿足，房地產行業有望迎來此輪調整的“政策底”。

對於銀行來說，新政在推動房貸業務量回升、改善資產質量的同時，也將帶來新的息差壓力。2023年，國內商業銀行淨息差降至1.69%，首次跌破1.7%關口。而從上市銀行一季報來看，受到重定價時點較爲集中等因素影響，這一趨勢並未緩解。另據央行數據，今年一季度一般貸款利率、企業貸款利率和個人住房貸款利率分別較去年末下行8BP、2BP和28BP。

不過，從目前的機構測算來看，房貸新政對銀行息差的影響相對有限。中金公司銀行業分析師林英奇分析，按照全年新發放按揭貸款利率下調30BP的預期，相關調整對銀行息差的負面影響約爲0.8BP，對銀行利潤影響較小。

在王青看來，全國層面取消商貸利率下限，各城市自主決定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有），這基本上意味着5年期以上LPR報價與房貸利率“脫鉤”，打開房貸利率下行空間的同時，未來類似今年2月的5年期以上LPR報價單獨下調的可能性變小，即無需再通過這一方式，對房地產行業實施“定向降息”。

從最近一期MLF操作利率和LPR報價來看，二者均“按兵不動”，符合市場預期。王青認爲，近期監管叫停“手工補息”等高息攬儲行爲，助力銀行各類資金成本進一步下降，但報價行仍缺乏下調報價加點的動力；而且，當前處於政策效果觀察期，進一步引導LPR報價下行的迫切性減弱。

而考慮到持續的低通脹環境、經濟復甦仍需政策推力、國債發行需要更多流動性支持等因素，機構人士普遍認爲，未來MLF降息進而LPR利率下行仍是重要選項，只是時間問題。這也意味着，負債端的成本管控壓力還將持續。

“兼顧內外政策條件，MLF降息或在等待更好的時機。”中信證券首席經濟學家明明表示，當前金融體系降成本訴求仍然較高，而4月信貸、社融數據表現說明，實體融資需求恢復還需要降成本工具進一步發力。但考慮到美聯儲等海外發達經濟體央行降息時點仍有一些不確定性，當下MLF降息的時機可能並不合適，存款降息或更具備可行性。

明明認爲，在“發揮貸款市場報價利率改革作用”的監管訴求下，未來受息差壓力影響，商業銀行或繼續下調存款利率，而低通脹引起的高實際利率環境下，年內LPR報價下調仍可期待，時點上可能略靠後。另有機構人士認爲，接下來央行降準、二級市場購買國債等貨幣政策工具值得期待，短期內銀行成本調控重點預計仍在結構和非掛牌利率方面，新一輪掛牌利率調整或至少在6月之後。

值班編輯：七三